농지 매매 계약서 작성 전 문의드립니다.
농지 매매 계약서를 작성하기 전이고 미리 협의 사항을 전화로 맞추고 있는 과정 중입니다.
농지를 계약하고자 하는 매수인은 도로에서 높이 높낮이 차가 있는 농지를, 흙을 매립해 돋우고 난 후 나무를 심으려 합니다.
계약금 이후 중도금까지 1달 이후 잔금까지 1달
매수인은 중도금 이후에 겨울이 오기 전에 좋은 흙을 매립하고 싶어 하고, 매도인은 소유권이 이전된 후에 하시라는 게 지지부진한 협상의 지점입니다.
결국 매도인은 중도금 이후 흙 매립을 동의하는 대신 안전장치로 특약사항을 넣자고 하였고, 매수인이 동의하였습니다. 특약사항은 이렇게 넣을 예정입니다.
1. 중도금 이후 잔금을 계약한 날짜까지 지급하지 않을 시 매수인은 계약금을 포기하고 계약은 즉시 해지된다.
(사실 당연한 건데 굳이 넣으려는 이유는 이상하리만치 소유권 이전 후에 하시라는 말은 듣지 않고, 중도금 이후에 바로 하고 싶다고 주장하셔서 뭐지? 싶어서 넣습니다.)
2. 계약 해지 후 흙 매립 건에 대해 이의를 제기하지 않기로 한다.
3. 잔금 지급 일정은 매수인의 필요로 앞당길 수도 있다.
(계약된 잔금 지급 일정보다 앞당겨서 지급하면 잔금 납부 시 계약서를 다시 작성해야 하나요?)
이 정도 특약사항만 넣으면 매도인의 불안감이 다 안전해지는 건지 고견 여쭙겠습니다.
안녕하세요. 최병옥 공인중개사입니다.
우선 매도인의 경우 계약완결 전에 뭔가 작업이 들어가는것에 불안함을 느끼는 것으로 보여 집니다.
위의 경우 특약사항은 받아 주셔도 크게 문제가 되지 않는 것으로 보여집니다.
또한 신고일자와 계약서상 잔금일자가 동일 할 경우 굳이 재계약서 작성을 하지 않으셔도 되지만 대출등 은행에서 요구할 경우는 재작성을 하는 것이 좋을 수도 있습니다.
감사합니다.
1. 중도금 이후 잔금을 계약한 날짜까지 지급하지 않을 시 매수인은 계약금을 포기하고 계약은 즉시 해지된다.
(사실 당연한 건데 굳이 넣으려는 이유는 이상하리만치 소유권 이전 후에 하시라는 말은 듣지 않고, 중도금 이후에 바로 하고 싶다고 주장하셔서 뭐지? 싶어서 넣습니다.)
==> 상기 조건을 특약조건으로 반영하는데 계약상대방 만 동의를 한다면 얼마든지 가능합니다
2. 계약 해지 후 흙 매립 건에 대해 이의를 제기하지 않기로 한다.
==> 가능합니다.
3. 잔금 지급 일정은 매수인의 필요로 앞당길 수도 있다.
(계약된 잔금 지급 일정보다 앞당겨서 지급하면 잔금 납부 시 계약서를 다시 작성해야 하나요?)
==> 무조건 반영에 동의를 하지 마시고 잔금일을 기준으로 최소 00일 전까지 통보해야 한다는 조항도 반영시키시기 바랍니다
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.
1번은 민법상 맞지 않습니다. 계약금 계약은 중도금 또는 잔금지급전까지만 가능하고 질문처럼 중도금을 지급한 이후에는 일방적 해지는 되지 않고 합의해지만 가능합니다. 이때는 계약금 외 별도의 위약금등의 내용이 포함되는 게 일반적입니다. 질문자님이 매도인 입장이라면 해당 시점부터 매수인이 일방적인 해지는 할수 없고 한다고 하더라도 별도의 위약사항이 추가 포함이 될것이기에 해당 특약은 넣지 않는게 유리할듯 보입니다.
3번은 특별히 왜 기재를 하시는지 잘 이해가 되지 않으며, 설령 잔금일을 앞당긴다고 해도 매도인입장에서는 계약서작성을 다시 할 필요는 없습니다. 다만 , 매수인이 대출등이 있는 경우 실행상의 문제가 있기에 실제 당길 가능성은 없어보입니다.
