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이번 10.15부동단 대책에 대해 자세하게 알려주세요
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.우선 10.15부동산대책에 따라 금일 21일 기준 서울전역과 경기도 12개지역은 토지거래허가구역으로 지정 및 규제지역으로 확대되었습니다. 그에 따라 실거주가 아닌 경우 주택구매가 어려워 졌으며, 실거주를 하더라도 대출에 있어 LTV가 생애최초자를 제외하고는 모두 70% -> 40%으로 하향되었습니다. 또한 스트레스 3단계 DSR 가중금리상향에 따라 (1.5% -> 3%) 소득대비 대출한도도 크게 하향되었다고 볼수 있습니다. 이러한 점만 볼때도 주택자금조달이 매우 어려운상황이 되었고 대출한도역시 크게 하향되었기에 일반서민들이 해당 지역에서 주택을 구매하기는 더 어려워진상황이라고 볼수 있습니다. 그리고 이번규제에 대해서 수도권과 지방을 나누어 분석하는 건 크게 의미가 없는게 이유는 지방의 경우 지방소멸화에 따라 주택가격침체가 이어지고 있는 상황이고 사실상 이번규제로 인해 직접적인 영향이 적고 수도권 규제에 따른 풍선효과의 기대감도 떨어지기에 사실상 큰 변화가능성이 없다고 볼수 있기 때문입니다.
경제 / 부동산
25.10.20
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중도금 집단 대출 자격에 대해 문의합니다
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.중도금 대출은 사실 주택담보대출과는 조금 차이가 있습니다. 보통 건설사 혹은 시행사와 금융권간 협의를 통해 지원하는 집단대출의 성격으로 일반 주택담보대출과 같은 빡빡한 규제가 적용되지는 않습니다, 그에 따라 수분양자로써 신용도상 별 문제가 없는 상황이라면 중도금 대출에는 크게 문제가 없으나, 질문에서 말하고 있는 부분의 경우는 대출거절보다는 한도에서의 제한등의 문제가 있을수는 있습니다. 물론 비규제지역이거나 부모님의 연세가 만 60세 이상으로 무주택예외요건에 해당되는 경우라면 크게 영향이 없겠으나 그게 아니라면 규제지역내 dsr산정등에서 영향을 미칠수 있습니다. 그러므로 안정적인 대출을 위해서라도 세대분리를 해두시는게 안심되지 않을까 생각됩니다.
경제 / 부동산
25.10.20
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집을 갖고 있는 사람이 절반이 넘는 것으로 알고 있는데요 정부에서 집값을 자꾸 잡으려고 하면 반발해서 높다는 것을 모르는 것일까요 뭐가 좋은 걸까요
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.부동산 가격안정화는 좋고 나쁘고의 문제가 아니라 일반서민들의 주거안정 및 부의 배분을 위해서는 반드시 이루어져야 할 문제입니다. 간혹 주택가격 안정화를 매번 실패하면서도 왜 계속하는지에 대해서 의문을 가진 분들이 많은데 사실 부동산 시장 안정화를 위한 노력은 어느나라든 그 필요성이 있고 그에 따라 정책적으로 진행하는 부분입니다. 다만 정책을 만들고 집행하는 기관의 능력과 시장환경에 따라 그 결과가 나라마다 크게 차이가 나는 것입니다. 개인적 판단이지겠으나, 우리나라의 경우는 시장 분위를 파악하지 못하는 정부가 지나치가 부동산시장에 개입을 하는 경향으로 악순환이 반복되는 게 있는데 이는 늘 선수적인 조치보다는 후속조치로써 뒷북정책을 펼침으로써 오히려 시장에 불을 붙이는 경우가 많았고, 다른나라와 다르게 부동산시장을 하나의 투자시장으로 인식하는 문화로 인해 시장안정화가 더 어려운 부분이 있습니다. 즉, 반드시 해야될 문제이나 그 해결책을 찾기는 사회구조와 시장에 대한 인식변화와 정책을 만들고 심의하는사람들의 능력상향등이 필요하다고 볼수 있습니다.
