상가 건물의 시세는 어떤 기준과 방법으로 측정되는지 궁금합니다

Question

상가 건물의 시세를 평가할 때 어떤 요소들이 반영되는지 알고 싶습니다. 건물의 위치, 임대수익, 대지면적, 건물 연식, 주변 상권, 실거래가 등의 요소가 시세에 어떤 영향을 주는지, 실제로는 어떤 방식으로 가격이 산정되는지 자세히 설명해 주시면 감사하겠습니다.

Answer 1

안녕하세요. 최병옥 공인중개사입니다.

위의 나열하신 것들이 시세에 영향을 준다 볼 수 있습니다. 또한 주변 상가 시세가 비슷하게 형성이 된다 볼 수 있지만

무엇보다 매도호가와 그 매도호가에 수요가 있어야 거래가 형성이 되게 그것이 시세로 연결이 되게 됩니다.

입지가 좋고 수익률이 좋을 경우 수요가 붙게 되면 시세가 올라가게 되고 반대로 입지가 별로 이고 공실위험이 큰 상가의 경우 수요가 없어 매도호가가 내려가게 되면 결국 시세는 내려가게 될 수 밖에 없습니다.

우선은 인근 비슷한 상가의 시세 참조와 입지, 수익률, 공실률 등의 조건에 매도호가가 형성이 되고 수요가 반응을 하게 되면 시세가 형성이 된다 볼 수 있습니다. 감사합니다.

Answer 2

안녕하세요. 최천호 공인중개사입니다.

상가 시세는 아파트와 다르게 이 건물에서 매달 얼마의 임대 수익을 올릴 수 있는가를 나타내는 수익환원법을 가장 핵심 기준으로 측정합니다. 건물 위치, 주변상권, 임대수익은 매달 버는 돈의 크기를 결정하고 대지면적과 실거래가는 건물이 가진 땅 자체의 기본 가치를 결정합니다. 실제로는 주변 땅값으로 계산한 금액과 현재 월세를 주변 수익률로 역산한 금액을 상호 비교하고 보정해서 최종 시세를 결정합니다. 감사합니다.

Answer 3

상가건물 시세는 아래와 같은 방법으로 시세를 측정합니다.

1. 위치·상권이 기본적인 시세를 결정합니다.

2. 임대수익이 투자 가치로 연결되어 가격을 끌어올립니다.

3. 대지·연식·실거래가는 보정 요소로 작용합니다.

4. 실제 감정평가나 시장에서는 비교사례법과 수익환원법을 함께 적용해 가격을 산정합니다.

Answer 4

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.

질문처럼 시세를 확인하는 방법이라면 감정평가를 통하시는게 가장 종합적인 판단이 가능한 방식입니다. 다만 내가 알고자 하는 건물에 대해서 감정평가를 다 할수도 없는 노릇이기에 대략적인 적정시세정도는 보통 해당건물의 총 임대료기준에 따라 수익성을 고려하여 대략적인 평가를 하게 됩니다. 다만 이는 실제 매물의 시세나 거래가격의 기준이 아니며, 특히 상가임대차보호법의 10년갱신청구권 및 5%인상제한에 따라 한 건물의 총 임대료수준이 주변시세보다 많이 낮은 경우도 존재할수 있어 정확한 기준이 되기는 어렵습니다, 보통은 건물유형에 따라 총 월세에 300 혹은 400을 곱하여 나온 금액에 총 보증금을 더하면 대략적인 수익형상가의 적정시세정도로 볼수는 있습니다 .

Answer 5

안녕하세요. 한영현 공인중개사입니다.

상가 건물의 시세는 주택과 달리 임대수익을 가장 중요한 기준으로 삼아 평가됩니다.

주택은 거주 목적이지만 상가는 수익 목적이기 때문에 연간 임대 소득을 투자금에 환산한 수익률이 시세 결정의 핵심 요소입니다.