경제
토지 매매(매도)시 상속등기하는 절차 및 주의사항이 뭔지 궁금합니다.
농어촌공사 직원분과 상담했는데 경지정리가 되고 길옆에 있고 교통이 좋으면 너도 나도 시골에서는 농사를 지을 거라고 얘기는 하더라구요. 그래서 대여섯군데 부동산에 이야기를 해놓은 상태입니다. 물론 매수자가 나타나야 매도 계약을 하는 건데 그 전에 미리 주의 사항 및 상속등기에 대해서 알고 싶어서 질문드립니다.
5개의 답변이 있어요!
안녕하세요. 최천호 공인중개사입니다.
상속 등기는 죽은 사람 명의로는 팔 수 없으므로 반드시 상속인 명의로 소유권을 이전해야 하며 상속인 전원이 합의하여 1인 혹은 공동명의로 등기를 하셔야 합니다. 매수자가 나타난 직후에 진행을 해도 되지만 가족 간에 서류 준비 시간이 걸리므로 미리 합의해 두는것이 좋습니다. 매매시 주의할점은 경지정리된 논이나 밭은 매수자가 농사를 지을 사람이어야 취득이 가능하니 부동산에 매수자의 농지취득자격증명 발급 가능이 여부를 꼭 확인하셔야 하고 상속받은 날의 가액이 취득가가 되니 상속 시점보다 땅값이 많이 올랐다면 세금 부담이 클 수도 있으니 양도소득세 세무 확인이 필요합니다. 마지막으로 입지가 좋아도 매수자가 안 나타나면 농어촌공사에 매도하는 방식도 차선책으로 고려해 보세요. 상속인 전원의 합의로 등기 서류들 미리 챙겨두시고 농취증 확인도 잘 하셔서 원만하게 진행되시길 바랍니다. 감사합니다.
안녕하세요. 공인중개사입니다.
토지 매도 전에 상속등기는 보통 상속인 확정 → 상속재산분할협의서 작성 → 취득세·등록면허세 납부 → 소유권이전등기 순으로 진행됩니다. 주의사항은 상속인 전원 동의 누락, 지분 정리 미흡, 농지라면 자격·이용계획·농지취득자격증명 이슈가 매매 단계에서 발목 잡을 수 있다는 점입니다.
안녕하세요. 한영현 공인중개사입니다.
답변드리겠습니다.
필요 서류로는 1. 기본증명서, 2. 가족관계증명서, 제적등본, 상속인 주민등록등본, 초본, 토지대장, 상속인 인감증명서
절차로는 대법원 인터넷 등기소에서 상속등기 신청서 작성하여 등록세와 지방교육세 납부하며 등기소 제출하시면 되겠습니다.
비용은 토지 가격 1억 원 시 약 23만 원 법무사 위임 시 100만 원 정도 생각하시면 되겠습니다.
주의 사항으로 농지법상 매수자는 농지취득자격이 있어야 하며 계약 후 농취증을 발급받으시길 바랍니다.
감사합니다.
안녕하세요. 유현심 공인중개사입니다.
피상속인 명의 상태에서는 계약은 가능하나 실제 이전등기는 불가 입니다
실무상 상속등기 완료 후 매매계약이 안전하고 매도를 할때는 공동명의보다 단독명의가 편리합니다
상속받은 토지 매도 시 취득가액은 상속 당시의 기준시가이며 보유기간은 피상속인 보유기간 포함입니다
만약 농지이고 자경 요건이 안 되면 양도세 중과 가능성도 있으니 세무사 상담 한번 받아보시고 추진하는것이 좋습니다
안녕하세요. 김도균 공인중개사입니다.
1. 상속등기 절차
토지를 팔려면 먼저, 등기부등본상의 명의가 돌아가신 분(피상속인)에서 상속인(본인 등)으로 변경해야합니다.
- 상속 형태 결정: 가족끼리 협의해서 분할할 것인지, 법정상속 지분대로 나눌 것인지, 유언에 따라 상속할 것인지 먼저 정해야 합니다.
- 서류 준비:
- 피상속인 관련 서류: 제적등본, 가족관계증명서, 기본증명서, 혼인관계증명서, 친양자입양관계증명서, 주소 자료 등
- 상속인 관련 서류: 기본증명서, 가족관계증명서, 주민등록초본, 인감증명서, 인감도장 등
- 취득세 납부: 관할 시청이나 구청에 취득세를 신고하고, 영수증을 챙겨야 등기 신청이 가능합니다.
- 등기 신청: 준비한 서류를 관할 등기소에 제출하면 됩니다. 법무사를 통하면 편하긴 하지만 수수료가 추가로 발생합니다.
2. 매도 시 핵심 주의사항
① 상속등기와 매도계약의 진행 순서
일단 상속등기를 마친 후에 매매 계약을 맺는 것이 안전합니다. 등기 명의 변경 전에 매도계약을 먼저 하면, 서류 문제로 등기가 늦어질 경우 매수인이 계약 위반을 주장할 수 있기 때문입니다.
② 양도소득세 확인
상속받은 토지는 일반 부동산 매매와 세금 계산 방식이 다릅니다.
- 취득가액은 상속일 기준 시가(공시지가나 감정가)를 적용합니다.
- 보유 기간 산정 시, 상속인이 아니라 돌아가신 분이 그 땅을 소유한 기간까지 모두 합쳐 계산하는 경우가 많으니, 장기보유특별공제 가능 여부를 꼭 확인해야 합니다.
- 농지처럼 직접 경작하지 않는 땅은 ‘비사업용 토지’로 분류되어 세율이 10% 더 붙을 수 있습니다.
③ 농지 관련 사항(농지일 경우)
이미 농어촌공사와 상담하신 것처럼, 만약 경지정리가 잘 된 좋은 농지라면 매수인이 농업인이어야 하거나 농지취득자격증명을 발급받아야 거래가 가능합니다. 만약 매수인이 해당 증명서를 받지 못할 경우 계약이 무효가 될 수 있으니, 이 점을 계약서 특약에 꼭 명시하세요.
3. 제안
- 상속인과 피상속인 관련 서류가 많고 복잡하니, 미리 주민센터에서 꼼꼼하게 준비해 두시는 게 좋습니다.
- 세금은 상속세는 상속일로부터 6개월, 취득세도 기간 내에 내야 가산세가 붙지 않습니다. 매도 전에 세무사에게 양도소득세를 미리 계산받아보시길 추천드립니다.