답변 내역

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.각 권리사항 앞에 부여된 번호는 등기순번으로써 같은 구(갑구, 을구)에는 등기순위를 나타내게 됩니다 .다만 질문에서 말하는 소유권은 갑구이고 근저당은 을구이기에 사실상 순위비교에서 번호는 크게 의미가 없으며 등기접수일을 기준으로 순위를 판단하시면 됩니다. 그리고 현재 상태에서는 갑구 최종 4번 등기상 소유자가 을구 7번의 근저당 즉 채무를 가지고 있다고 보시면 됩니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.우선 신생아특례디딤돌대출의 경우는 대출기준 주택가격이 9억원 이하로 알고 있어 10억 아파트를 매매시에는 이용이 어려울것으로 예상이 됩니다. 그에 따라 일반 시중은행에서 취득하는 생애최초자격으로써 담보대출을 이용하셔야 할듯 보이며, 이런 경우 서울은 기존 LTV40%에서 최대 LTV70%까지 한도가 늘어날수는 있습니다 .물론 개별 DSR제한에 따라 한도액은 이보다 낮아질수 있습니다. 결국 10억주택구매시에는 공공저금리대출상품의 이용에는 한계가 있을 것으로 보이며, 시중은행권 주택담보대출중 생애최초 자격으로써 대출을 받으셔야 할듯 보입니다, 참고로 신생아 특례대출의 경우는 금리나 한도적용에서 매우 유리할수 있는 상품으로 이용요건에 해당이 된다면 가장 유용한 공공저금리 대출상품에 해당이 됩니다 .

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.장기보유특별공제를 줄여 장특공이라고 합니다. 보통은 양도소득세를 산출하는데 있어 세금의 부담을 줄여주는 요소로 쉽게 오래보유할수록 부담되는 세금을 낮추어지는 세항목이라고 보시면 됩니다. 현재 장특공에 대한 말이 많이 나오는 이유는 다주택자 및 비실거주 1주택에 대한 규제의 하나로써 장특공에 대한 적용을 폐지 또는 차등화하려는 정부움직임에 따라 많이 거론되는 것으로 알고 있습니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.우리나라에서 주택담보대출 없이 100%자기자금으로 주택을 구매하는 경우는 거의 없습니다. 그래서 자가주택은 결국은행이 사주는 것이라는 말이 있는것도 위와 같은 이유입니다. 질문에서 대출이 1.2억정도라면 단순 금액만 보았을때 원리금부담이 크지 않은 수준으로 일반적인 주택담보대출 평균금액을 비교하면 무리한 수준으로는 보이지 않습니다. 그에 따라 현 빌라거주보다는 생활편의성이나 향후 가치상승가능성을 비교하였을때 신축아파트를 구매하여 거주하시는 것도 나쁘지 않은 방법으로 보입니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.단순히 월세만 보고 적절한지여부는 판단할수 없습니다. 이유는 보증금의 크기에 따라 월세도 변동될수 있는데,보증금이 높아지면 월세는 당연히 낮아지고 ,보증금이 낮아지는 경우 월세는 높아지기 떄문에 결국은 동일매물이라도 보증금을 얼마로 하는지에 따라 월세에서 차이가 날수 있기 때문입니다. 또한 평형에 따라서도 월세에 차이가 있을수 있는데 어느정도의 평형을 기준으로 하시는지도 기재를 하지 않아 답변자체가 어렵습니다. 단순히 전월세 시세비교를 하실때에는 아파트처럼 비교대상이 있는 경우 비교매물의 전세시세 혹은 매물시세를 비교하여 판단하시면 도움이 될수 있고, 입지상 유리한 부분이 있다면 동일지역내 비슷한 매물에 비해서 조금더 임대차시세가 높을수도 있습니다 .

