답변 내역

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.그런 법조항은 없습니다. 다만 민법상 사인간의 계약이라도 해당 계약에 따른 기간까지는 이에 대한 의무가 양쪽에게 있다고 보셔야 하고 이런 이행의무가 있음에도 만약 중도해지를 원하는 경우 계약상대방에게 해지동의를 받아 합의해지를 하셔야합니다. 그 과정에서 중도해지를 요구하는 쪽이 동의를 얻기 위해 상대방 요구를 들어줄수 밖에 없고, 통상적인 임대차에서는 임대인은 다음임차인 주선과 중개보수지급을 조건으로 동의를 해주게 되어 중개보수를 해지를 원하는 암차인이 부담하게 되는 것입니다. 만약 임대인이 동의자체를 거부하거나 다른 요구를 하는 경우 중개보수 부담은 하지 않아도 되나, 중도해지 자체가 불가하거나 상대방이 요구하는 다른 조건을 충족하셔야 중도해지가 가능합니다. 이부분에 대해서는 중개사 나서서 뭘 할 여지가 없는게 이는 계약에 대한 중개가 아닌 당사자간 합의를 통해 해결하셔야 할부분이기 떄문입니다. 결국은 중개상의 문제가 아닌 계약이행상 이를 이행하지 못하는 당사자로 인해 발생하는 문제로써 중개사의 의무와는 관게가 없으며, 중간에 나서서 중개사가 협의를 조절하는 것은 어떻게 보면 다음 중개를 위한 고객관리차원의 문제이지 책임의 문제가 아닙니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.질문의 요건만으로 얼마가 대출한도가 될지는 알수 없습니다. 일단 주택구매시 대출한도는 크게 LTV에 따른 제한과 개인별 DSR에 따라 한도가 달라지는데, 기본적으로 LTV는 규제지역에서는 40%(생애최초70%). 비규제지역에서는 70%가 적용되게 됩니다. 그에 따라 규제지역에서는 1.4억 / 비규제지역에서는 2.45억원이 한도가 될수 있고 여기에 개인별 DSR을 산출하여 이중 낮은 한도가 실제 대출 한도가 됩니다. 문제는 DSR의 경우 기존대출의 원리금과 스트레스DSR, 그리고 담보대출의 상환기간과 이자율에 따른 원리금부담에 따라 한도가 달라지기에 위 정보만으로는 판단하기 어렵습니다. 또한 주택평가액은 매매가격 기준이 아닌 실제 은행이나 금융기관이 판단하는 지표를 기준으로 하기에 실제 주택평가액이 매매가격보다 낮은 경우 대출한도는 이보다 더 낮게 산출될수 있어 대략적인 확인은 결국 금융기관을 통한 사전심사등을 받아 보셔야 합니다. 그리고 자금조달계획서는 규제지역내에서는 3억이상 주택구매시 제출의무가 있지만 비규제지역에서는 6억이하에서는 제출의무가 없습니다 .만약 제출의무에 해당이 되는 경우에는 부모님꼐 차용을 통한 주택자금조달분 역시 기재를 반드시 하셔야 합니다 .

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.월세의 경우 중개보수 산출시 거래금액은 환산보증금이 기준이 됩니다. 질문의 경우 1억 /50만원일 경우 환산보증은 1.5억 ( (1억 +(50만X100)) 이 되고, 중개요율 0.3%가 적용되어 중개보수는 45만원이 될것으로 보입니다. 다만 해당 목적물이 주거용 오피스텔의 경우라면 요율이 0.4%가 적용되고, 이떄의 중개보수는 60만원 거기에 부가세 10%을 추가하면 66만원이 나올수 있습니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.아직까지는 부동산 공화국이 그대로 유지중에 있습니다. 정부가 부동산 시장안정화를 위해서 여러 노력을 그동안 해오긴 했으나, 사람들의 부동산에 대한 투자개념이 유지중인 이상 쉽게 변동되기는 쉽지 않습니다. 특히나 부동산을 거주용도가 아닌 투자용도로써 안전자산으로 생각하는 심리가 존재하는 이상 아무리 주식시장을 활성화해도 최종적인 자금의 이동은 부동산으로 쏠릴수 밖에 없습니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.아파트 매수가격이 7억2천인 경우 공동명의시 자금은 3.6억정도씩 나누어 부담하게 되는데, 사실상 부부증여비과세한도가 6억이기에 자금조달계획은 통합적으로 작성하신뒤 차후에 증여등을 통해 공동명의로 전환하셔도 무방할것으로 보입니다, 만약 자금조달 계획서를 작성한다면 한분명의로 대출을 신청하여 대출총액을 한분이 조달하는 것으로 하고, 나머지 부분은 남편분이 매도자금(보유자금)으로 하시면 될듯 보이고, 대출전액이 지분에 따른 부담금액보다 낮은 경우 와이프분의 부족한 자금분에 대해서만 증여방식으로 하셔도 될듯 보입니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.보통은 전세대출이 있는 상태에서 다음주택을 자가로써 구매하는 경우 주담대는 상환조건부로써 신청을 하셔야 합니다 .쉽게 대출실행일에 기존 전세대출을 상환하는 조건으로 신청을 할수 있다는 의미로써 현 전세대출이 있더라도 신청가능한 부분으로 알고 있습니다. 자세한 세부사항은 은행이나 기관을 통해 확인하시면 될듯 보입니다 .

