답변 내역

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.신탁등기를 쉽게 설명하면, 부동산의 원래 소유자가 해당 부동산을 신탁회사에 맡기면서 등기부상 소유권이 신탁회사 명의로 이전된 상태를 말합니다.이때 부동산을 신탁한 원래 소유자를 위탁자, 등기부상 소유자인 신탁회사를 수탁자라고 합니다.신탁등기된 부동산을 계약할 때는 위탁자가 기존 소유자라는 이유만으로 일반 부동산과 동일하게 계약을 하기 어려운데, 이유는 특별한 약정이 없다면 신탁부동산의 관리·처분 및 임대 권한은 원칙적으로 수탁자에게 있기 때문입니다.물론 위탁자를 일반적인 무권리자와 완전히 동일하게 볼 수는 없기에 계약을 실제 진행을 하는 경우가 있고 이런 경우에는 신탁사로부터 신탁원부를 반드시 확인해 위탁자의 임대·매매 권한, 수탁자의 동의 필요 여부, 우선수익자와 보증금 지급 계좌 등을 살펴봐야 합니다. 필요한 경우 신탁회사의 임대차 또는 처분 동의서도 직접 확인해야 합니다.이러한 확인 없이 위탁자와 임대차계약을 체결하면 임차인이 신탁회사에 임대차의 효력을 주장하기 어렵거나 보증금을 돌려받는 데 문제가 생길 수 있고 매매계약 역시 수탁자나 우선수익자의 동의가 필요한데도 이를 갖추지 않았다면 소유권이전 과정에서 분쟁이 발생할 수 있으므로 각별한 주의가 필요합니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.청약통장이 유지와 해지는 사실상 개인의 판단이지만, 일반적으로 향후 주택구매시 어떠한 방법으로 할지는 알 수 없기 떄문에 신축아파트에 입주를 고려한다면 반드시 보유를 하시는 게 유리할 수 있습니다. 기본적으로 신축아파트 청약을 위해서는 청약통장이 필요조건이기 떄문입니다. 물론 1주택자이고, 추가적인 주택이동계획이 없는 경우 청약통장 유지의 필요성을 고민할수 있지만, 무주택자의 경우라면 되도록 보유를 하고 관리를 해주시는게 유리할수 있습니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.그렇지 않습니다. 주택의 양도가액이 12억 원 이하라고 해서 무조건 양도소득세가 비과세되는 것은 아닙니다.일반적으로 1세대 1주택 비과세를 적용받으려면 양도일 현재 1세대가 국내에 1주택을 보유하고 있어야 하며, 해당 주택을 2년 이상 보유해야 합니다.또한 주택을 취득할 당시 조정대상지역에 있었다면 원칙적으로 2년 이상 보유하면서 보유기간 중 2년 이상 거주해야 합니다. 즉 , 양도일 현재 1세대 1주택일 것, 2년 이상 보유할 것, (규제지역의 경우 2년 이상 거주할 것) 양도가액이 12억 원 이하일 것입니다.여기서 12억 원은 양도차익이 아니라 주택의 실제 양도가액, 즉 매매가격을 의미합니다.양도소득세는 주택을 매도한 금액 전체에 부과되는 것이 아니라, 양도가액에서 취득가액과 필요경비 등을 차감한 양도차익을 기준으로 계산합니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.경제성장은 국가와 사회의 발전을 위해 필요한 중요한 요소입니다. 그러나 한 국가가 선진국으로 나아가기 위해서는 경제적인 성장뿐만 아니라 국가의 안전, 국민복지, 정치적 안정성, 치안, 교육, 의료 등 다양한 분야가 함께 발전해야 합니다.국민소득이 증가하고 경제 규모가 커지는 것만으로 사회 전체의 발전 수준을 판단하기는 어렵습니다. 이유는 경제성장은 국가발전의 중요한 기반이지만, 국민의 삶의 질과 사회적 안정까지 모두 보여주는 절대적인 기준은 아니기 때문입니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.지역에 따라 청년을 대상으로 부동산 중개보수나 이사비를 지원하는 제도를 운영하고 있습니다. 지원 대상에 해당한다면 이사 과정에서 지출한 비용의 일부를 지원받을 수 있습니다.다만 지원 대상의 연령, 소득, 주택 조건, 전입 기간과 신청 방법 등은 지자체별로 차이가 있으므로, 현재 거주하고 있거나 전입한 지역의 청년 지원정책을 확인하는 것이 가장 정확합니다.서울시의 경우 청년을 대상으로 부동산 중개보수와 이사비를 합해 최대 40만 원까지 실제 지출한 비용을 지원하고 있습니다. 지원은 생애 1회가능한 것으로 알고 있습니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.일시적 2주택 양도비과세의 경우 종전주택을 취득하고 1년이상 경과된 후 신규주택을 취득하고 신규주택을 취득한날로부터 3년내 종전주택을 매도할 경우 적용가능합니다. 