답변 내역

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.질문처럼 시세를 확인하는 방법이라면 감정평가를 통하시는게 가장 종합적인 판단이 가능한 방식입니다. 다만 내가 알고자 하는 건물에 대해서 감정평가를 다 할수도 없는 노릇이기에 대략적인 적정시세정도는 보통 해당건물의 총 임대료기준에 따라 수익성을 고려하여 대략적인 평가를 하게 됩니다. 다만 이는 실제 매물의 시세나 거래가격의 기준이 아니며, 특히 상가임대차보호법의 10년갱신청구권 및 5%인상제한에 따라 한 건물의 총 임대료수준이 주변시세보다 많이 낮은 경우도 존재할수 있어 정확한 기준이 되기는 어렵습니다, 보통은 건물유형에 따라 총 월세에 300 혹은 400을 곱하여 나온 금액에 총 보증금을 더하면 대략적인 수익형상가의 적정시세정도로 볼수는 있습니다 .

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.진행방법에 따라서 가능할수는 있으나 확답해드리기는 어렵습니다. 우선 임대차 계약자가 다른 상태에서 가족관계가 아닌 경우 최초 전입신고자체가 어렵습니다. 전입할 근거가 없기 떄문입니다. 그에 따라 우선 여자친구분이 세대주로써 전입신고를 한 뒤 본인이 동거인으로써 전입을 하고 이후 세대주로써 변경신청을 하셔야 합니다. 문제는 동거인이 세대주로써 변경하는 부분은 가족관계처럼 단순 신청서제출만으로 되지는 않고 소유주(임대인)의 동의와 주민센터 직원의 확인 절차를 거치기 떄문에 임대인 동의여부와 주민센터의 재량에 따라 결과에는 차이가 있을수 있기 때문입니다,

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.가계약금, 계약금이 꼭 법적으로 필수라고는 할수는 없습니다. 다만 이 둘은 하나의 계약의 우선권을 부여할수 있는 당사자간의 약속이자 계약을 유지하기 위한 방식중 하나입니다. 흔히 실무에서 가계약금은 계약서 작성까지의 공백기긴동안 타인에게 해당주택을 보여주지 않고 우선권은 확보하기 위한 부분이고 ,계약금은 말그대로 둘 사이에 합의에 따른 계약관계를 유지하고 해약시 이를 해약금으로써 그 책임을 부담하는 것이라고 보시면됩니다.질문에서 가계약금을 넣지 않으셔도 관계가 없겠으나, 만약 상대방인 임대인입장에서 질문자님이 계약을 현재 하겠다고는 하지만 실제 계약서 작성을 할지에 대한 신뢰는 없기에 그사이 다른 사람에게도 자유롭게 해당매물을 보여주게 되고 만약 누군가 가계약을 넣는 순간 해당매물에 대한 우선권은 날라가게 되고 임대인도 이사람과 계약을 진행하게 됩니다. 질문자님이 그제서야 내가 먼저봤잖아요? 등등을 얘기해도 상대방이 실제 계약전까지 타인과의 계약을 보류할 아무런 의무나 책임은 없습니다. 말그대로 먼저보든 늦게 보든 실제 나에게 이러한 의무를 부여하는 사람과 계약을 체결하여야 하기 떄문입니다 ,이게 가계약금입니다. 다시말해서 가계약금은 임대인을 위해서가 아니라 질문자님의 계약진행을 위한, 우선권을 확보하기 위한 하나의 수단이라는 의미입니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.오피스텔을 주거용으로 신고한 후 나중에 아파트를 매수하면 2주택으로 보게 되나요-> 주거용 오피스텔도 원칙적으로 주택수에 포함이 됩니다. 그에 따라 주거용오피스텔을 보유중에 다른 주택을 구매할 경우 2주택기준이 적용됩니다. 단, 청약에서는 오피스텔은 용도구분없이 주택수에 포함이 안됩니다. 