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.옥탑방이라도 주택임대차보호법의 적용을 받을수 있습니다. 주택임대차보호법은 주거생활의 안정을 보장함을 목적으로 하기에 허가여부나 등기여부와 관계없이 관련법 보호를 받을수는 있습니다. 다만 전입신고여부는 다른데 전입신고를 할수 없는 경우나 특히 다세대처럼 번지수와 호수가 일치하여야 하는 경우에 해당하는 건물에서 건축물대장이 없는 옥탑방의 경우 전입신고를 할수 없어 대항력을 가질수 없고 이는 곧 보증금에 대한 보호가 어려울수 있다는 의미가 됩니다. 그에 따라 옥탑방을 계약하시고자 하는 경우에는 해당 목적물이 주거용의 형태를 갖추었는지, 전입신고의 가능여부등을 확인하고 계약을 진행하셔야 합니다

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.원칙적으로는 부부는 동일세대로 보기 때문에 2건의 전세대출은 불가합니다만, 금융기관별 , 전세대출상품에 따라 일부가능한 경우가 있다고는 알고 있습니다. 해당 부분은 각 금융권을 통해 사전 심사를 받아보셔야 할 부분으로 보이고, 알기로 공공저금리대출의 경우는 부부사이에 대해서는 두건의 대출이 불가하여 어려울수 있고 일반적인 시중은행 전세대출상품에 한해서 알아보셔야 합니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.납입인정금액의 경우 직접적인 가점부여 항목은 아닙니다. 그리고 공공청약에서는 납입인정금액보다는 가점(무주택기간, 청약통장보유기간, 부양가족)과 자격부여를 위한 납입횟수등이 더 중요하기에 매월 25만원을 넣는다고 해서 당첨확률이 올라가지는 않습니다 다만 민영의 경우 지역별 최소예치금액이 있고 공고전에 미리 해당 금액을 맞우기 어려운 경우를 대비해서 매월 일정수준의 납입을 해두는 목적으로는 유리할수 있습니다. 그래서 평균적으로는 매월 10만원정도만 꾸준히 납입을 하셔도 크게 문제가 없다고 볼수 있습니다. 그리고 청약당첨 커트라인은 당첨 최소가점을 말하는듯보이는데, 납입금액과는 크게 연관이 없으므로 매월 꾸준히납입은 하되 반드시 25만원을 무리해서 채워넣을 필요는 없습니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.보통 실거주용으로써 장기거주를 고려하면 최종 이사지역내 주택으로 구매를 진행하시는 맞을수 있습니다. 해당 지역에 서는 출산과 통학의 문제가 없기에 장기 거주가 가능하여, 중간에 이사를 고려하지 않아도 되고, 이는 주택갈아타기에 따른 해당시점 주택가격이나 경제상황의 변화 그리고 구매한 주택의 매도 가능여부등의 변수를 고려하지 않아도 되는 장점이 있습니다. 그에 따라 자금적인 무리가 안되는 수준이라면 최종적으로 이동할 주택을 미리 구매하는게 통상적으로는 유리할수 았습니다만 질문자님의 경우 현재 출산과 입학까지 적어도 8년이상의 시간이 걸릴것으로 보이고, 현 구입자금자체도 진주내 아파트를 구매하기에는 보유한 자기자금이 너무 낮아보이긴 합니다, 그에따라 질문자님 상황에서는 당장은 생활편의성이 우선 되는 신혼부부라는점, 그리고 자금적인 고려를 하였을때 ,신축아파트를 우선 매수한뒤 이후에 상황에 따라 주택갈아타기등을 고려하시는게 더 맞는 상황으로 보이긴 합니다.