답변 내역

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.질문의 상황을 나누어 답변을 드리면 일단 주택을 임대인이 매매하는 과정에서 본인이 우선하여 갱신청구권을 사용한다고 해도, 임대인입장에서는 매매시 실거주를 위한 매수자와도 계약이 가능토록 만기 2개월 전까지만 매도를 하고 새로운 임대인이 실거주를 이유로 갱신청구권을 거부하기 떄문에 계약연장이 무조건 가능하다고는 말하기 어렵습니다. 그리고 대출연장 후 목적물 변경은 새로운 주택등이 일정요건에 해당이 되어야 가능하기에 이 역시 무조건 가능하다고는 답변하기 어렵고 새로운 주택을 구한뒤 해당 주택으로의 목적물 변경이 가능한지는 다시 은행을 통해 확인하셔야 할 부분입니다. 만약 계약기간중 임대인이 변경되더라도 기존 계약은 그대로 유지가 되기 때문에 갱신협의가 되지 않는한 새로운 임대인과 계약서를 다시 작성하지는 않아도 되며, 일단은 현 대출은행을 통해 주택매매로 인한 임대인 변경시 필요한 절차등을 우선 체크하신뒤 실제 변경이 되었을때, 계약만기 6~2개월전에 연장협의를 하여 연장이 된다면 그때 대출을 연장하시면 되고, 만약 연장이 어려워진다면 그때는 대출연장이 아닌 만기상환이나 목적물 변경등을 고려하셔야 할듯 보입니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.그럴 가능성은 거의 없다고 보시면 됩니다. 현재 월세 쏠림이 많은 것은 사실이나, 이러한 부분은 정책적인 부분이나 시장상황에 따라 바뀔수도 있기 떄문입니다, 부동산 정책 역시도 늘 규제만을 하지는 않기에 해당 시점에 시장 상황에 따라 전세수요도 바꿀수 있기 때문입니다. 그리고 임대차에서 전세는 수요자입장에서 월세에 비해 주거비용 부담이 없거나 적다는 장점이 늘 있고 공급자 입장에서는 목돈을 받아 활용할수 있다는 장점이 있기에 시장에서 비중변화는 있을지 언정 완전히 사라디기는 힘들다 판단이 됩니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.아닙니다 , 리모델링 사업을 해도 실질적으로 수평,수직으로 증축을 하게되고 새로운 건물로 탈바꿈되기에 실제 조합원으로써 참여할 경우 동호수에 대해서는 별도 신청을 하거나 경쟁이 있을 경우 추첨을 통해 부여받게 됩니다. 보통 배정방식은 각 사업별로 차이가 있을수있으며 보통 조건에 따른 등급이나 집단으로 구분하여 동일 등급간 추첨을 통해 진행하는게 일반적입니다. 보통 착공전에 동호수 추첨을 하게 되며, 관리처분 인가 후에 진행되게 됩니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.우선 주택만 주택수에 반영이되기 떄문에 상업용 시설에 대해서는 주택수 산정이 되지 않습니다. 그리고 주택을 보유한 부보님의 연세가 만60세가 넘은 경우 청약등에서는 동일세대의 자녀분들은 무주택자로써 구분될수 있고 세대구성원 모두 무주택자로 간주되기 때문에 세대주를 변경할 경우 무주택세대주가 가능할수 있습니다 . 그에 따라 질문자님은 세대주변경만으로도 무주택세대주 인정이가능할것으로 보입니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.가장 큰 이유는 연예인들 고수입에 따른 재정적여유와사회환원목적, 즉 자신들의 영향력을 활용해 사회에 기여하고 하는 의식에서 비롯된 순순한 의도로 보는게 맞을듯 보이긴 합니다. 또한 개인 가치관에 따라서 기부를 꾸준하게 하는 분들도 계실수 있구요, 다만 실제 기부를 통해 얻는 실질적인 혜택이 있다면 고수익에 따른 높은 세금이 부여되는데 이러한 세금공제혜택이 있다는점, 그리고 회계처리상 기부금은 사업경비로써 처리될수 있기에 수익에 따른 비용을 높임으로써 과세소득을 감소시킬수 있습니다. 그외 눈으로 보여지는 개인에 대한 사회적이미지 부여등이 있을수 있습니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.부동산 전자계약의 장점은 계약 위,변조 및 분실방지의 효과가 있습니다. 계약내용자체가 서버에 자동저장이 되기 떄문에 누군가 임의대로 수정할수 없고 개인이 보관하지 않기에 분실문제가 없습니다. 그리고 온라인 서명과 자장이 한번에 이루어지기 떄문에 신속하고 비대면이 가능하기에 제약이 적으며, 전월세계약시 확정신고 ,임대차신고 매매시에는 부동산 거래신고가 자동으로 되기 떄문에 편리할수 있습니다. 그외 주담대 대출시 금리에서 0.1~0.3% 우대혜택이 적용될수 있습니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.