위내용에서 매도인이 불안해할 이유는 없습니다. 계약금을 받았고 소유권도 가진상태에서 중도금까지 일부지급이 되는경우 결국은 매수인의 잔금처리여부에 따라 등기만 넘기면 되는 것이고, 매립여부에 따른 중도해지가 되더라도 실제 매도인에게 손해가 발생되지는 않을것으로 보이기 떄문입니다. 다만 매수인입장에서 불안한 사항을 대비하고자 추가적인 특약기재를 요구할 가능성이 있기에 이를 잘 듣고 판단하신뒤 합의하시기 바랍니다. 보통 농지의 경우는 농지전용허가나 행정절차상의 문제로 계약해지가 되는 경우가 꽤 있기에 이러한 부분들이 특약으로써 미리 기재해 놓는 경우가 많기 떄문입니다.
안녕하세요. 이제동 공인중개사입니다.
토지먀먀시 특약사항으로 1번과 2번과 정상적으로 포함시키눈 것은 당연하겠습니다
그리고 3번의사항은 전금지불일은 앞당겨 지급할 경우 즉시 소유권등기를 진행하기 때문에 새로이 계약서를 작성할 필요가 없습니다
그리고 참고적으로 매수인은 토지에 대한 소유권 등기시 농지자격취득원이 있어야 등기접수가 되므로 사전 취득원을 받아놓아야 당일 접수가 가능하다는 점을 말씀드립니다
안녕하세요. 박영주 공인중개사입니다.
말씀해주신 특약 사항들이 매도 인의 불안 감을 해소하고 안전장치가 될 수 있도록 살펴보겠습니다.
1. 중도금 이후 잔금 미지급 시 계약 해지 및 계약금 몰 수 :
매수 인이 중도금까지 지급한 후 잔금을 약정 날짜까지 치르지 않을 경우, 계약금을 몰수하고 즉시 계약을 해지할 수 있다는 조항은 매도 인의 필수적인 안전장치입니다.
2. 계약 해지 후 흙 매립 관련 이의 제기 금지 :
매수인이 소유권 이전 전 흙 매립 작업을 진행한 후 계약이 해지될 경우, 흙 매립으로 인해 발생할 수 있는 일체의 비용과 책임은 매수인에게 있으며, 매수인은 매도인에게 어떠한 명목으로도 비용 청구나 원상 복구 요구 등 이의를 제기하지 않겠다는 내용을 더 구체적으로 명시하시는 것이 안전합니다.
3. 잔금 지급 일정 앞당김 :
매수인의 필요로 잔금 지급 일정을 앞당길 경우 , 기존 계약서 전체를 재 작성하기보다는 변경된 내용을 명확히 기재하고 매도 인과 매수 인이 모두 서명 또는 날인한 '변경 계약 서'를 작성하여 기존 계약서와 함께 보관하시는 것이 안전합니다.
추가 고려 사항 ==>
흙 매립의 범위를 '순수 토사'로 한정하고 유해 물질 매립을 금지하는 조항을 추가하며, 계약 해지 시 매수 인의 원 상 회복 의무를 명시하는 것도 매도 인에게 더욱 유리합니다. 작업의 범위를 '흙 매립'이라고 하셨는데,이것이 정확히 어떤 범위의 작업인지도 어느 정도 정의해 두는 것이 좋습니다 . 중도금 이후 흙 매립을 동의하는 대신, 매도 인은 소유권 이전 등기가 완료되기 전까지는 해당 농지에 대한 어떠한 처분 행위(저당 권 설정 등)도 매수 인이 할 수 없도록 하는 조항을 넣는 것도 고려해 볼 수 있습니다.
결론적으로 부동산 거래는 항상 신중하게 접근해야 하는 만큼, 혹시 모를 상황에 대비하여 꼼꼼하게 계약을 진행하시길 바랍니다.
안녕하세요. 한영현 공인중개사입니다.
답변드리겠습니다.
중도금 이후 토지 사용 관련 특약 사항
매수인은 중도금 지급 후 잔금일 전까지 흙 매립, 식재 등 토지 사용을 할 수 있다.
단 잔금 지급일까지 매매 계약을 완료하지 않을 경우 매수인은 계약금을 포기하고 즉시 계약은 실효된다.
계약 해지 및 매립 관련 권리 포기
계약 해지 후 토지 매입 등의 비용, 원상회복 등은 매수인이 이의를 제기하지 않는다.
잔금 지급 일정 조정 관련
매수인은 약정된 잔금 지급일 이전에 선지급을 원할 경우 매도인에게 서면으로 통보 후 조기 잔금 지급이 가능합니다.
이 정도 하시면 될 듯 합니다.
감사합니다.