농지가 매매가 안돼서 다시 친척분이 농사를 지을 예정인데 만약 매도할 사람이 나타나면 계약을 어떻게 진행을 해야 할까요?

Question

농어촌 공사는 등록을 해도 건수가 많아서 엄청 시간이 오래 걸린다고 합니다. 그래서 근처 부동산에 내놓은 상태인데 3개월이 지나도 연락이 없어서 다시 농사를 지을 예정입니다. 그런데 농사짓는 와중에 매도할 사람이 나타나서 농지를 산다고 하면 계약은 어떻게 해야 하는지 갑자기 궁금해지네요. 계약서를 달리 써야 하나요?

Answer 1

안녕하세요. 유현심 공인중개사입니다.

농사 중 매매는 문제 없지만 인도 시점 + 경작 + 농취증 이 3개를 계약서에 명확히 써야 안전합니다

근처 부동산에 맡기신 건 잘하신 선택인데,

농지는 일반 주택보다 훨씬 어렵기 때문에

농지 거래 경험 있는 중개사인지 꼭 확인하시고 거래를 맡기시기 바랍니다

Answer 2

농어촌 공사는 등록을 해도 건수가 많아서 엄청 시간이 오래 걸린다고 합니다. 그래서 근처 부동산에 내놓은 상태인데 3개월이 지나도 연락이 없어서 다시 농사를 지을 예정입니다. 그런데 농사짓는 와중에 매도할 사람이 나타나서 농지를 산다고 하면 계약은 어떻게 해야 하는지 갑자기 궁금해지네요. 계약서를 달리 써야 하나요?

=== > 계약조건에 따라 판단이 필요한 사항이지만 원만한 협의가 필요한 사항입니다.

Answer 3

안녕하세요. 최병옥 공인중개사입니다.

우선 경작중에 매매계약이 성사가 되게 되면 매매계약서 작성을 하시면 되고 또한 특약사항으로 기존 경작중인 토지에 대해서 협의를 진행을 하시고 기재를 하시여 매매를 진행하시면 되십니다.

감사합니다.

Answer 4

안녕하세요. 한영현 공인중개사입니다.

우리나라 법규상 농지 위의 농작물은 땅 주인 것이 아니라 경작자의 소유로 인정됩니다. 따라서 계약서 작성 시 특약을 명확히 하시면 되겠습니다.

잔금일은 언제로 하되 현재 경작 중인 작물의 수확기 이후에 토지를 인도한다. 는 특약을 넣으시고 매수자가 급하지 않을 때 거래하는 것이 가장 깔끔합니다.

Answer 5

안녕하세요. 김대원 공인중개사입니다.

농지가 생각보다 빨리 매매되지 않아 결국 친척분께서 다시 농사를 짓기로 하셨군요. 농어촌공사 위탁도 대기 시간이 길고 부동산에서도 연락이 없어 밭을 놀릴 수만은 없기에 내리신 현실적인 결정에 깊이 공감합니다.

농사를 짓고 있는 도중에 매수자가 나타난다고 해서 완전히 다른 종류의 계약서를 새로 써야 하는 것은 아닙니다. 일반적인 농지 매매 계약서를 그대로 사용하되, 향후 분쟁을 막기 위해 계약서의 '특약 사항'란에 현재 자라고 있는 농작물과 경작자에 대한 내용을 아주 구체적으로 명시하는 것이 핵심입니다.

우리나라 법률상 땅의 소유권이 넘어가더라도, 이미 심어둔 농작물(특히 수확기가 다가온 작물)의 소유권은 '실제 농사를 지은 경작자'에게 인정되는 경우가 많습니다. 따라서 상황에 맞춰 다음 중 하나를 특약에 명시해야 합니다.

• 수확 후 땅을 넘겨주는 경우: 매수자가 기다려 줄 수 있다면, "현재 경작 중인 작물의 수확이 끝나는 시점(예: 26년10월 말)을 잔금일 및 부동산 인도일로 한다"라고 명시하여 무사히 수확을 마칠 수 있도록 일정을 맞춥니다.
• 매수자가 당장 사용해야 하는 경우: 수확 전에 밭을 갈아엎거나 매수자가 바로 사용해야 한다면, 농작물 손실 보상금을 매도인(질문자님)과 매수인 중 누가 부담할 것인지 명확히 정하고 합의 내용을 적어야 합니다.

Answer 6

안녕하세요. 최현지 공인중개사입니다.

농사 중 매수자가 나타나면 일반 토지 매매 계약과 동일하게 진행하되 현재 재배중인 농작물의 수확권이나 처리비용을 누가 부담할지 특약에 명시해야 합니다. 매수인이 잔금 지급 전까지 농지취득자격증명을 발급받지못하면 등기가 불가능하므로 발급 불가 시 계약 해제 및 계약금 반환 조건을 미리 적어두는 것이 안전합니다. 농작물 수확 시기와 이사 일정이 맞지 않을 경우를 대비해 잔금일을 수확 이후로 조정하거나 농작물을 매수인이 승계할지 여부를 합의하여 분쟁을 예방해야 합니다. 부동산에 매물을 내놓은 상태에서 농사를 짓는 것은 토지 관리 상태를 보여주어 매매에 긍정적일 수 있으니 수확기 이전 중도 해지 조건을 중개사에게 미리 공유해 두시기 바랍니다.