답변 내역

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.주민등록표상 동일세대로 구성이 되는 경우 1세대 2주택으로 볼수 있습니다, 그에 따라 주택을 매도할 경우 1주택 비과세 적용을 받기 어려울수 있습니다, 보통 세금을 판단할때 세대합산원칙이 있기 때문입니다. 질문처럼 1주택인 부모님과 1주택인 본인이 동일세대를 구성한 상태에서 본인의 주택을 매도하게 되다면 양도소득세는 1세대 2주택자로 간주하여 그에 따른 세금이 적용되게 되고, 이럴 경우 1주택자 비과세요건 (2년보유)을 갖추더라도 과세대상이 되므로 세금부담이 늘어난다고 할수 있습니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.결국에는 직거래를 통해 하시는것만 아니라면 중개사가 올린 매물이거나 두분이 중개사무소를 통해 계약서 작성및 중개도움을 받는다면 일반 중개를 통한 부동산 계약과 크게 차이는 없습니다. 다만 구하는 앱이 당근일뿐입니다. 정말 주의하셔야 할 부분은 직거래이며 직거래시 권리관계및 관련한 모든 부분을 본인스스로 확인 및 판단하셔야 하기에 부동산 거래경험이 없고 등기부을 통한 권리분석을 하지 못하는 경우 잘못된 계약으로 인한 피해, 혹은 권리관계로 인한 임차권에 대한 피해가 발생될수는 있습니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.기존 전세세입자가 거주하고 있고 주담대를 이용하지 않은 전세낀 매매는 규제대상에 해당되지 않습니다. 즉, 갭투자라도 기존 세입자가 있는 상황에서 차액을 주고 구입하는 자체는 문제가 없는것으로 알고 있습니다. 문제는 집을 매매함과 동시에 전세세입자를 구하는 경우에 주담대를 이용하지 않더라도 임차인 전세대출시 조건부전세대출이 거부될수 있기에 사실상 세입자를 구하기 어려울수 있습니다. 반대로 구매하면서 주담대를 실행하는 대신 대출없이 입주가능한 세입자를 구하는 경우에도 주담대가 들어갈 경우 6개월내 전입의무가 있어 해당 방식도 불가합니다. 즉 세입자 자기자금으로 전세금을 부담하여 임대인이자 매수자가 주담대를 받지 않아도 되면 가능한 부분, 그리고 앞에서 말한 것처럼 기존세입자가 있는 경우로써 주담대 없이 매수하는것은 가능할수 있습니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.사실 지금은 양극화와 지방소멸화로 인해 수도권내 규제가 강화되었다고 해서 지방으로 수요가 분산되는 풍선효과는 기대하기 어렵습니다. 그에따라 지방자체에서도 경제활성화등을 통해 지방경제가 살아나야 인구가 유입되고 부동산 시장도 다시 회복될 가능성이 높습니다. 즉, 이런 가능성이 덜한 지역에 대해서는 투자는 신중하게 하시는게 필요할듯 보이고, 전체적으로 지방에 대한 투자는 지역적 호재가 있는 세종시나 부산등이면 모르까 지금 현재 상황만으로는 메리트가 크지 않는듯 보입니다 .물론 현재의 상황을 보고 드리는 답변이며 정부에서 지방활성화를 위한 추가적인 정책이 있다면 그에 따라 투자판단은 달라질 여지는 있습니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.우선 증여를 받을 경우 그에 따른 증여세에 대한 부담이 있을수 있습니다. 직계존비속간5000만원이 비과세이나 초과분에 대해서는 질문의 금액이라면 대략 10%정도의 세금은 발생할수 있기에 200~300만원정도 증여세가 발생될수 있습니다. 그리고 증여에 따른 취등록세등을 고려하면 보상시 받을 보상비와 잘 비교하여 증여를 받는게 유리할지 판단하셔야 합니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.질문에서 말하는 모든 부분들이 다 영향을 미치는 것이겠으나, 주요한 이유로는 현재 사회가 발전하면서 더이상 노동력 중심의 농경사회가 아니므로 많은 자녀를 낳을 이유가 없습니다. 그리고 부모세대 입장에서도 수명이 늘어나면서 본인들삶에 대한 만족도를 높게 생각하는점, 현 자녀양육에 필요한 모든 과정에 드는 비용등에 부담이 가장크지 않을까 생각됩니다. 특히나 여성들의 사회진출이 늘어난데에 비해 육아를 대신한 사회적시스템도 부족한 것도 출산율저하의 가장큰 이유이고, 젊은 세대의 결혼회피역시도 중요한 이유가 아닐까 싶습니다 .

