답변 내역

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.네, 질문에서 말한 서초구의 경우 강남 3구에 하나로써 강남구, 송포구와 함께 서울 상급지에 속하는 지역입니다. 특히 서초구 내에서도 서초동의 경우 법원등 사법부 중심지로써 어느정도 권력과 부를 가진 사람들이 거주하는 특징이 있습니다.그리고 반포동의 경우는 강남 8학군과 서울버스터미널, 3개전철 노선이 지나는 뛰어난 입지로 서울 상위 시세를 나타내는 단지가 분포되어 있습니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.대통령이 주택을 매도했다는 사실만으로 부동산 시장의 하락만이 남았다고 단정할수는 없습니다.다만 대통령 부터도 거주하지 않는 1주택를 매도하면서 부동산 시장안정화에 대한 의지를 다시한번 강하게 나타냈으며, 이후 똘똘한 한채를 가진 비거주 1주택자에 대해서도 규제를 할수 있다는 확실한 의지를 표명하였다고 할수 있습니다. 그리고 이러한 생각은 매물등록이후에 바로 정부가 실거주하지 않는 1주택자에 대한 세금규제에 가능성에 대한 정부발표가 나와있기 때문에 확실히 이번정부의 부동산 시장안정화를 위한 속도와 방법이 확실하고 그결과로써 하향안정화에 대한 기대가 나오고 있습니다,

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.보통의 관리비 정산은 지금까지 납부한 부분에 대해서는 별도 정산이 필요없고 매월1일부터 현재 퇴거일자까지의 청구된 관리비에 대해서만 정산하여 임차인으로 부터 받으시면 됩니다. 다만 아파트이 경우 별도의 장기수선충당금이 관리비를 통해 지급되었다면 임차인이 부담한 부분에 대해서는 퇴거시 반환을 해주셔야 합니다. 일반적으로 퇴거하는 임차인이 당일 관리사무소를 방문하여 현재일 기준 관리비를 정산내역을 확인하여 임대인에게 보여주고 관리실내 중간정산처리가 되지 않을 경우 해당 임대인에게 지급하고 임대인이 해당 금액과 남은기간 관리비를 합쳐 매달 지급일자에 관리비를 내게 됩니다. 그리고 별도 관리비인 가스, 수도등이 있다면 이는 임차인이 알아서 중단요청 및 해지처리를 해야 합니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.1) 보통 임차인이 있는 건물이라도 계약금은 거래금액의 10%을 받고 계약이 체결되며 보증금은 중도금으로 하여 처리하는 게 일반적입니다. 현재 5억에 매도를 하는 경우는 대출승계를 받지 않는 만큼 계약금 10%인 5천만원을 받고 중도금으로써 보증금 및 추가적인 금액을 받는 방식으로 하고 나머지를 잔금으로 처리는게 맞습니다. 대출이 5억이 있는 것은 매도인의 사정으로 최종적으로 매수인에게는 현 임차인 보증금 승계와 매도금 4.8억을 받으시고 매도인은 5억의 대출상환 및 근저당말소를 하시면 됩니다. 2) 말했지만 매수인은 거래대금에서 보증금을 제외한 4.8억을 실제 지급하는 것이고 실제 자금의 이체는 당사자간 직접 주고받는게 일반적입니다. 물론 안전거래를 위해 위와 같은 방식이나 에스크로 방식을 이용하기도 하는데 이는 선택적인 사항입니다. 3)이건 정확히 알수 없습니다. 일단 은행이 현시점 평가하는 담보가치가 다를수 있고, 매매가격이 5억이 상태에서 대출이 5억이 되는 경우는 없기에 사실상 풀대출을 해도 매매금액보다는 훨씬 낮게 나오게 됩니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.은행원 말처럼 송금을 통해 기록을 남겨두시는게 안전합니다. 우선 보증금지급과 반환시에 문제가 없다면 크게 차이는 없겠으나, 보증금 미반환등에 따라 법적 조치를 진행할 때 잔금에 대한 송금기록등을 제출하여야 하는데 현금으로 지급한 경우에는 이에 대한 입증자체가 쉽지 않은 점도 포함이 됩니다. 그리고 수표는 받은 사람이나 주는 사람 모두 결국은 은행에 들러 입출금의 번거로움 있기에 상대방도 선호하지 않는게 일반적입니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.계약의 경우 이미 체결된 상황에서는 임의대로 해지를 할수 없습니다. 문제는 보통 계약금을 지급한 계약금 계약에서는 일방적인해지가 가능하나 계약금을 포기가 패널티가 적용될수 있지만, 중도금, 잔금까지 지급한 경우라면 일방적인해지는 불가하고 상대방도동의가 필요합니다. 질문의 경우 보증금 전액을 지급하였다면 이는잔금을 모두처리하였다고 볼수 있을 거같은데 정확한 상황을 기재하지 않으셔서 확실히 어느쪽에 포함이 되는지를 알수 없습니다. 중요한건 현 상황에서 해지를 할 경우 지급한 계약금은 반환이 불가하고, 반대로 잔금처리가 된 것이라면 동의없이 해지자체도 불가하기에 지급한 자금에 대한 온전한 회수는 어려워 보입니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.1. 유주택자 부모님과 동일세대를 구성하는 경우 1세대2주택으로 볼수 있습니다, 위와 같은 실거주2년유얘를 받으시려면 무주택자 매수에 한해서 적용이 되는 만큼 안전하게 세대분리를 하시는게 맞을 듯 보입니다. 다만 세대분리의 경우 주소지를 분리하는 것외 만 30세이상, 기혼, 독립생활이 가능한 일정소득 입증 중 하나라도 충족이 되어야 세대분리가 가능합니다. 2. 단순하게 주소지 분리만으로도 세대분리가 가능할것으로 보이며, 사실 만60세이상 유주택자 부모님과 동거시 무주택자 자격유지는 청약시에 적용되는 부분이나 세금이나 기준에 따라 다르게 적용될수 있는 만큼 위 조건으로 매수 후 실거주유예가 될수도 있지만 안정적인 매수를 위해서는 세대분리를 먼저 하시는게 좋을듯 보입니다,