물론 종전주택이 1세대1주택 양도비과세요건(2년보유 12억이하)에 충족이 되어야 합니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.1.보금 자리론 예상 금액은?->보금자리론의 실제 대출 가능 금액은 주택가격과 주택 유형, 소득, 기존 부채, 담보평가액 등에 따라 달라집니다.일반 보금자리론은 LTV 최대 70%까지 적용되며, 생애최초 주택구입자는 최대 80%까지 가능합니다.다만, 생애최초 주택구입자라도 담보주택이 수도권 또는 규제지역에 있다면 LTV는 최대 70%가 적용되고, 규제지역에서는 한도가 10%p씩 차감되기에 실제 이보다 더 낮아질수도 있습니다, 2.세금항목은 중개수수로,취득세,등기 항목이 있다는데 추가 항목은?-> 중개수수료는 비용에 포함은 되나, 세금이 아니며, 제시한 항목외 부수적인 이사비용 및 관리비등의 정산비용등이 추가로 발생될수 있습니다. 3.각세금 항목별 예상 비용 산출-> 3억 주택가격 기준으로 취득세는 330만원, 채권할인료 및 등기비용, 법무사비용 포함 대략 200만원정도 , 중개보수는 120만원(부가세포함132만)이 예상됩니다. 4.기타비용으로 인테리어, 이사비용, 입주 청소 비용이 있다는데 추가 항목이 있을지?-> 개인별로 추가될수 있는 비용은 다르겠으나, 폐기물처리비용과 아파트의 경우 엘리베이터 이용료, 사다리차 이용시 추가비용, 동과금 정산비용, 인터넷이나 tv이전 설치비용, 에어컨 이동에 따른 재설치 비용등의 부수적인 비용등이 추가될수 있습니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.주택수요측면에서 고금리 및 규제강화는 수요감소의 요인이 될수 있고 공급의 부족은 수요증가의 원인이 될수 있어 실제 어느게 수요심리에 더 영향을 주는지에 따라 주택가격의 방향성도 달라진다고 할 수 있습니다. 특히 기준금리의 인상과 추가적인 인상가능성은 대출금리의 상승으로 이어지기 떄문에 실수요자들의 주택구매심리는 더 낮아질 가능성이 있습니다. 개인적 의견으로는 단기적으로는 규제강화와 금리인상 부분이 수요심리에 직접적인 영향을 줄수 있어 가격상승세가 제한될수 있지만, 중장기적으로 공급의 부족이 이어질 경우 결국은 수요증가로 나타날수 밖에 없을 것이라 예상이 됩니다. 그에 따라 실현가능한 공급대책 및 시장내 공급이 없다면 아파트 가격은 전반적으로 우상향으로 이어질수 있습니다. 다만 우상향의 각도(상승세)는 규제로 인해 특정지역이나 매물를 제외하면 완만하게 상승될 것으로 예상됩니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.실수요자가 주택을 구매할때 대출이 불가피한 상황에서 현재 대출규제가 가능되는 것은 점차 주택구매가 어려워질수 있다는의미이기도 합니다. 현재 자금이 주택구매에 무리가 없다면 대출규제가 더 심화되기전에 주택을 구매하는 게 좋은 선택이 될수는 있지만, 무리하게 대출을 통해서 주택을 구매하는 것은 추천드리지 않습니다. 일단 어제 금통위에서 기준금리를 0.25%포인트 상승을 발표하였고, 연말 추가적인 인상 가능성을 시사하였기에 대출이자의 상승도 불가피하기에 무리한 대출을 할 경우 원리금부담에 커질수 있기 때문입니다. 결국은 개인의 자금여력에 따라 현시점이 구매적기일수도 있자만 반대로 무리한 주택구매는 리스크가 커질수 있기에 이를 중심으로 구매여부를 판단하시는게 맞을듯 보입니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.주택임대차에서 임대인이 임차인에게 재계약에 대한 의사통보를 할수 있는 기간은 만기 6~2개월전입니다. 그에 따라 1년전에 하시는건 의미가 없다고 보시면 되고, 만기가 28년 4월 18일이라면 대략 올해 10월 중후반에 최초 통보를 하실수 있습니다. 그리고 임차인의 답변에 따라 대응을 하시면 됩니다. 임차인의 경우 만기 2개월전까지 의사통보를 하면 되고 질문자님이 의사통보를 빠르게 한다고해서 특별하게 더 빠르게 답을 해야하거나 하지는 않습니다. 만약 임차인이 갱신청구권이 있어 이를 사용하면 질문자님은 실거주 또는 법적요건에 해당되지 않는 이상 이를 거부할수 없어 퇴거가 어려워질수 있으므로 해당 기간내 의사통보 및 잘 협의를 해보시기 바랍니다. 임대차 의사통보에 대한 내용으로 참고하시면 될듯 보입니다. 전월세 계약 만료 통보 시기와 묵시적 갱신 : 네이버 블로그