그리고 세금에 따라 주거용오피스텔이라도 소형인 경우에는 주택수제외 요건이 있 정확한 사항은 세금별 확인이 필요할수는 있습니다. 취득세에서는 시가표준엑 1억이하이거나 , 전용60제곱이하로써 수도권 6억이하, 비수도권 3억이하의 24년1월10일이후 사용승인된 신축소형오피스텔 분양으로 최초 취득시 제외됩니다. 반대로 주거용 신고를 하지 않아도 세입자가 전입신고하고 실제 거주 중이면 나중에 2주택으로 판단될 수 있나요-> 실제 전입신고를 하게 되면 용도와 관계없이 실질 주거용 사용중으로 판단하기 때문에 위처럼 변동신고서나 날라왔다고 볼수 있습니다. 그에 따라 현재기준으로도 주거용 오피스텔로 보아 주택수에 포함이 된다고 할수 있습니다. 즉, 용도상 업무용오피스텔이라도 전입신고를 하게 되면 주거용으로 보아 주택수 산입이 될수 있습니다. 참고로 이렇게 되면 최초 구매시 받으셨던 부가세는 추징당하실수 있습니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.업종이나 회사별 차이는 있겠으나 일반적으로 직영점이나 영업점은 본사가 직접 채용 및 관리,운영을 하는 매장이라고 할수 있고, 대리점은 프랜차이즈 계약처럼 본사와 개인간의 계약을 통해 실질적은 운영은 해당매장 개인이 하고, 운영에 필요한 재료나 노하우등만 로얄티를 받고 공급해 주는 관계입니다. 보통 프랜차이즈에 따라 다르겠으나, 직영매장과 대리점을 혼합하여 확장하는 경우가 많고 주로 중요상권내 대표매장은 직영점으로 운영하고, 지역내 골목상권등은 대리점형식으로 운영하는 경우가 많습니다. 그리고 대리점과 영업점의 차이는 쉽게 동사무소와 구청의 차이정도로 보시면 됩니다. 즉 본사가 있고 각 지역별 영업점이 있으며 그 밑에 동단위 혹은 상권단위의 대리점이 존재하는 경우가 많다고 보시면 됩니다,다만 업종에 따라 영업점 없이 본사 - 대리점, 직영점으로만 구성되는 경우도 적지 않습니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.제가 공부를 잘했던거는 아니라서 뭐라 말을 해드리기는 힘들지만, 최소한 역사는 달달외우면 점수 안나옵니다. ㅎㅎ역사공부는 일단 시대별 흐름을 먼저이해하시고, 거기에 살을 붙여가면서 외우셔야 오래 기억에 남습니다. 혹시라도 잘 외워지지 않은 시대는 해당시점을 배경으로 하는 드라마중 보신게 있다면 해당 드라마를 기준으로 인물관계와 사건을 연결하시는것도 방법입니다. 단, 희극화된 경우가 있으므로 전체적은 순서흐름만 보셔야지 세부적인 사건까지 기억을 하시는건 오히려 어려울수 있습니다. 처음공부라서 이걸 잘 이해가 안되시면 해당시절을 설명한 역사유튜브등을 한두번정도 보시면 훨씬 빠르게 흐름은 잡으실수 있습니다. 영어는 저도 약한 편이라 뒤에 나오는 댓글을 참고하시면 될듯 하구요

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.네, 이렇게 전쟁이 길어진상태에서 끝나면 경제회복까지는 시간이 많이 필요할수 있습니다, 기장 대표적으로 물가인상을 부축이는 유류가격은 일단 전쟁이 끝나고 이전상태로 회복하는데 시간이 걸리고 그사이 공급부족등에 따른 물가인상이 회복후 다시 공급이 된다고해서 바로 내려오거나 혹은 원상태로 돌아올 가능성이 낮기 떄문에 최대한 덜 올랐을때 마무리가 되어야 추가적인 인상을 피할수 있기 때문입니다 .