답변 내역

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.용적률은 대지면적에 대한 건축물의 연면적으로 쉽게 건축물이 지어질수 있는 높이 즉, 층수를 말합니다. 예를 들어 대지면적 100평에서 건물 각층의 면적이 50평이고, 3층 건물이라면 해당 용적률은 150%가 됩니다. 이를 다르게 해석하면 용적률이 150%인 A지역과 용적률이 300%인 B지역에 대지100평이 있고 건축물의 각 층 면적을 50평으로 건축한다고 하면 A지역은 3층까지만 건축이 가능하지만, B지역에서는 6층까지 건축 가능합니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.당장 만기일전까지는 임대인을 통한 압박을 하는것외 법적조치는 없습니다. 이유는 임대인의 보증금 반환의무는 만기일에 발생하기 떄문에 그전까지는 지급할 의무가 없기 떄문입니다. 그에따라 만기일 전에 반환가능여부등을 임대인과 협의하는 정도이고, 만기일 미반환시 실질적인 임차권 등기명령 신청 및 지급명령 신청, 임대인에 대한 내용증명발송등을 진행하실수 있습니다. 만약 보증보험에 가입이 되어 있다면 임차권 등기이후 지급절차를 신청할수 있으나, 없는 경우라면 임차권 등기이후 반환소송을 통해 확정판결을 받아 해당 주택에 대한 경매신청을 진행하는 단계로 이어지게 됩니다. 결과적으로 현상태에서는 실제 임대인을 압박하여 반환이 가능한지여부등을 확인하는 정도의 조치만을 취할수 있고 위처럼 계속적으로 확답이 없는 경우라면 이사갈 주택에 대한 계약등도 일단은 반환이확실해지기 전까지는 미루시는게 맞을것으로 보입니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.네, 상가기준으로 1층의 시세가 가장 높은 게 일반적입니다. 이러한 이유는 1층의 경우 접근성이 매우 용이하기에 사무실보다는 주로 상업시설등의 입주가 유리하기 떄문입니다. 보통 번화가가 아닌 경우 3~4층의 경우 일반사무실이나 별도 학원 처럼 유동인구에 따른 영향을 덜 받는 업종이 위치하며, 월세의 시세나 권리금등에서도 1층보다는 낮기 때문에 동일자금을 기준으로 1층보다는 2~3층이 더 넓은 평수로 임대차가 가능한 경우가 많습니다

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.이사를 할때 지역이나 입지를 선택할때 최우선 고려해야 할 부분은 개인상황마다 차이가 있습니다. 특히나 질문처럼 신생아가 있는 경우 추후 장기거주까지 고려한 학군(초,중,고 배치여부), 생활편의성, 안전성등을 최우선으로 고려하는 경우가 많습니다. 재개발구역이나 추후 가격상승가능성이 높은 지역을 기준으로 선택을 하실수도 있으나 이럴 경우 다른 요인들의 부족함으로 인해 해당시점까지 버티기 어려운 경우가 더 많고, 중도 매도시에 시세차익이 거의 없는 경우가 더 많기 때문입니다. 그리고 현재 3억정도의 예산으로는 서울주변의 선택가능지역도 매우 제한적일수 있어보이는것도 사실입니다. 위 제시한 곳중에서는 그나마 학군이나 생활편의성, 장기거주, 주택시세를 고려하면 일산이나 의정부 주변정도가 가장 맞는 지역이 아닐까 생각은 됩니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.보통 재계약시 기존계약서를 활용하는 경우 특약에는 이전계약을연장한 계약임을 명시하시면 되고, 계약기간등은 계약서상 기간에 대해서 삭선후에 수정하여 작성하시면 됩니다. 그리고 수정된 부분와 삭선되 부분 혹은 추가된 부분등에서 대해서는 해당부분에서 양측의 서명 및 날인을 하시면 되고, 사인보다는 질문처럼 지장이나 별도 인감,도장을 사용하여 찍으시면 됩니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.뭔가 잘못이해를 하시고 계신듯 보입니다. 무주택자 보유여부와 관계없이 계약갱신청구권을 사용하지 못하는 경우는 없습니다. 