오피스텔 전세 거주 중 중도 퇴거 해야 하는 상황

Question

현재 상황

2020년 12월 오피스텔 전세 입주(미혼, 단독세대주)

중기청 2번(4년), 버팀목 전환 후 1년 5개월차

버팀목 전환 시 보증보험 가입 못했고 지금은 가입시기가 지나서 가입불가라고 함

전세 기간 7개월 남았는데 당첨 후 기다리던 LH 국민임대 순번이 되어 당장 7,8주 이내로 이사를 해야함.

여기서 문제가 있는데 2020년 오피스텔 전세 금액 그대로 살고 있었는데 그동안 전세, 매매 가격이 많이 낮아짐

2020년 전세금 6,800만원, 현재 기준 전세, 매매 5,000만원

집주인은 세입자가 들어와야 내 전세금을 줄 수 있다고 함

LH 국민임대으로 이사하면 바로 주소이전을 해야하는데 지금 사는 오피스텔이 그전까지 세입자가 안구해질 가능성이 높아보이는데 전세금 돌려받기 전에 주소이전하는게 우려됌

이런 상황에선 어떡하면 좋을까요?

Answer 1

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.

우선 현재계약이 묵시적갱신으로 연장된 계약이거나, 갱신청구권을 사용한 계약이라면 중도해지의 경우 통보 3개월후에 계약이 종료되고 보증금 반환이 가능하지만, 그게 아닌 경우 중도해지는 상대방 동의 없이는 불가하고 상대방이 다음임차인 소개를 조건으로 동의한 경우라면 해당 요건이 충족되기 전까지는 해지 및 보증금 반환이 어렵습니다.그에 따라 현 계약상태를 먼저 확인하셔야 하고 이에 따라 다음 대응방법도 달라지게 됩니다.

그리고 보증금 반환이 되기 전까지는 해당주택에 전입신고를 반드시 유지하셔야 하며, 만약 전출이되면 대항력을 상실하게 되어 보증금에 대한 보호가 어려워질수 있습니다, 보통 이러한 경우에는 가족중 한분을 현 주택에 전입신고하여 동일세대를 구성한뒤 본인만 국민임대주택에 전입신고를 하여 현 주택이 대항력을 유지하는 방법을 사용할수는 있는데, 입주하는 주택이 국민임대라는 점때문에 동일세대를 구성하는경우 국민주택입주자격에 문제가 되는부분이 없는지도 미리 확인을 하시는게 필요해보입니다.

Answer 2

안녕하세요. 최병옥 공인중개사입니다.

우선 임대차종료시점까지는 거주를 해야 되는 의무가 있고 또한 중도해지일 임대인 동의 하에 임차인을 직접 구해야 되는 문제가 생기게 됩니다. 또한 이사를 가게 되면 이사갈 집 전입신고를 하게 되면 대항력을 잃게 되므로 기존 집의 경우 만일 다른 세입자가 들어오지 못할 경우 가족이라도 전입을 시켜 대항력을 유지를 시키고 다른 세입자가 들어오기를 기다리시고 또한 임대차가 종료가 되었을 경우는 임차권등기명령등을 이용을 하셔야 될 것으로 사료됩니다.

감사합니다.

Answer 3

현재 상황

2020년 12월 오피스텔 전세 입주(미혼, 단독세대주)

중기청 2번(4년), 버팀목 전환 후 1년 5개월차

버팀목 전환 시 보증보험 가입 못했고 지금은 가입시기가 지나서 가입불가라고 함

전세 기간 7개월 남았는데 당첨 후 기다리던 LH 국민임대 순번이 되어 당장 7,8주 이내로 이사를 해야함.

여기서 문제가 있는데 2020년 오피스텔 전세 금액 그대로 살고 있었는데 그동안 전세, 매매 가격이 많이 낮아짐

2020년 전세금 6,800만원, 현재 기준 전세, 매매 5,000만원

집주인은 세입자가 들어와야 내 전세금을 줄 수 있다고 함

LH 국민임대으로 이사하면 바로 주소이전을 해야하는데 지금 사는 오피스텔이 그전까지 세입자가 안구해질 가능성이 높아보이는데 전세금 돌려받기 전에 주소이전하는게 우려됌

이런 상황에선 어떡하면 좋을까요?

==> 현재 상황에서는 임대인으로부터 보증금을 받을 때 까지 대항력을 유지해야 합니다. 유지를 위한 방법은 가족 중 일부를 전입신고를 시켜 놓는 방법도 있습니다.

Answer 4

안녕하세요. 구자균 공인중개사입니다.

주인분께 사정 설명해서, 다른곳으로 전입을 해야하니

전세권설정등기 허락맡고 진행하심이 좋아보입니다.

주인이 거절하면, 아쉽지만 다음 기회를 노려보시고요.

