답변 내역

안녕하세요. 유현심 공인중개사입니다.다른 사람이 신반포 12차 재건축 조합원 매물을 사도 자동으로 입주권(조합원 입주권) 확보된다는 보장은 없다 입니다상황에 따라 매우 달라질 수 있고, 지금 최근 법 해석 변화로 인해 원래 기대했던 대로 안 될 가능성이 높습니다만약 매수하시려면, 조합측에 지위 승계 가능 여부 + 분양대상 자격 인정 여부를 반드시 확인하시고서면으로 남기는 게 안전합니다

안녕하세요. 유현심 공인중개사입니다.,당근마켓에서 집을 직거래할 때의 장점 중개수수료(복비)를 크게 절약할수 있고 가격 협상이 더 유연합니다입주 날짜·비용 조건 등 조정이 자유롭고 매도자가 광고비, 프리미엄 노출비 등을 낼 필요 없습니다,당근마켓에서 집을 직거래할 때의 단점(리스크)법적 위험·사기 위험이 가장 큽니다부동산 직거래에서 가장 큰 문제는계약서 작성 오류 / 특약 누락 / 등기이전 실수 / 세금 문제입니다자주 발생하는 위험은 계약금만 받고 잠수를 타서 사기위험이 있고,매도인이 근저당(대출)·가압류를 숨김,명도 문제(세입자 보증금 분쟁),건물·토지 지분 구조를 제대로 안 보고 사는 실수가 있을수 있습니다법적 책임이 모두 개인에게 귀속됩니다중개업소로 거래하면 분쟁 시 중개사 보험에서 배상 처리 가능하지만 (과실 중개·설명 누락 등)직거래는 모든 손실을 본인이 떠안아야 합니다매수자 검증이 어렵고,실제 대출 가능 여부,자금조달계획 신뢰성,직거래에서는 매수자 검증이 거의 불가능 합니다이러한 장단점이 있어서 직거래는 조심하셔야 합니다

안녕하세요. 유현심 공인중개사입니다.,해당 정비사업이 속한 구청(혹은 자치구) — 왜냐면 관리처분계획 인가 내역 및 분양대상자 내역을 인가권자인 구청에서 기록합니다조합 사무실 또는 사업시행자 — 조합원 명부, 분양대상자 명단, 최초 관리처분인가일 기록 확인본인 및 세대원 주민등록등본 + 기존 조합원 분양계약서/분양확약서 — 누가, 언제 분양받았는지, 세대는 누구였는지를 확인하는 기초자료가 됩니다,만약 당신이 조합원 이력이 있는 재개발 주택을 파는 매도인/혹은 매수인이라면, 계약서(또는 별도 특약서)에 아래 항목을 반드시 넣는 것을 권합니다1. 조합원 이력 및 분양권 이력 공개 확인 조항매도인은 과거 정비사업에서 조합원 분양받은 사실, 관리처분인가일, 세대 구성원 내역을 매수인에게 명시적으로 알려야 함2. 재당첨제한 적용 여부 확인 및 책임 분담 조항만약 매도인 측 사정으로 인해 향후 분양신청이 제한될 수 있다면, 그 리스크를 매수인이 인지하고 있다는 점을 계약서에 명시예: 본 주택은 과거 ○○재개발구역에서 조합원 분양을 받은 이력이 있으며, 향후 5년 내 다른 투기과열지구 정비사업 분양신청에 재당첨 제한이 있을 수 있음을 매수인이 확인함3. 향후 분양 또는 청약 시 매도인/매수인 책임 범위 명확화매수인이 이후 청약을 시도했다가 제한으로 인해 실패하는 경우, 그 손해 책임이 누구에게 있는지4. 분양신청권 양도 금지 및 정보 제공 협조 조항투기과열지구에서는 조합원 지위 양도 자체도 제한되므로, 매수인이 조합원 지위를 새로 취득하는 것이 불가능할 수 있음을 명시5. 위 사실 확인을 위한 서류 제출 및 검토 조항매도인은 주민등록등본, 분양계약서, 관리처분인가 고시문 등 관련 서류를 매수인에게 제공하고, 매수인은 이를 확인할 수 있는 시간을 충분히 확보한다매도인,매수인의 이런 특약이 필요합니다

안녕하세요. 유현심 공인중개사입니다.잔금을 치렀다고 바로 소유권 이전이 되는 것이 아닙니다부동산 매매에서 소유권은 ‘등기 접수일’ 기준입니다잔금을 받았더라도 매수인이 소유권 이전등기를 신청하지 않으면 등기는 그대로 매도인 명의입니다건강보험공단도 등기부등본 기반으로 주택 수를 확인합니다등기부에 아직 처제 명의로 되어 있으면 2주택으로 남아 있는 것처럼 보입니다재건축 빌라라서 등기가 다르게 처리되는 것이 아니고 매수인이 실제로 등기를 진행하지 않아 명의가 그대로인 가능성이 가장 높습니다등기부등본만 확인해보시고 거래했던 부동산에 언제 등기이전이 되는지 확인하시기 바랍니다

안녕하세요. 유현심 공인중개사입니다.신반포12차 재건축 조합이 최근 서초구청 으로부터 관리처분계획 인가(관리처분인가)를 받았습니다구체적인 인가 고시일은 2025년 9월 말쯤인거 같습니다가장 정확한 날자확인은 조합사무실이나 관할구청에 확인하시는게 좋습니다

안녕하세요. 유현심 공인중개사입니다.공가라면 계약서 쓰고 빨리 입주할수 있지만 다른 세입자가 살고 있으면 시간이 촉박할수도 있습니다맘에 드는 집을 찾으려면 조금 여유있게 찾으시는게 좋습니다

안녕하세요. 유현심 공인중개사입니다.지금 (이사 전) 전입신고 안 해도 됩니다원룸 보증금 받을 때까지 기존 주소 유지 가능하고 보증금 받고 주소이전하시면 됩니다위반도 아니고 과태료도 없습니다

안녕하세요. 유현심 공인중개사입니다.대부분의 경우 임대인(집주인) 부담입니다왜냐하면 이런 벽지 손상은 보통 자연적 노후·시공 문제로 보기 때문입니다단, 임차인의 고의·과실로 찢어진 경우만 임차인이 부담합니다그런데 전세는 대부분 다음 임차인이 도배를 하고 들어오는 편입니다

안녕하세요. 유현심 공인중개사입니다.,2종 근린생활 시설은 주로 상가·사무실·학원·카페 등이 들어가는 상업용 건물 용도입니다주택(원룸·다가구·다세대)과는 법적 용도가 다릅니다건축물대장 용도가 주택이 아니라 상가인 경우가 많습니다하지만 실제로는 이런 건물 내부 일부를 원룸처럼 임대하는 경우가 꽤 있습니다문제는 용도 변경 없이 주거로 사용하면 불법이 될 수 있다는 점입니다,위반건축물(불법건축물)은 건물이 법에서 정한 기준을 지키지 않고 만든 부분이 있다는 뜻입니다예시로 상가인데 주거용(원룸)으로 사용하고불법 증축, 다락·베란다 불법 확장,채광·환기 기준 위반,무단 용도 변경건축물대장에 위반건축물이라는 표시가 있으면 이런 문제가 있다는 뜻입니다,전입신고와 확정일자는 보증금 보호를 받기 위한 절차이므로 반드시 하시고 임대차신고는 계약하고 30일이내에 주민센터에 거래신고 해야 합니다의무적으로 신고해야 하고 안하면 과태료대상이 됩니다