정확히는 토지거래허가제도를 말하는 듯 보입니다. 해당 제도는 개발예정지등처럼 투기적 가래가 성행하거나 지가 급등이 우려되는 지역에 토지거래계약에 관한 지자체장의 허가를 의무화하는 제도로써 사실상 규제정책에 해당된다고 볼수 있습니다. 이러한 토지거래허가구역에서는 투기목적의 구매는 허가가 되지 않아 소유권이전등기를 할수가 없는데, 대표적으로 주택의 경우 실거주의무등을 부여함으로써 전세낀 매매와 같은 갭투자를 할수 없어 투기자금이 유입되는 것을 방지하게 됩니다. 이러한 해당 규제는 적용지역에 대해서 투자수요가 크게 감소시키게 되고, 그에 따라 수요감소로 인한 주택가격도 하향 또는 상승제한이 나타나게 된다고 볼수 있습니다. 다만, 공공의 이익을 위해 보장된 사적재산에 대한 자유를 침해한다는 문제가 있는 부분도 있습니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.1. 임대차계약을 2년으로 체결하면서 "1년 뒤 전세금 5% 인상"이라는 특약을 넣었는데, 이 특약이 법적으로 유효한가요? -> 사실 된다 안된다 다툼이 있는 부분인데, 기존까지는 질문처럼 할 경우 1년뒤 증액계약을 하고 표준임대차계약서를 재작성하는 방식으로 가능한것으로는 알고 있습니다. 다만 최근 판례에서 갱신계약시 계약기간을 2년으로 하고 1년마다 5%자동증액을 특약을 기재한 것에 대해 임차인에게 불리한 특약으로써 효력이 없다는 판결이 있었습니다. 그에 따라 위 부분도 다툼의 소지가 있는 부분으로 보입니다. [매년 5% 증액 특약 효력] 주택 임대차 갱.. : 네이버블로그 -> 참고하시면 도움이될듯 합니다. 2. 2년 계약 기간 중에 1년 뒤 5% 인상은 인정된다 하더라도, 다시 그 다음 1년 뒤(계약갱신청구권)에 또 5% 인상하는 것이 법적으로 가능한가요? -> 그럴려고 위와같은 특약을 넣은 것입니다. 임대사업자의 경우 증액이 있은 후 1년이내에는 인상을 하지 못하도록 되어 있으나 질문처럼 할 경우 1년마다 인상이 가능하기에 아무래도 갱신계약시 또 5%인상을 요구할것으로 보이고, 법률상에도 문제는 없습니다. 3. 2년 계약 안에서 두 번(1년차, 2년차) 증액을 요구한다면, 임차인은 이를 거절할 수 있는 법적 근거가 있나요? -> 최초 특약에 동의를 하지 않는다면 가능하겠으나, 본인 스스로 동의를 하고 계약을 체결하였다면 거절할수 있는 근거가 없다고 볼수 있으나, 1의 참고처럼 해당 특약의 효력에 대한 부분으로 판례에 따라 다투어볼 여지는 있어 보입니다. 4. 이미 2년 계약긴으로 계약서에 특약으로 증액이 합의되어 있는데, 현재 1년 뒤 증액 시 별도의 계약서를 다시 작성해야 하나요, 아니면 합의서 정도만 있으면 되나요? -> 아마도 별도의 인상에 따른 표준임대차계약서를 재작성할것으로 보입니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.계약서 작성일자를 늦추는 것은 상황에 따라 발생할수 있는 부분으로 계약자체의 문제가 있다고는 보기어려우나, 이것도 하나의 약속인 만큼 매수인 입장에서는 불편할수 있고 질문처럼 대출을 위한 서류제공이 이번주까지 필요한 상황이라면 해당 부분에 대해서는 재협의를 시도해보시는게 필요할수 있어보입니다 . 결국에는 상대방과 본인과의 일정조율이기 떄문입니다. 그리고 실제 대출심사는 매매계약서를 첨부하여 본신청을 하는 것이기에 계약서도 작성되지 않안 현시점은 아직 대출이 신청되지 않은 상황이기에 계약작성을 미룬다고 대출이 안나오거나 하지는 않아 위 이유로 걔약자체를 해지할 사유로는 보기 어렵습니다.

관련한 내용에서는 블랭크스트리트는 크게 두가지 혁신을 통해 "효울성 좋은 커피"를 만들어 판매하는 것을 목표로 하였고 가격에서도 3달러가 안되는 저렴한 가격을 내세웠고, 경쟁업체의 경쟁에서 가격우위를 점하게 됩니다. 이렇게 저렴한 가격에 판매가능했던 이유는 트럭창업 형태로 운영하면서 임대료를 일반매장 임대료의 10%이내 수준으로 낮추어 가격에 반영하였고, 트럭형태에 맞는 커피 기계를 두면서 인건비를 줄이고 생산속도는 높이므로써 기존 바리스타 대비 8배이사의 효율성을 나타났습니다. 그리고 도 하나의 혁신은 품질좋은 스페셜티 원두를 사용함으로써 실제 스타벅스보다 좋은 원두 품질을 사용하면서 시장 점유율을 높였다고 합니다.결국에는 일반 매장 특히 경쟁대상인 스타벅스에 비해 부동산 임대비용과 바리스타 인건비등을 혁신적으로 낮추면서 더 좋은 품질의 커피를 더 저렴한 가격에 제공함으로써 시장점유율을 크게 높일수 있었다고 합니다.