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임대차 3법 연장시 전세가 인하 관련 문의드려요
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.일단 전세금 인하 요구는 임대인이 선택하실수 있는 부분입니다. 동의하면 재계약, 거절하면 임차인이 퇴거할 가능성이 높습니다. 임차인이 갱신청구권을 사용하였다고 하더라도 반드시 전세보증금을 인하해주어야 하는 것은 아니기 때문입니다. 그리고 인하된 보증금을 계약할시 임대인은 차액만을 만기일에 반환하면 되기에 임차인의 대출등을 고민하실 필요가 없습니다. 임차인이 해당부분은 알아서 확인하며 만기일에 어느쪽에 반환을 해달라고 하기 떄문이고, 대부분은 임차인이 수령하여 알아서 하게 됩니다, 답변이 도움 되셨다면 추천 부탁드립니다.
경제 / 부동산
23.09.07
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신축아파트 KB시세가 없는 경우 대출한도?
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.신규아파트의 경우 KB시세가 없다면 분양가를 기준으로 하거나, 감정평가 금액을 주택가격으로 산정하게 됩니다, 이는 은행별로 기준 선택에 차이도 있지만 감정평가의 경우는 은행별로 감정가가 다르기 때문에 여러군데 잘 알아보시는게 대출시 유리할수 있습니다. 그리고 아파트 가격이 하락하면 LTV규제는 정해져 있기 때문에 게산상 대출 가능한도가 낮아질수 밖에 없습니다,답변이 도움 되셨다면 추천 부탁드립니다.
경제 / 부동산
23.09.07
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전세보증보험 가입도중 집주인이 바뀌었을경우는 어떻게 해야하나요?
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.네, 매매를 통해 임대인이 변경된 경우 일반적으로 계약을 통해 현 전세계약도 함께 승계되게 됩니다 . 그러므로 임대인이 변경되어도 계약기간중에는 계약서를 새로 작성할 필요는 없고, 만기시 연장을 할경우 현임대인과 새로운계약서를 작성하시면 됩니다. 보증보험의 경우도 계약기간중에 임대인 변경되어도 새 계약서를 제출하지는 않고, 연장시에는 새로작성된 계약서를 제출하야 하는 것으로 알고 있습니다, 답변이 도움 되셨다면 추천 부탁드립니다.
경제 / 부동산
23.09.07
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가계약금 입금된 상태에서 매수자의 계약파기 요청시 배익배상금 문의드려요
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.계약금을 지급한 계약금 계약상태에서 일방적 해지가 있을 경우 매수자는 지급한 계약금을 포기, 매도자는 계약금 배액을 반환하면 가능합니다.질문의 경우 매도자가 일방적 해지를 하였다면 지급한 계약금의 배액(2배)를 반환하여야 합니다. 쉽게 지급한 보증금 2천만원과 해약금으로써 2천만원 을 말합니다.그리고 계약금은 해약금으로도 보기 떄문에 위 과정을 거쳤다면 계약유지는 불가하며, 계약은 해지되게 됩니다,답변이 도움 되셨다면 추천 부탁드립니다.
경제 / 부동산
23.09.07
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집주인이 전세금 안주면 어떻해야할까요?
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.실무상 모든 임대인들이 그러하지는 않지만, 개념이 그닥 없으신 임대인들은 주로 "원래 집이 빠져야 보증금을 돌려주는 거다 ", 돈 없으니 난 모르니깐 법대로 하던지 해라" 등과 같은 이야기를 많이합니다.사실 법대로 진행하면 임차인이 고생을 많이 하게 되는게 문제지만, 결국 당연히 줘야 할 돈을 주지 않은 임대인 역시 책임을 피하기 어렵습니다.일단 만기일에 보증금 반환이 되지 않으면 임차권 등기명령 신청과 지급명령 신청 그리고 임대인에 대한 내용증명 발송을 동시에 하셔야 합니다. 보통 내용증명을 받게 되고 임차권등기가 신청된 상황이면 임대인 스스로 여러곳을 통해 알아보고 본인이 불리한 상황이 만들어짐을 알고 협의차 연락을 해오게 되는 경우가 많습니다. 그럼에도 버틴다면 등기이후 보증보험 청구를 하셔도 되고, 보험이 없다면 반환소송을 통해 판결받아 해당 주택을 경매신청하시는 과정까지 갈수 있습니다. 그리고 해당 과정상 발생한 금전적 피해, 법률 진행 비용등 손실에 대해서도 손해배상소송까지 고려하셔야 합니다.답변이 도움 되셨다면 추천 부탁드립니다.