더 궁금하신 사항 있으실가요?

Answer 5

안녕하세요. 최현지 공인중개사입니다.

보증보험이 없는 상태에서 전출하면 대항력이 즉시 상실되므로 집주인과 합의 해지 후 법원에 임차권등기명령을 신청하여 등기부등본에 기재된것을 확인한 뒤에야 LH로 주소를 옮길 수있습니다. 역전세로 인해 다음 세입자가 들어와도 부족한 1800만원의 차액은 집주인이 직접 마련해야 하므로 이사 전에 차액 반환 확약서를 쓰거나 일부라도 먼저 돌려받는 협상을 반드시 진행해야 합니다. 당장 이사가급하다면 LH 담당자에게 사정을 설명하여 전입신고 기한을 유예받거나 신뢰할 수 있는 가족을 현재 오피스텔에 대신 전입시켜 대항력을 유지하는 가족 전입 카드를 적극 검토하시길 바랍니다. 결론적으로 돈을 받지 못한 채 주소를 옮기는 것은 매우 위험하니 임차권등기라는 안전장치를 먼저 확보하고 집주인에게는 시세보다 저렴하게 방을 내놓아서 빠르게 세입자를 구하도록 압박하는 전략이 필요합니다.

Answer 6

안녕하세요. 한영현 공인중개사입니다.

답변드리겠습니다.

현실적인 전략으로는 LH 국민임대 입주 시 바로 저입신고를 하는 것이 원칙이지만 LH 지사에 사정을 설명하고 양해를 구해보시길 바랍니다.

임대차 계약서와 오피스텔 보증금을 못 받은 상황을 증빙하여 전입신고 기한을 일시적으로 유예 받을 수 있을 것입니다.

아니면 가족을 활용한 대항력을 유지시키면 됩니다.

가족을 현재 오피스텔에 전입시키면 대항력이 유지됩니다.

Answer 7

안녕하세요. 채정식 공인중개사입니다.

현재 상황에서는 이사를 하고 주소 이전을 한다면 대항력이 상실이 될 수 있어 임차권등기명령을 통한 권리 확보를 하시고 이사를 하시면 됩니다

Answer 8

안녕하세요. 김경환 공인중개사입니다.

전형적인 깡통전세네요

이럴땐 수중에 현금이 좀 있어야합니다.

왜냐하면

기존 오피스텔 보증금 반환받으려면 시간이 걸리기 때문에

이 보증금은 묶이게 되기 때문입니다.

첫째 그냥빼면 대항력과 우선변제권이 소멸하게 됩니다.

그러니 무조건 임차권등기명령을 한 후에 전입을 빼야합니다.

혹시 보증보험은 들으셨나요?

그럼 회수가 더 쉬운데

만약 안 드셨으면

앞으로 여러가지 힘든 과정을 거쳐야 합니다.

물론 다받을수 없을 수도 있어요

대한법률구조공단에 방문하여 상담을 받아보세요

큰 도움이 되시길 기원합니다.

Answer 9

안녕하세요. 유현심 공인중개사입니다.

집주인에게 내용증명 (보증금 반환 요구)보내고

법원에 임차권등기명령 신청하고 등기 완료 확인후에 이사 + 전입신고해야 합니다

이 순서 꼭 지켜야 합니다

지금은 역전세라서 집주인도 바로 돈 못 줄 가능성이 높습니더

그래서 대부분 임차권등기하고 소송 or 대기합니다

전문가와 상의후에 대처를 하시기 바랍니다

Answer 10

안녕하세요. 최천호 공인중개사입니다.

보증보험이 없는 상태에서 전입신고를 LH로 옮기면 기존 보증금에 대한 법적 보호권이 즉시 소멸하므로 반드시 계약 종료 후 임차권등기명령이 등기부에 기재된 것을 확인한 뒤에 주소를 옮겨야 합니다. 현재 역전세 상황이라 시세대로 세입자를 구하더라도 부족한 차액 1800만원을 집주인이 반환할 능력이 있는지 확인해야 하며 퇴거 전까지 확답을 얻지 못한다면 이사 일정을 조정하거나 법적 조치를 준비해야 합니다. LH 입주를 위해 전출이 급하다면 LH 담당자에게 상황을 설명하고 전입신고 유예가 가능한지 확인하고 불가피하다면 가족 중 일부를 기존 집에 남겨 전입을 유지시키는 등 대항력을 지킬 대안을 반드시 마련해야 합니다. 결론적으로 집주인의 말만 믿고 주소를 먼저 옮기는 것은 보증금을 포기하는 것과 같으니 임차권등기명령을 최우선으로 진행하고 해결되지 않을 경우 LH 입주 시기를 늦추더라도 소중한 재산을 지키는 선택을 하시길 권장합니다. 감사합니다.