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.사람마다 느끼는 난이도차이가 있기 떄문에 특별히 어떻게 어렵다고 확정하기는 어렵지만, 실제 학원이나 수험생들 대부분이 부담스러워하는 과목으로써 고득점이 어려운 과목은 1차시험에서는 민법, 2차시험에서는 공법이 해당됩니다. 그래서 학원등에서는 합격을 위한 전략으로 1차시험의 경우 이론학문중심인 부동산학개론에서 점수를 고득점하고, 민법은 과락을 면하는 점수를 받아 평균 60점이상을 목표로, 2차시험에서는 중개사법 고득점을 통해 공법점수를 매꾸는 전략을 많이 추천하는 편입니다. 중개사 시험에서 학습전략이라고 하면 보통 법률과목이 많기 때문에 그해 개정된 관련법률이 잘 출제되기 떄문에 이에 대한 이해를 해두시는게 도움이되고, 과목별 팁이라면 학개론은 단원별 출제비중이 높은 부분을 집중공부, 계산문제 일부는 포기, 민법은 판례중심으로 이해, 중개사법은 그냥,, 외우셔야 합니다. 공법은 출제비중에 따른 집중도를 높이셔야 하고 공시세법의 경우는 개정사항이 가장 많기에 개정사항중심으로 알아두시면 도움이 될듯 합니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.우선 조건의 변경은 두 당사자간 합의사항이므로 임차인과 협의를 통해 결론을 내셔야 할 부분입니다. 그리고 현재 임차인이 후순위임차권이라면 선순위 근저당으로 인해 대출자체가 어려울 가능성은 있습니다, 보통 은행에서는 후순위임창권에 대해서는 대출승인이 잘 되지 않기 떄문입니다. 물론 전혀불가한 것은 아니지만 2.3금융권을 통해 하셔야 하는만큼 이자부담이 크기떄문에 임차인이 동의할 가능성이 낮고 질문처럼 임대인이 이자부담을 한다고해도 결국대출에 따른 차주는 임차인이 되기 때문에 부담스러울수는 있습니다. 만약 임차인이 첫 갱신으로써 갱신청구권을 사용할 경우 임대인의 요구를 수용하지 않더라도 퇴거하지 않아도 되기 때문에 임대인입장에서 해당 입장을 계속주장하기는 부담스러울수 있다는 점도 참고를 하셔야 합니다,

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.보증금은 말그대로 퇴거시에 돌려뱓는 금액입니다. 중도해지든 만기해지든 돌려받는 금액에 해당이 됩니다. 다만, 임대차 계약에서 중도해지는 상대방의 동의가 필요하고, 상대방이 동의를 조건으로 어떠한 요구를 할지에 따라 페널티는 부여될수 있습니다 , 질문의 경우라면 3개월 계약단위라면 사실상 남은 월세정도를 지급하고 퇴거를 하시지 않을까 판단은되는데 해당부분은 임대인과 먼저 협의를 해보시고 조건에 따라 합의를 하시는게 우선되어야 할듯 보입니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.1주택자간 결혼을 하게 되면 1가구 2주택이 됩니다. 지금의 다주택자 기준이 2주택자이상이기 떄문에 다주택자로 분류될가능성이 있습니다. 다만 혼인의 경우 혼인하고 일정기간내 기존주택을 매도할 경우 일시적 2주택에 따른 양도비과세가 가능할수 있고, 세금에 따라서 주택이지만 주택수에 포함되지 않는 경우가 있을 수 있기에 필요에 따른 각각의 조항등은 살펴보셔야 할수 있습니다. 원칙적으로는 1주택자가 혼인에 따라 동일세대가 구성되면 2주택자가 되는것은 맞습니다.