경제 / 부동산
23.09.07
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요즘 아파트 분양이 잘 안 된다고 하던데 그 이유가 무엇인가요?
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.아무래도 최근 정부의 규제완화에 따른 효과로 보입니다. 정부가 부동산 정책발표를 신규분양아파트등의 전매제한을 완화 또는 폐지하였고, 이를 소급적용하였다는 점과 실거주의무에 대한 폐지까지 발표하면서 수요를 끌어올린 듯 하고 , 거기에 최근 은행권에서 상환기간 50년 주담대 상품이 출시되면서 DSR제한에도 대출한도가 상승되는 효과가 있어 자금 수급이 조금 여유롭게 된 점도 한몫 했다 보입니다. 답변이 도움 되셨다면 추천 부탁드립니다.
경제 / 부동산
23.09.07
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임대인 입장에서 상가 계약 해지 절차 좀 알려주세요
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.상가임차인이 3기에 달하는 월차임을 연체하였다면 임대인은 계약해지에 대한 내용증명을 임차인에게 발송하시는 게 우선 되어야 합니다. 이후 부동산 점유이전 가처분 신청 및 명도소송을 진행하면서 임차인에게는 해지와 동시에 퇴거협의를 진행하시면 됩니다. 그리고 미납된 월세에 대해서는 보증금에서 공제하고 나머지금액만을 반환하시면 됩니다, 답변이 도움 되셨다면 추천 부탁드립니다.
경제 / 부동산
23.09.07
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부동산 거래할때 복비가 궁금합니다
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.주택 외 부동산 거래시 중개보수 요율은 거래금액의 0.9% 입니다. 이는 법정상한 요율이므로 실제 중개보수는 지역에 따라 해당 금액보다는 낮거나 같아여 합니다. 질문처럼 단순히 중개보수를 두배를 요구하였고, 실제 지급하시게 될 경우 중개사는 법정초과수수에 따른 중개사법상 처벌대상이 됩니다. 지급한 의뢰인은 초과분에 대한 반환을 요구할수 있구요, 다만 상가의 경우 권리금이 있기 때문에 권리금에 대한 수수료는 법정규정이 없으므로 이를 통해 두배를 수령할수도 있습니다. 답변이 도움 되셨다면 추천 부탁드립니다.
경제 / 부동산
23.09.07
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토지거래 허가지역 매매시에 관한 질문입니다
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.토지거래허가구역은 말그대로 지방자치단체의 허가를 받아야 거래가 가능한 구역을 말합니다. 즉, 해당 구역에서 매수, 매도는 모두 허가를 받아야 가능한 부분입니다. 얼마기간내 팔아야 된다는 부분이 아닙니다. 양도세에 있어서는 취득후 2년이상 보유하여야 양도 비과세가 가능하며, 이는 토지허가구역상황과는 무관합니다. 답변이 도움 되셨다면 추천 부탁드립니다.
경제 / 부동산
23.09.07
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아파트 구매 할려고 합니다. 부동산 중개수수료 궁금해요.
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.법정 중개보수 상한은 주택매매의 경우 거래금액의 0.5% 입니다, 그러므로 최대135만원이 가능하나, 중개보수는 시,도조례에 따라 법정한도보다는 낮게 설정되어 있을 가능성이 있고, 개정사항으로써 거래금액에 따라서도 차이가 있습니다. 즉, 해당 지역에 중개보수요율을 확인하시여 대입하셔야 정확한 보수금액이 계산가능합니다. 그리고 취득세에 있어서는 2주택자라도 크게 중과세는 없으며 , 보유세의 경우라면 주택에 따라 부과되기에 이전보다는 상승될수 있습니다. 답변이 도움 되셨다면 추천 부탁드립니다.
경제 / 부동산
23.09.07
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