안녕하세요. 김대원 공인중개사입니다.
1. 계약은 언제든 가능합니다.
땅 위에 농작물이 있더라도 토지 소유권 이전을 위한 매매계약 자체는 민법상 유효합니다.
2. 농작물의 소유권은 경작자에게 있습니다.
대법원 판례(79다784 등)에 따르면, "타인의 토지를 경작하였더라도 그 경작한 입도가 성숙하여 독립한 물건으로서의 존재를 갖추었으면 입도의 소유권은 경작자에게 귀속한다."고 확고하게 명시하고 있습니다.
즉, 땅이 팔리더라도 새로운 매수인이 현재 자라고 있는 농작물을 함부로 갈아엎거나 본인 것이라고 주장할 수 없으며, 친척분은 수확할 권리가 보장됩니다.
3. 권장 특약
부동산에 매수자가 나타나면, 계약 전에 부동산 중개인과 매수자에게 "현재 친척이 농사를 짓고 있다"는 사실을 반드시 고지하셔야 합니다. 그리고 계약서에 다음과 같은 특약을 넣으셔야 깔끔합니다.
1) 본 토지는 현재 매도인 및 관계자가 경작 중이며, 매도인은 올해 O월 O일(수확기)까지 추수 및 농업 폐기물(비닐 등) 처리를 마친 후 매수인이 토지를 즉시 사용·수익할 수 있도록 인도하여야 한다.
2) 매수인은 잔금을 치르고 소유권을 이전받더라도, 위 명시된 수확기 전까지는 기존 경작자의 농작물을 훼손하거나 철거를 요구할 수 없다.
더 나아가, 매수인이 부담을 느낀다면, 안심할 수 있도록 아래와 같은 취지의 내용으로 특약을 적절히 조정하여 덧붙일 수도 있겠습니다.
“만약 매도인이 약정된 기일(O월 O일)까지 농작물 수확 및 폐기물 처리를 완료하지 않을 경우, 매수인은 남은 농작물과 폐기물을 임의로 철거 및 처분할 수 있으며, 이때 발생하는 실제 철거 비용은 매도인이 전액 부담하기로 한다.”
경작물의 소유권을 포기하는 방향도 가능하긴 합니다만, 일단 질문주신 취지가 추수까지는 보장받으면서 거래하고 싶으신듯 하여 이렇게 답변 드립니다.