일단 물가가 어느정도 상승제한이 되어야 다른 부분에서도 안정적인 상황이 이어지고 금리인상에 대한 불안감이 떨어져야 정부나 기관이 시장에 돈을 플든 하여 경기부양을 시작할수 있기 떄문입니다. 결국은 시간이 갈수록 경제는 심하게 망가지고 확산되기에 빠르게 끝나야 회복에 필요한 시간이나 비용도 줄어들수 있습니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.1. 임대차에서 전입신고는 대항력을 확보를 하기 위함이고 이는 보증금보호를 위해 필수적입니다. 법적으로 두분이 부부가 아닌 상태에서 남자분 명의로 계약된 주택에 타인인 질문자님이 전입신고를 할수는 없습니다. 남자친구분이 전입을 우선한뒤 동거인으로써 전입은 가능하나 , 단독으로써 최초부터 본인만 전입은 제한될수 있습니다, 그리고 이런 경우에는 대항력을 확보할수 없어 보증금보호도 쉽지 않습니다. 2. 전세주택에서 계약명의자가 빠지면 대항력을 상실하게 되나, 가족중인 한분인 어머니가 현 전입상태를 해당주택에 유지하고 있다면 간접점유로써 대항력은 그대로 유지가 될수 있습니다. 쉽게 현재 전세계약자가 오빠은 주택에 어머니, 오빠, 질문자님 세분이 전입신고된 상태에서 계약명의자인 오빠와 질문자님이 빠져나가도 현 주소지에 어머니 한분이 남아있기에 대항력은 그래도 유지가 된다는 의미입니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.일단 두분이 먼저 합의를 하시는게 필요하지 않을까 생각됩니다, 자금에 대한 제한이 있는 상태에서는 모두가 만족하는 최적의 주택을 선택하기는 어렵습니다. 결국은 어떠한 것을 포기하여야 하는데 그게 뭐가 될지는 개인마다 선택에 따라 달라질수 있기 때문입니다. 정말 이사를 가고 싶은게, 입지나 내부환경등 눈애 보이는 이유가 아닌 현재 사는데도 크게 문제가 없지만 단순히 지역이 마음에 안들어서인지 , 왜 이사가 필요한지를 남편분과 대화를 해보시기 바랍니다. 말씀드리지만 설령 이유가 위와 같은 이유라도 그게 잘못되거나 틀렸다는 건 아닙니다. 개인에 따라 충분히 이사사유가 될수는 있는데, 이러한 이유가 이사비용부담과 새로운 환경에 적응이라는 부분을 감수할 만큼인지, 혹은 이사를 통해 이러한 점이 온전히 극복될수 있고 이사하는 지역에서는 만족스러울지등을 신중하게 대화로써 해보신뒤 결정을 하시는게 맞을듯 보입니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.1. 보통은 잔금을 먼저 치루고 소유권이전등기를 받은 이후, 임차인만기일에 맞추어 퇴거시킨뒤 실거주를 하게 됩니다.기간이 짧게 남은 경우라면 잔금일과 퇴거일을 맞추지만 질문처럼 길게 남은 경우등에 대해서는 잔금일자체는 토지거래허가일로부터 4개월내로 맞추고, 실거주의무는 종전 임대차 만기까지 유예시켜주고 있기에 해당민기시점에 실제 입주를 하면 됩니다. 다만 이런 경우 주담대에서 이용자체 대한 부분은 은행에 확인이 필요할듯 보입니다. (사실 같은 주담대라도 구입시점의 구입자금대출과 전세퇴거를 위한 시점의 전세퇴거자금대출은 한도등에서 차이가 있기 떄문입니다. 어떻게 될지는 실무상 확인이 필요하다는 의미입니다.)2. 실거주의무자체는 현 임차인 계약만료일까지 연장이되어서 허가자체에는 문제가 없는데 ,1에서 말한 것처럼 구입자금대출의 경우는 소유권이전등기 3개월이내로 되는 경우가 많아 이를 지나치면 전세퇴거자금대출로써 주담대를 이용하여야 하는데 이떄는 한도제한인 생길수 있어 정확하게 실거주의무부분보다는 대출의 이용부분에 대한 확인이 필요할듯보입니다.