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.네, 공인중개사 시험에서는 계산기를 지참할수 있습니다. 다만 단순계산만 가능한 계산기를 기준으로하며 금융게산기나 전자공학용계산기등은 사용할수 없습니다. 씰집계산기라는게 어떤 게산기를 말하는지는 잘 모르겠으나, 일반적으로 사용하는 계산시 작은것을 가지고 가시면 되고, 사실 1차시험에서 부동산학개론의 8~12개의 계산문제, 2차시험에서의 중개사법 1~2문제, 세법에서 1~2문제정도 필요하기에 없어도 합격에는 큰 지장이 없습니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.네, 이전과 다르게 1인가구 혹인 2인가구가 증가함에 따라 식품소비에서도 이전과 다른 소비패턴이 나타나고 있습니다. 최근에는 소포장의 상품들도 많은 것은 물론이고, 밀키트와 같이 간편하게 조리가능한 상품의 종류와 소비가 늘어나는 것도 결국은 주거환경 변화에 따른 소비패턴이 변화되었기 떄문입니다. 이러한 1,2인가구 증가에 따라 뒤이어 나타나는 부분은 이전까지 국민평형은 3~4인가구가 거주하기 적합한 전용84제곱(33평)으로 모든 세금이나 청약에서 중요한 기준점이 되었고 공급에서도 주로 되는 평형이였습니다. 최근에는 1~2가구증가에 따라 국민형평이 점차 소형평수인 전용59제곱으로 변화되는 모습이 나타나고 있고 공급에서도 해당 물량이 많이 늘어나는 추세입니다. 당연히 수요역시도 해당평수의 수요가 크게 늘어나고 있기에 질문처럼 부동산 부분에서는 추가적인 부분에서의 주거변화가 나타날 가능성이 있습니다 .

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.계약갱신청구권의 사용은 주택임대차나 상가임대차나 모두 사용할수 있습니다. 다만 세부적인 적용사항에는 차이가 있으나, 오피스텔이라도 주거용으로써 이용되고 있다면 주택임대차에 포함이 되기에 갱신청구권 사용에는 문제가 없습니다. 그리고 전세냐 월세냐에 따라 갱신청구권의 여부가 달라지는 것은 아니기에 용도상 주거용 오피스텔에서 주택임대차를 월세로써 거주하고 있다면 갱신청구권은 사용하실수 있습니다 .단, 동일매물에 대해서는 단1회만 사용이 가능합니다. 상가의 경우는 환산보증금이내일 경우 10년간 사용이 가능합니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.전월세의 비중은 해당하는 시기상황에 따라 유동적으로 변화가 됩니다. 임대인 입장에서 전세임대차를 주는 이유는 주로 사용수익을 포기하는 대신 시세상승을 노린 갭투자 형태의 투자매물이 많은 편인데, 지금처럼 토지거래허가제에 따라 갭투자가 금지되면서 자연스럽게 전세매물도 급격하게 줄어드는 영향이 있을수 있고, 보유세등의 인상이 예상되는 상홯이기에 월세를 통해 세금부담을 전가하려는 목적도 있습니다. 임차인 입장에서는 현 전세대출에 대한 규제가 전세보증금 마련에 어려움이 있다는 점과 최근 전세사기이슈등으로 인해 월세를 선호하는 인식이 전세거래의 감소로 이어진다고 볼수 있습니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.임대인이 세입자를 원하는데로 받는다고 해서 이를 강제할수는 없습니다, 말그대로 내집을 빌려줄때 원하는 사람에게 주는 것이 법적으로 문제되지 않기 때문입니다. 질문의 동네가 왜 그런지까지는 알수 없으나, 개인적판단에는 부동산 계약에서 정보가 별로없고 임대인 뜻에 따라 법적 대응을 하기 어려운 대학생이나 사회초년생을 선호하는 것일수 있습니다. 결국은 질문자님과 계약을 원하는 목적물을 찾아 계약을 진행하시거나, 해당지역외 다른 지역으로 알아보시는게 나을듯 보입니다.