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전세권 설정 및 전세금반환보증 관련 질문
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.전세권은 물권으로써 채권인 임차권에 비해 많은 권리가 부여됩니다. 채권인 임차권의 경우 임대차 보호법에 따라 전입신고와 확정일자를 부여받으면 물권과 같은 대항력, 우선변제권의 권리가 생기게 됩니다. 반대로 전세권 등기를 할 경우는 전입신고여부와 관계없이 대항력과 우선변제권이 생기며, 보증금 미반환시 경매신청 또한 바로 가능하며, 동의없는 전대차도 가능한 물권입니다. 즉 전세권을 설정한다며 사실상 보증금 보호를 위한 강력한 권리가 부여됩니다. 그리고 전세권 등기가 이루어지면 이후 다른 물권 설정이 되도 선순위이기 때문에 전세보증보험 가입에 문제가 없습니다.
경제 / 부동산
23.01.15
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DSR과 DTI의 차이점이 무엇인지 궁금합니다.
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.둘다 모두 소득대비 원리금상환비율인점은 같으나 DSR의 경우 주담대를 제외한 나머지 모든 대출의 원금상환부분까지 포함되기 때문에 DSR 제한이 있을 경우 DTI 재한보다 실제 대출가능한도가 낮아지게 됩니다.
경제 / 부동산
23.01.15
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아파트 평수가 더 큰데 집값이 더 싼건 왜 그런가요?
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.주택의 가격은 결국 수요에 따라 결정됩니다. 즉 40평이상대는 국민평수 30평보다 수요가 적고 거래도 자주 일어나지 않습니다. 그만큼 큰 평수의 경우 매도를 위해서는 가격을 낮추어야 거래가 가능한 단점이 있습니다. 국민평수 85제곱미터의 경우가 수요도 많고 거래가 빈번하기 때문에 가치 상승시기에 가격상승도 빠르고 하락시에도 하락폭이 적습니다.
경제 / 부동산
23.01.15
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특례보금자리론 신청하는게 좋을까요?
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.특례보금자리론은 정부정책에 따른 공공대출 형식으로 시중 주택담보대출에 비해 낮은 금리로 진행하는 대출상품입니다. 또한 조건도 많이 완화되었기에 이용가능한 대상도 많아 1년간만 한시적으로 운영됩니다. 즉 대출상품으로 치면 금리면에서 매우 유리할수 있습니다, 아직 금리인상이 진행중이기 때문에 향후 시중금리와 차이는 더 날수 있기 때문에 특례보금자리를 이용하는게 훨씬 유리합니다.
경제 / 부동산
23.01.15
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부동산 경매에서 가처분과 가압류의 차이가 뭔가요?
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.가처분, 가압류는 쉽게 아무런 효력은 없는 등기 입니다, 다만 본등기가 이루어질 경우 순위가 보전되기 때문에 소유권 상실등을 당할수 있습니다. 가처분의 경우 소유권에 대한 법적 소송등이 있을 경우 재판진행 동안 소유권을 넘기지 못하게 가처분등기를 해두는 것이며, 가압류의 경우는 금전채권등으로 인해 소유권에 대해 압류 전 순위보전을 위한 등기입니다. 보통 경매시 가압류는 말소기준권리이기 때문에 소멸되지만, 선순위 가처분의 경우는 인수되어 향후 본등기가 될경우 소유권을 잃을수도 있습니다.
경제 / 부동산
23.01.15
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월세 매물이 확정일자와 전입신고 가능하면 융자낀 집 안전한가요?
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.근저당이 있는 집은 사실상 무조건 안전하다고 말하기는 힘듭니다. 보통 소액보증금 최우선변제가 가능하기에 이를 두고 안전하다고 하나, 경우에 따라서 안전하다고 할수는 없습니다 또한 근저당보다 후순위 임차권이기 때문에 낙찰인에게 대항할수 없어 보증금 배당을 받지 못할 경우 보상자체가 어렵습니다.
경제 / 부동산
23.01.15
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부동산중개자의 말 무엇인가요?
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.일반적으로 매물에 대한 이사일정이 맞지 않을 경우 가계약금을 떠나 계약자체가 안될 수 있습니다. 쉬운 예로 본인이 임대차를 위해 집을 내놓았는데 상대방 일정상 몇달뒤에 입주하기로 한다면 기다리는 사이 공실에 대한 비용부담을 하시면서 기다릴수 있는지를 생각해보시면 됩니다. 즉 그 매물 역시 빠른 세입자 또는 매도자를 찾아야하기에 일정을 무시한채 가계약금만으로 내가 우선순위를 가질수는 없습니다, 보통의 가계약은 계약서 작성을 위해 몇일간 집을 잡아두는 의미이지, 기한 없이 내가 무조건 잡아두는 의미는 아닙니다.
경제 / 부동산
23.01.15
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빌라 구매 대출 관련 문의 드립니다.
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.신혼부부디딤돌 대출은 공공대출로 주택매수후 거주시 가능한 부분으로 전세낀 매매의 경우 해당 사항은 없을 것으로 보입니다. 주택자금대출의 경우도 전세가 있는 경우라면 대출자체가 어려울 수 있고 가능해도 한도가 매우 낮을수 있기 때문에 은행을 통해 사전 대출여부 확인하셔야 할듯 보입니다.
경제 / 부동산
23.01.15
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일시적 1가구 2주택 비과세 조건 설명좀 해주세요
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.일시적 2주택 비과세의 경우 종전주택을 매수한 1년이후 새로운 주택을 매수하고, 종전 주택을 신규주택 취득일로 부터 3년이내 매도할 경우 일시적 2주택 비과세에 해당합니다.
경제 / 부동산
23.01.15
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재계약시 보증금/월세 5% 올릴때 월세에 보증금분을 포함시킬수 있나요?
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.쉽게 설명드리면 월세가 있는 경우 보증금/ 월세 인상분 모두를 계산합니다. 즉 월세에서만 5%인상이 아닌 보증금에 대해서도 5%인상을 한뒤 보증금이 동일한 경우 그 차액을 월세전환률에 따라 전환하여 적용합니다, 정확한 계산을 하지는 않았지만, 아마도 위 인상분에는 문제가 없을 것으로 보입니다,
경제 / 부동산
23.01.15
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