경제 / 부동산
25.10.20
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이미 시공된 주차장, 자리 확보를 위한 방법은 사실상 없는것 아닐까요?
주차장을 추가로 확보하는게 아닌 이상 동일한 면적에서 주차장 자리확보는 한계가 있습니다. 주로 구조물을 바꾸거나 불필요한 부분들으 줄여 주차공간으로 늘리는 행위를 할수는 있지만 이게 실질적으로 늘어나는 차량대수를 소화하기는 어렵습니다. 예를 들어 주차타워를 일부 설치하는 등의 행위로써 주차공간을 확대할수는 있겠으나, 이는 추가적인 인허가문제가 발생될수 있고 그에 따른 시설비용이나 운영비용이 만만치 않을수 있습니다. 일반적으로 주차공간이 부족한 경우 주변 주차장과 연계하여 주차공간을 확보하거나 별도의 다른 토지를 확보해서 임시주차장으로 사용하는 게 대부분입니다
경제 / 부동산
25.10.20
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집소유주는 보유세같은걸내는건가요?
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.취득세는 취득시 세금이고 일반적으로 부동산을 소유한 경우 보유세를 내게 되는데 ,대표적인 보유세는 재산세이고 고가 부동산에 대해서는 종합부동산세가 추가 과세될수 있습니다. 일반적으로 부동산에 대해서는 취득, 보유, 처분시 세금이 있는데, 취득시에는 취등록세, 지방교육세, 농어촌특별세가 부과될수 있고, 보유세에서는 재산세와 종합부동산세, 처분시에는 양도소득세가 대표적입니다,
경제 / 부동산
25.10.20
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제가 사는 지역에 청약을 하는데 궁금한게 있습니다.
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.해당 부분은 모두 해당 분양단지에 따라 달라집니다. 예를 들어 무주택. 1주택자 자격의 경우 해당 분양이 공공분양이라면 무주택, 민간분양이라면 그 지역이나 청약모집군에 따라 자격이 달라질수 있습니다. 그리고 이러한 청약건별 특징에 따라 청약통장 최소보유기간, 그리고 민영 / 공공에 따른 납입횟수, 지역에 따른 최소예치금충족여부 모두가 달라지게 됩니다. 즉 질문처럼 한 청약에 대해서 자격요건을 알아보고 싶다면 해당 분양단지의 입주자 모집공고를 참고하셔야 합니다. 해당 공고에 따라서 자격요건이 달라지기 때문입니다. 단, 청약통장의 경우 일반적으로 2년보유, 24회납입, 지역별 최소예치금 이상 넣어두신 경우라면 해당 부분이 어떠한 청약이든 모두 청약이 가능할수 있으며, 무주택, 1주텍여부는 민영/공공인지에 따라서 대략적으로 구분할수는 있습니다.
경제 / 부동산
25.10.20
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입주권과 분양권은 무슨차이인가요?
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.우선 입주권이나 분양권 모두 신규주택에 입주할수 있는 권리는 동일하나 해당 권리를 얻는 과정에 따라서 차이가 있습니다. 기본적으로 분양권은 청약과정을 통해 당첨되어 부여받은 입주힐 수 있는 권리를 말하나, 입주권은 최초 사업부지 내 원소유자로써 개발 조합원으로써 참여하여 부여받은 권리를 말합니다.예를 들어 재건축사업에서 기존 해당 아파트를 보유한 사람은 조합원으로써 재건축사업에 참여를 하게 되고 그에 따라 부여받는 권리를 입주권, 해당 재건축사업으로 확장된 세대에 대해서 일반분양을 진행하고 해당 분양모집에 청약을 통해 당첨된 수분양자들은 분양권을 얻게 됩니다. 그리고 분양권이 입주권은 분양가에서도 차이가 나는데 일반적으로 조합원입주권의 경우가 일반분양권 분양가보다는 저렴하게 책정되게 됩니다 ,
경제 / 부동산
25.10.20
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10.15 부동산 대책의 한계는 무엇일까요?