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.ㅎㅎ 우선 무상거주에 따른 수익에 대한 증여세는 질문처럼 5년간을 기준으로 일정금액을 초과하지 않으면 됩니다. 보통 5년기준으로 주택시세가 13억이하라면 과세가 되지 않는게 맞습니다. 그리고 이러한 5년기준은 과세시의 기준이고 거주기간 5년이후에 다시 리셋이 된다고 보시면 됩니다. ㅎㅎ 정확히는 5년을 초과하면 5년이 되는날 다음 날부터는 새로 계산이 됩니다,결국 지금처럼 그대로 거주를 하시면 됩니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.시세가 없다고해서 전세대출이 안되는 것은 아닙니다. 부동산평가가액에 대해서는 금융기관별 여러 방법이 있고 그 적용순위에 따라 적용을 하는 것이기에 단순히 KB시세등이 없다고 해서 대출자체가 안되는 것은 아닙니다. 보통 아파트의 경우는 시세가 없는 경우 분양가를 기준으로 적용할수도 있고 감정평가를 통한 시세적용을 하는 등의 방식이 적용되며, 전세대출에서 거부가 되는 경우는 등기가 되지 않은 쉽게 미등기아파트의 경우 가능헝이 높지 시세가 없다고해서 거절되지는 않습니다 .

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.부동산은 개인적판단으로 주식시장에 비해 정부가 개입해서 이끌어가기에는 변수가 많습니다, 특히나 공급이 제한적이고 수요심리에 따라 가격이 결정되고 지금처럼 양극화가 심화된 상황에서는 근본적인 부동산 문제해결이 쉽지 않고 이는 정책방향과는 다른 결과로 나타날 가능성이 높기 때문입니다. 경험상 이전정부도 부동산 안정화를 위한 많은 노력을 하였으나 결국 실패로 이어진 적이 많습니다.다만 이전과 다르게 기대가 되는 부분은 현 정권의 부동산에 대한 이해도와 정책의 일괄성 , 짧은 기간이지만 지금까지보여준 대통령의 행정능력과 이해도를 고려하면 약간의 기대는 되는 부분이 있습니다. 단 5년안에 부동산 안정화를 완벽하게 이룰수는 없겠으나 최소한 지금보다는 나은 제도와 기준을 제시할수 있어 보이고, 이러한 부분들이 다음 정권까지 잘 이어진다면 최종적으로 부동산 안정화에 가까워지지 않을까 기대를 하는게 사실입니다.