답변 내역

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.부동산 거래신고 의무자는 중개를담당한 중개사, 거래당사자에게 있으며, 중개사가 있는 경우 우선 신고의무는 중개사에게 있습니다. 즉, 질문처럼 소명서제출 요구가 왔다면 이는 거래신고 이후에 국토부가 부동산의 실거래가와 시세를 비교분석하여 부당거래로 의심이되는 경우 각 신고의무자에게 요청하는 경우가 대부분입니다. 특히 신고과정에서 내용누락이 있는 경우가 많기 때문에 중개사가 이를 신고하였다면 해당 중개사를 통해 이러한 부분이 없는지를 확인하셔야 합니다. 그리고 소명서 제출 외 첨부로써 자금에 대한부분까지 소명이 필요하기에 그에 필요한 자료등도 준비를 하신뒤에 제출을 하셔야 합니다. 만약 소명을 하지 않을 경우 3000만원이하의 과태료 처분이 있는 것으로 알고 있습니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.해당 부분은 회사마다 차이가 조금 있는 부분으로 보입니다. 보통 재고의 입출입정도가 잦고 범위가 광범위한 경우로써 전산프로그램을 통해 관리를 하는 경우 실재고실사를 월단위 혹은 분기단위로 하는 회사가 있으며, 재고의 종류가 많지 않거나 수기 관리를 하는 기업의 경우 실재고조사 기간간격이 짧은 특징은 있습니다. 최악의 경우로써 매일 실재고조사를 하는 곳도 존재는 하는데, 대부분은 질문처럼 월단위로 하는게 일반적입니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.2주택자의 경우 최초로 매도하는 주택에 대해서는 양도세가 부과될수 있기에 일반적으로 양도차익이 적은 주택을 우선 매도하는게 유리합니다. 다만, 5월 9일이전에는 중과세율이 없기 떄문에 이런 경우 2주택중 빠르게 매도가 가능한 주택을 선택하는게 더 유리할수 있습니다. 즉, 빌라가 양도차익이 적더라도 처분을 우선할수 있는 주택을 선택하시고, 5월 9일까지 주택 처분을 둘다 하지 못할 경우 그때는 양도차익이 적은 주택을 우선 매도하는게 필요할수 있습니다. 그리고 보유세 인상에 대해서는구체적인 내용이 나오지 않았기에 얼마나 인상될지는 판단할수 없으나, 질문처럼 서울내 상급지가 아닌 저가주택을 보유한 경우라면 보유세 자체가 증가가 현시점 매도가 유리할 만큼 부과되지는 않을 것으로 보이기에 일단은 주택을 매도를 해보시고, 안된다면 그이후 정책발표에 따라 유연하게 대처를 하시면 될듯 보입니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.일단 수평증축을 하게 되면 사업 이후에 추가되는 세대수가 적을 수 있습니다. 보통 리모델링 사업을 통해 기존세대외 추가되는 일반분양물량이 많을수록 공사비로 대체가 가능하기에 유리하나, 질문처럼 수직증측이 안되는 경우 층수의 변화가 없게 되고, 이럴 경우 사실상 추가되는 세대수가 적어 기존 조합원의 분담금도 낮아지기 어렵습니다. 즉, 수직증축이 추가되지 않는 경우 사업성이 낮아질수 있는 단점이 있습니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.임차인이 계약서 작성 시점에 준비할 별도 물건은 없습니다. 사실 서명 및 날인시 인감은 임대인에게는 필수적으로 필요한 부분이나, 임차인은 도장 없이 서명만으로도 크게 문제가 되지 않습니다 이러한 이유는 계약에 따라 자금을 지급하고 권리를 받는 쪽이기 때문에 실제 권리를 이전하는 상대방인 임대인이 그러한 권리가 있는 소유자인지를 확인하는 과정이 더 중요하기 떄문입니다. 즉, 임차인은 계약당시에 신분증만 가지고 방문하시면 됩니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.