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.10.15부동산 대책은 주로 강력한 규제를 확대하는 내용으로 이루어져 있습니다. 이러한 강력한 규제는 초기 시장내 가격상승을 막는 효과가 있을수는 있지만 과거경험에서 알수 있듯이 중장기적으로 시장내 가격상승흐름을 온전히 막기 어렵고 이자체로는 장기적인 주태가격안정화는 이루어지기 어려운게 사실입니다. 그렇기에 근본적인 주택공급을 늘리는 정책운영이 필요한데 사실 부동산 시장에서 공급의 문제는 단순 수치상 공급의 문제가 아닌 수요가 많은 지역에 원하는 매물을 공급하여야 하는 문제이기에 그 대책자체가 쉽지 않은게 사실입니다. 앞으로 이러한 부분에 있어 실효성이 있는 공급대책이 발표되어야만 시장에서도 공급증가기대감에 따른 가격안정화 효과가 나타날수 있을 것으로 보입니다. 즉, 현재의 대책만으로는 중장기적으로 시장안정화는 불가하다고 판단이 되기 때문입니다.
경제 / 부동산
25.10.20
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국토교통부 차관의 고가 아파트 소유 및 실언이 나왔는데 어떤 논란인가요?
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.국토교통부 1차관이 유튜브에 출연해 10.15부동산대책관련 인터뷰의 내용에 대해서 논란이 되는 것으로 보입니다. 문제가 되는 발언은 부동산 정책을 설명하는 과정에서 "시장이 안정화돼 집값이 떨이지면 돈을 모아 그떄사면된다라는 취지로 발언한 부분인데, 이는 규제에 따른 대출한도 축소지정에 대해서 고가주택에서의 ltv는 큰 의미가 없고 , 노도강내 실수요자에게는 타격이 있을수 있으나, 어차피 기회는 돌아오게 되어있으며, 만약 집값이 유지된다면 그간 오른 소득을 쌓은후 집을 사면 된다라고 발언한 부분이 국민 개개인의 재산권을 침해하는 정책을 운영하면서 저렇게 말을 할수 있는지 온라인 커뮤니티에 비판이 제기되면서 입니다. 사실 이러한 발언의 문제에대해서는 별도의 제도적인 규제보다는 개인 스스로가 발언에 있어 신중함이 필요하지 않나 싶습니다.
경제 / 부동산
25.10.20
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전세 만기에 새로운 세입자받는 방법 알고싶습니다(도배, 청소)
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.보통은 새로운 세입자에게 보증금을 받아 현 세입자에게 반환을 해주는 경우라면 두 세입자간 당일에 오전 퇴거, 오후 입주를 하게 됩니다. 그에 따라 도배까지는 시간적으로 여유가 없을수 있고, 입주청소정도만 새로운 세입자가 이사와 동시에 하는 경우가 많습니다. 임대인 입장에서는 만기일 기준으로 일단 세입자를 구하시고 새로운 세입자와 현 세입자간 일정을 맞추어 동일날짜에 퇴거와 전입을 할수 있도록 일자조정을 해주시면 되는데 보통 중개사가 있는 경우 중개사가 중간에서 이러한 조율을 대신 해주게 됩니다. 임대인은 보증금을 받고, 보증금을 반환해주시면 되고, 임차인 퇴거시에 시설상태등의 문제가 없는지, 관리비에 대한 정산이 잘 마무리 되었는지등을 확인하시면 됩니다. 현상황에서는 일단 현 세입자가 만기퇴거를 원하는지 우선 정확히 확인하시고 연장을 안할 의사를 통보하였다면 빠르게 만기일기준으로 세입자를 구하도록 중개사무소에 매물을등록하시는게 먼저 하셔야 할일입니다. 그리고 세입자가 구해지면 잔금일과 퇴거일을 조율하는 과정을 거쳐 당일에 세입자교체가 이루어 지게 됩니다. 세부적인 사항등은 중개사가 있는 경우 대부분 도움을 주기 때문에 궁금한 사항등이나 처리과정등은 직접 문의를 하시면 될듯 보입니다.
경제 / 부동산
25.10.20
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