최근 매매가로 따지면 전세가율이 90퍼센트인 빌라 계약 문의입니다

Question

2년전엔 4억 초에 팔렸는데

이번년도 최근에는 급매라곤 하는데

3억 9천에 팔린 기록의 빌라(융자없음)를

전세 3억 5천에 들어가려는데요 융자없고 압류 가압류 없고 집주인 체납에 문제없다면 대출과 보증보험 되는 조건으로 전세 들어가면 그래도 안전할까요??

Answer 1

안녕하세요. 최병옥 공인중개사입니다.

우선 선순위 근저당권이 없고 또한 전세보증보험이 가능하므로 계약 후 확정일자 + 전입신고를 해서 우선변제권 및 대항력 가지시고 전세보증보험 가입을 하게 되면 크게 문제 없이 보증금 반환을 할 수 있으므로 계약을 하셔도 무방 할 것으로 사료됩니다. 감사합니다.

Answer 2

안녕하세요. 한영현 공인중개사입니다.

네 괜찮다고 생각합니다.

3억 5천에 융자도 없고 전세보증보험까지 된다면 안전한 매물이라 생각합니다.

감사합니다.

Answer 3

안녕하세요. 최천호 공인중개사입니다.

전세가율 90%는 보증보험 가입이 거절될 가능성이 매우 높은 위험 구간입니다. 계약 전 반드시 안심전세 앱을 통해서 공시가격의 126% 이내인지 정확한 가입 가능 보증금을 확인해야 합니다. 매매가가 하락세인 상황에서 3.9억이 적정 시세인지 인근 부동산 여러곳을 통해 교차 검증하시고 만약 보증보험 가입이 불가하다면 향후 보증금 회수가 매우 어려울 수 있으니 계약을 재고하시기 바랍니다. 계약을 꼭 진행해야 한다면 반드시 보증보험 가입 불가 시 계약 해제 및 위약금 없이 반환한다는 특약을 포함하고 잔금 직후 즉시 전입신고와 확정일자를 받아서 대항력을 확보해야 합니다. 감사합니다.

Answer 4

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.

글쎄요, 안전하다라고는 하기 어렵습니다. 일단 전세가율이 90%면 보증보험 가입이 될지 알수 없습니다. 주택평가액이 얼마에 산정될지 알수 없으나, 위 경우라면 가입자체가 안될 가능성이 높고, 만약 시세가 조금이라도 하락하게 되면 이름바깡통전세가 될 가능성이 높아 보증보험없이는 해당 주택에서 퇴거시 보증금 반환은 매우 어려워질수 없습니다. 집주인 융자가 없다는 점은 일반적인경우보다는 다행이나 ,2년 혹은 4년뒤 임대인의 경제적 상황은 쉽게 예측할수 없기에 현시점에서는 리스크가 매우 큰 결정이라고 할수 있습니다.

Answer 5

안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.

전세가율이 너무 높으면 깡통전세나 역전세가 될 가능성이 있으므로 주의하셔야 합니다. 깡통전세는 주택의 시세가 떨어져서 전세금보다도 낮아지는 것을 말합니다. 이렇게되면 세입자가 퇴거할 때 전세금을 돌려받기 어렵게 될 수 있습니다. 역전세는 주택 시세는 그대로인데 전세 시가가 떨어져서 새로 들어오는 세입자의 전세보증금으로 기존 세입자에게 돌려주기에 금액이 부족한 상황이 벌어지게 됩니다. 두 경우 모두 세입자가 퇴거할 때 문제가 발생하여 전세사기 상황이 될 수 있습니다. 일반적으로 선순위 채권(저당권 등)+전세금액이 집값의 70%를 넘지 않는 집을 선택하는 것이 바람직하며, 80%가 넘어가면 주의하셔야 합니다.

Answer 6

2년전엔 4억 초에 팔렸는데

이번년도 최근에는 급매라곤 하는데

3억 9천에 팔린 기록의 빌라(융자없음)를

전세 3억 5천에 들어가려는데요 융자없고 압류 가압류 없고 집주인 체납에 문제없다면 대출과 보증보험 되는 조건으로 전세 들어가면 그래도 안전할까요??

==> 현재 거래가격 등을 고려할 때 보증금 35,000만원 전액 가입이 불가해 보입니다. 사전에 확인후 계약을 진행하시기 바랍니다. 그렇지 않으면 나중에 낭패를 당할 수 있습니다.