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편의점 별로 가게를 오픈할려고 계약할떄 장단점이 있나요??
관련한 내용에 대해서는 관련 사항을 찾아본 결과 각 브랜드별 장단점이 있으나 항후 안정적인 운영을 위해서는 브랜드보다는 상권이 더 중요하다고 합니다. 브랜드별 차이는 본사지원과 성향에 따른 차이가 있는데, 보통 gs는 본사조건에 유연성이 있는 편이라 협의조정이 가능한 부분이 있고, cu의 경우는 점주 지원방식이 다양하다는 장점이 있다고 합니다. 세븐일레븐과 이마트24에 대해서는 특별한 부분이 나와있지는 않습니다. 창업비용의 경우 저렴한 순서로 이마트24 ,세븐일레븐, cu, gs순으로 GS가 조금더 높은 편이나 편의점 3사(GS.CU,세븐일레븐)간 비용차이는 크지 않다고 합니다.
경제 / 부동산
25.10.28
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요즘 토지거래허가제의 이슈가 많은데요 ?
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.토지거래허가구역으로 지정되면 부동산 거래시 사전허가를 지자체로부터 받으셔야 합니다. 즉, 허가가 나지 않으면 등기가 불가하고 그에 따라 지자체 허가요건에 충족이 되어야만 매매계약이 유효하고 등기이전도 가능합니다. 해당지역내 주 택 매매의 경우 기본적으로 실거주가 아니면 허가가 나지 않기 떄문에 사실상 갭투자등이 전면 금지되게 되고, 그에 따라 투자수요가 크게 감소하게 됩니다. 보통은 주택가격이 과열된 지역으로 지정하며 이러한 지역내 투자수요를 줄이는데 그 목적이 있어 사실상 토지거래허가구역이 확대되면 그만큼 투자수요는 감소하고 거래량 감소 및 주택가격 상승세가 꺾이게 됩니다.
경제 / 부동산
25.10.28
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전세아파트 사전전입신고 관련해서 질문
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.실무상으로는 거의 가능하지 않은 부분입니다. 보통 잔금을 지급한 이후에 주택을 인도받고 그후에 전입신고를 하는게 일반적이기 떄문입니다. 질문과 같은 문제가 우려되기에 최초 계약시부터 특약으로 잔금일 이후 전입신고 익일까지 다른 물권설정을 금지하는 특약을 넣어두기 때문에 꼭 잔금전에 전입신고를 하지 않아도 임차인 권리보호에는 문제가 없습니다. 그리고 만약 해당주택에 세입자가 있는 상태라면 잔금일에 퇴거를 할 것이고 그전까지는 해당 주택에 전입신고를 유지하고 있을 것인데 이런 경우 아파트와 같은 일반주택에 대해서는 한집에 대해서 2세대의 전입신고는 불가합니다. 그렇기에 계약시 특약으로써 권리보호를 해두고, 잔금지급일에 전거주자 퇴거 및 주택인도를 받은뒤에 전입신고를 하시는게 일반적입니다.
경제 / 부동산
25.10.28
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월세 계약 시 보증 보험 미가입 동의서 요구 시
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.주택임대사업자의 경우 의무적으로 임대차를 하기 위해서는 보증보험에 가입을 하여야 합니다. 즉, 세입자가 아닌 임대사업자가 세입자와 임대차를 체결할때 직접 보증보험에 가입하여야 할 의무가 부여됩니다. 즉, 임대인이 미가입동의서를 작성해달라고 하는 것은 위와 같은 의무를 면제받기 위해 필요한 부분으로 이해하시면 됩니다. 쉽게 의무로써 보증보험가입을 해주어야 하는데 임차인과 합의하여 미가입동의서를 작성하게 되면 가입하지 않아도 되기 떄문입니다. 아무래도 전세보증금이 큰 경우라면 임차인이 동의하지 않거나 별도 가입후 보증료 100%을 임대인에게 요구하는 조건으로 작성하는 경우가 있고 ,질문처럼 소액임차인 최우선 변제이내 금액의 경우에도 임대인 요구에 따라 임차인이 이를 작성하는 경우도 흔하게는 있습니다.
경제 / 부동산
25.10.28
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조정지역 아파트 판매시 의무거주 기간 알고싶습니다.
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.우선 마지막에 3년이내 비과세와 3년이후 과세는 일시적 2주택 양도소득세 비과세에 대한 부분입니다. 보통 2주택일때 첫주택을 매도하는 경우 해당 주택에 대해서는 비과세가 되지 않으나 ,일시적2주택요건에 해당되는 경우 비과세가 가능한데, 조건은 종전주택을 취득하고 1년이상 경과후에 신규주택을 취득하고 3년내 종전주택을 매도하면 종전주택에 대해서는 양도비과세가 됩니다. 단, 종전주택은 2년보유, 12억이하 1가구1주택 양도비과세요건에 충족되어야 합니다. 그리고 생애첫주택 취득세 감면의 경우 3년 실거주있는데, 3년내 매매나 임대를 할경우 감면받은 취득세가 추징되면 가산세까지 붙을수 있습니다. 그리고 정확한 구매시점은 모르겠으나, 규제지역에 따른 실거주의무는 구입시점에 해당 지역이 규제지역인지 여부가 중요하며, 이후 규제지역 해지가 되어도 취득시점에 규제지역이면 실거주 2년을 하셔야 합니다.