다만 사용하더라도 이를 거절할수 있는 요건에 해당되는 경우 연장이 어려운 것이고, 보통은 소유자가 직접 실거주를 하는경우 거절이 가능한데, 기존 임차인이 있는 주택을 실거주가 가능한 무주택자가 입주를 하는 경우가 이에 해당이 됩니다. 그리고 갭투자는 현재 토지거래허가구역 내에서는 허가가 되지 않기 떄문에 불가능한 상황입니다. 어떠한 기준에서 위처럼 판단하시는지는 알수 없으나 여러상황을 혼동해서 이해를 하시는게 아닌가 싶습니다. 참고로 2년거주후에 주택이 매도되어 새로운 임대인이 실거주를 하는 경우 갱신청구권을 통한 연장이 어려운게 사실이나, 구매자가 무주택자라면서 결국 임대차의 수요를 차지하는 무주택자가 자가 주택을 구매함으로써 그만큼 임대차수요도 줄어드는 것이기에 시장내 수요 공급자체에는 영향이 없는것이고 실거주가 불가한 다주택자가 주택을 시장에 내놓음으로써 공급이 늘어나는 효과가 있기에 현 정부에서 중과유예중단등을 통해 이러한 매물의 증가를 노리는 것으로 이해를 하시면 될듯 보입니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.자영업이 힘들어진건 사실입니다. 그만큼 내수경기가 어려운 부분도 있지만 질문에서 말하는 치킨, 카페등은 사실상 진입장벽이 낮은 만큼 창업이 많고, 경쟁도 치열하여 더 버티기 어려운 부분도 있습니다. 어떠힌 업종이든 시작을 할때 본인만의 특별한 아이템이나 구성없이 단순 창업을 하게 되면 말그대로 버티기 더 어려운 환경이기에 많은 자영업초보자분들이 창업부터 운영이 시스템화되어있고 어느정도 인지도가 된 기업형체인점을선택하는것도 결국은 이러한 이유 때문입니다.개인적 판단일수는 있지만, 월급근로자도 나름에 고충이 있겠으나, 자영업자들의 현실은 더 지옥인경우가 많은 게 사실입니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.우선 부모님이 현재 1주택이고, 부모님 명의로 추가 주택을 구매하게 되면 1가구 2주택이 되게 됩니다, 다만 주거용오피스텔이 아닌 업무용오피스텔을 구매하는 경우 원칙상 주택이 아니기에 주택수에 포함되지 않아 1세대 1주택을 유지하실수 있습니다. 그리고 자녀분 명의로 주택을 구매하며 원칙상은 부모님이 2주택이 되지는 않지만 자녀분이 세대분리요건에 해당이 되지않는다면 주소지가 달라져도 1세대로 묶여 1세대 2주택이 될수 있고 반대로 세대분리요건에 충족이 되면 각각 세대별 1주택이 되게 됩니다. 그리고 증여란 구매자금을 주고 명의만 자녀분으로 할 경우 구매자금에 대한 증여문제가 발생될수 있고, 이때는 5천만원까지는 증여비과세되지만 초과분에 대한 구매자금은 증여로추청되게 됩니다. 사실상 자녀분 명의로 구매를 하게 되면 구매자금에 대한 과세를 피할수는 없기에 부모님 명의와 자금으로 구매를 하신뒤 자녀분 거주가 불필요해지는 시점에 매도하여 처분하시는게 증여문제는 피하실수 있어 보입니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.현재 미혼이면서 무주택인 경우이고 결혼이후에 생애최초 혜택을 노리는 경우라면 현재 어느주소지에 전입을 하는지는 사실 중요하지 않습니다. 결혼 이후에 생애최초 혜택을 위해 세대분리등을 하면 되는 부분이고, 그 당시에 요건이 어떻게 변동되는지는 알수없는 상황에서 현시점기준으로는 판단을 하기는 어렵기 떄문입니다. 그리고 본인이 주택을 소유한 적이 없다면 당장의 전입여부는 신청시점에 세대분리등을 통해 요건을맞추면 되기 때문에 당장은 고민을 하실부분은 아닙니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.5년후 시세를 현시점에서는 알수 없는 부분이며, 현재 기준에서는 분양가와 미래의 상승가치가 존재하는지 여부등이 중요한부분으로 볼수 있습니다. 현재 해당 입지와 대단지를 고려할때 충분히 상승가능성이 있는 단지라는 의견이 대부분이며, 1천세대가 넘는 대단지로써 지역내에서 시세 주도 단지가 될 가능성이 높습니다. 특히나 카페테리아와 독서실 및 세탁실, 골프클럽등의 커뮤니티시설이 장점으로 나와있고, 현재 직주근접과 교통편의성등에서 유리하다는 평가가 많아 기대가 되는 단지로 알고 있습니다.