해당 부분은 가능여부와 관계없이 임차인이 상황에 따라 판단을 하면 되는 부분입니다. 원칙상 만기일에 보증금 전액에 대해서 반환할 의무가 임대인에게 있고 전액반환이 되지 않는 경우 임차인은 보증금 미반환에 따른 임차권등기명령신청등의 법적 절차를 진행할수 있습니다. 즉, 임차인이 상황상 나누어 받기로 동의를 해준다면 관계가 없으나, 정상적인 경우 임차인은 보증금 전액에 대해서 반환을 요구하게 됩니다. 당연히 다 못받았다면 그에 따른 법적절차와 다른 한쪽으로 임대인과의 협의를 이어가는게 필요하고, 사실상 의무위반이 임대인에게 있는 만큼 전세대출미상환에 따른 이자등의 보상을 추가적으로 요구하는 방법등도 고려해 볼수 있습니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.1. 부담부증여의 경우는 기존 전세금에 대해서는 유상취득, 차액분에 대해서는 증여로 볼수 있고 그에 따라 증여분에 대해서는 증여과세가 유상취득의 경우는 그에 따른 양도세등의 세금부담이 있을수 있습니다. 전세퇴거자금대출의 경우 현재 규제지역 내라면 1억한도로 제한이되며 그외 지역에서는 ltv60~70%정도까지 가능한 것으로 알고 있습니다. 2.가족간 거래 - 일반적으로 직계존비속간 거래라도 정상적인 절차에 따라 진행할 경우 주택담보대출실행은 가능은 하나, 대부분의 금융권에서 직계존비속(자식과 부모)간에서는 불허하는 경우가 적지 않습니다. 해당부분은 실제 금융기관을 통해 확인이 필요할수 있습니다. 참고로 공공저금리대출상품 중 디딤돌은 불허가 원칙이고 보금자리론의 경우 별도 제한안내가 있지는 않지만 심사과정등이 까다롭거나 거절되는 경우도 적지 않습니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.원칙상 잔금을 지급한 이후에 주택을 인도받기 때문에 비번의 경우 잔금하루전이라도 임대인이 원치않으면 공개를 하지 않을수 있습니다. 이런경우 별도 동의를 구하고 보시는 방법밖에 없고, 질문처럼 내일 당장 입주하면 사실상 그래도 입주를 할수밖에 없습니다, 그리고 실제 입주청소를 진행하고 입주하는 경우가 대부분이기 때문에 질문처럼 이전세입자의 청소상태를 별도 확인하기 위해 들어가는 경우는 많지 않습니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.일단 중개과정에서의 확인설명의무등에서 문제가 있는 것으로 이해가 됩니다. 중요한건 해당 부분이 중개사고로써 인정될지 여부인데 만약 불법건축물로 인해 목적했던 임대차를 통한 이용이 어렵다면 중개사고로써 손해배상 책임이 있다 판단이 됩니다. 보통 중개사고로 인정되어 손해배상의무가 있다면 발생한손해에 대해서 인정이되는것으로 알고 있고 만약 임대차를 유지하면서 중개사와 협의를 통해 마무리를 하신다면 질문처럼 중개보수정도를 반환하는 것으로 합의를 하시면 될듯 보이긴 합니다. 상대방 중개사가 이를 인정하면 빠르게 처리가 가능하겠으나, 인정이 어렵다면 국토부민원실이나 시청 민원실을 통해 별도 신고를 하여 중개사고여부를 판단하고 그에 따라 손해배상등도 별도진행이 필요한 만큼 시간이 더 컬릴수 있습니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.질문만 보고 답변을 드리기는 어려울듯 보입니다. 일단은 매도를 통해 빠른 처분을 원하시면 현지 상황을 가장 잘 알고 있는 주변부동산등에 방문하여 문의를 해보시는게 우선 필요합니다 , 이를 통해 매수수요가 있는지, 시세는 어느정도로 해야할지 대략적인 판단을 하셔야 할듯 보이고, 꼭 매도가 아니라도 은행이자 부담을줄이기 위해 임대차가 가능한지등까지 함꼐 알아보셔야 할듯 보입니다. 사실상 아무것도 하지 않고 걱정만 해서는 해결될 부분이 없기 때문입니다.