경제 / 부동산
25.10.28
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%에 대한 문의 입니다~~~~~~~
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.백만의 800%는 8배이므로 8,000,000이라고 볼수 있습니다. 계산법은 1,000,000 x 8 입니다. 보통 %을 소수점으로 나타낼때 1/100로 표현하는데 800% 는 800 / 100 이고 이는 8이 나오기 때문입니다, = 1,000,000 x ( 800 / 100 ) = 1,000,000 x 8= 8,000,000
경제 / 부동산
25.10.27
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관악구 빌라 매매 문의드립니다...
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.네, 아파트를 제외한 단독, 다세대 ,연립의 경우 특정 일부를 제외하고는 허가대상이 아니기에 별도의 지자체 사전허가 없이 계약을 진행하시면 됩니다 단, 규제지역에 따른 영향은 받기 때문에 대출이나 관련한 실거주등은 한번정도 정확히 확인하시고 진행하시면 될듯 보입니다.
경제 / 부동산
25.10.27
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전세 연장후 계약종료 되기 전 나가게되면 복비를 세입자가 내야하나요??
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.해당 부분은 모두 임대인과 협의를 하셔할 부분입니다. 만약 본인이 1~2년 계약연장을 합의하고 중도해지를 할경우에 임대인동의가 필요하고 해당시점에 임대인이 동의하지 않으면 퇴거가 불가합니다. 즉, 사전에 협의를 하여 동의를 얻지 않고 임의대로 해당기간으로 연장을 하게 되면 임대인이 거절시, 원하시는 시점에 중도해지가 불가능하게 되고, 중개보수 문제가 아닌 퇴거자체가 불가능해질수 있습니다. 보통 이런경우 첫재계약이라면 갱신청구권을 사용하시어 계약을 연장하고 이떄 중도해지는 묵시적갱신에서의 중도해지를 인용하기 때문에 퇴거를 원하는 시점 3개월전에 퇴거요청을 하시는 것도 방법이 될수 있습니다. 이때는 법에 따라 통보3개월후 임대인동의와 관계없이 계약이 자동종료가 되기 때문입니다. 즉, 방법을 정리하면 만기 6~2개월전 계약갱신청구권을 사용하여 계약연장 -> 퇴거시점이 6월말이라면 3월말에 임대인에게 중도해지 의사통보 -> 6월말 계약해지로 보증금 반환 및 퇴거 과정으로 진행하시면 될듯 보입니다. 당연히 이런 경우에는 중개보수등의 패널티는 부여받지 않습니다.
경제 / 부동산
25.10.27
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다가구주택 묵시적계약중 계약갱신청구권
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.문맥상 현재 임대차의 계약만료일은 25년 12월 31일이 맞습니다, 계약일 변경을 위해서는 현 임대인과 협의가 필요한데 사실상 동의할 가능성이 없기에 불가능하다고 보시면 될듯 보입니다. 네, 만료가 12월 31일이라면 10월 31일전에 갱신청구권을 사용할수 있고, 임대인의 총4년주장은 법적근거가 없는 틀린이야기 입니다. 주택이라면 임차인은 기간관게없이 해당 주택에 대해서 총1회 갱신청구권 사용이가능하고 이는 임차인이 사용한 적이 없다면 당연히 1회 4년이 지난뒤에도 사용이 가능합니다. 임대인이 10월31일이내 즉 실거주를 이유로 청구권을 거부할수 있는 기간내 등기부상 명의이전이 완료되고 새로운 매수자가 이를 통보하면 연장이 불가능하겠으나, 10월 31일(만기 2개월전)내 명의변경이 되지 않으면 사실상 현 임대인이 실거주를 하지 않는 이상 거부가 불가하고, 임차인은 임대인이 변경되더라도 2년추가 거주가 가능할것으로 보입니다. 즉, 만기6~2개월내 임차인이 갱신청구권을 사용하면, 임대인이 해당기간내 변경완료되고 실거주를 이유로 거부할수 있지만 해당기간이 넘으서면 사실상 실거주라도 거부가 불가합니다.3의 내용을 참고하시면 될듯 보입니다.
경제 / 부동산
25.10.27
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두명이서 같이 사는 전세집에 계약만료 전 한사람만 먼저 이사가도 되나요??
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.전세집 명의자가 누구인시지를 먼저 확인하셔야 할 부분으로 보이긴 합니다. 명의자가 질문자님이 아니라면 중간에 이사를 하시거나 별도의 전출을 하여도 아무런 문제가 없고, 반대로 질문자님이 계약상 명의자라면 본인 퇴거에 따라 대항력상실등의 리스크가 있을수는 있습니다. 다만 동거인이 세대원으로 들어가는 혈육관계 즉, 형제관계, 직계존비속이라면 명의자인 본인이 전출을 하여도 대항력은 유지되기 떄문에 문제가 없겠으나, 친척관계등이라면 경우에 따라 대항력상실등에 따른 리스크가 있을수도 있습니다,
경제 / 부동산
25.10.27
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