답변 내역

안녕하세요. 유현심 공인중개사입니다.지방의 어느 중소도시나 농촌 지역은 거의 정체 또는 가격 하락이 일반화된 반면, 대구·부산·광주 같은 광역시의 중심 지역은 약간의 반등 또는 보합 유지하는 모습이 보입니다대부분이 하락 또는 정체 쪽이 기본 흐름이라고 보는 게 무난합니다다만 역발상 투자를 한다면,입지/호재 중심 지역과 임대 수요 확보 지역,장기 보유 준비 가능 지역을 중심으로 접근해야 리스크를 어느 정도 줄일 수 있습니다지방 전체에 투자하자보다는 지방 내에서도 어디를 선택하느냐가 중요할거 같습니다

안녕하세요. 유현심 공인중개사입니다.무인점포는 인건비 절감이라는 장점이 있지만,관리 리스크와 초기 투자 비용이 만만치 않습니다업종에 따라 수익성 편차가 크고 단순 상품판매형보다는 공간·경험형 서비스가 유리합니다수익화 구조가 더 쉬운 건 절대 아니고 오히려 더 정교한 설계가 필요합니다도난/관리 문제는 항상 리스크이며,이를 줄이는 시스템을 갖추는 것이 핵심 성공 요소라고 합니다

안녕하세요. 유현심 공인중개사입니다.,매도인이 부담을 느낀다면 한국주택금융공사에서 대출 부적격으로 확정된 경우만 인정 등으로 범위를 좁혀 협상해보세요또한, 사전 대출 상담 결과 확인서 등을 미리 확보해 보여주는 것도 방법입니다 (이러면 매도인 신뢰도 상승)1.잔금 전까지 집 상태 유지 잔금일까지 대상 부동산의 상태가 계약일과 현저히 달라지지 않아야 하며, 하자 발생 시 매도인이 수리 또는 비용 부담한다2.중도·잔금일 명확화 잔금일은 ○○월 ○○일로 하며, 상호 협의 없이 임의 연기 불가. 잔금일 연기 시 손해배상책임을 진다3.중도금 대출 승계 여부 해당 부동산의 중도금 대출은 매수인이 승계하며, 잔금일 이전 대출 승계가 불가능할 경우, 계약금은 반환하고 계약은 무효로 한다4.기존 임차인, 점유자 관련 본 계약은 실입주 조건으로 하며, 잔금일 이전까지 임차인 또는 점유자가 퇴거 완료되어야 함미이행 시 계약 해지 가능5.관리비, 체납, 하자 잔금일 기준 관리비, 세금, 공과금 체납이 없음을 확인하며, 잔금 후 확인 시 매도인이 전액 부담한다이런 특약들을 넣어보세요

안녕하세요. 유현심 공인중개사입니다.입주 전이면 언제든 변경 가능하다는 건 일반화된 말이고,실제로는 전매 제한 해제 여부, 입주 지정기간 전인지,대출 처리 등 명의변경 가능한 최소 기간 확보 여부가 중요합니다.,실거래 신고 3~7일,대출 승계 심사 최소 3~5영업일, 길면 1~2주,명의 변경 처리 서류 제출 후 당일~2일 이내 가능 (단, 서류 이상 없을 경우)대출이 있을 경우 하루 만에 명의변경은 거의 불가능합니다특히 대출 채무 인수 심사는 시간이 꽤 걸리고,승계 불가 시 거래 자체가 불가능해질 수도 있습니다이런부분을 미리 체크해서 진행을 하시기 바랍니다

안녕하세요. 유현심 공인중개사입니다.전세 매물이 줄어드는 이유는 복합적입니다6~9월 발표된 정책들의 영향도 일부 있지만, 구조적 변화 , 시장 상황 , 정책 요인이 모두 작용하고 있습니다금리 고착화로 인해, 전세금을 받아도 이를 굴릴 수익이 낮아져서 전세를 월세로 돌리는 집주인이 많아졌습니다실제로 KB·국토부 통계에 따르면 전세 대비 월세 비중이 사상 최고치를 기록 중입니다2020년 도입된 계약갱신청구권이 올해 대거 만료되면서 2년 + 2년 지나면서 갱신청구권을 쓴 기존 전세물건들이 시장에 안 나오는 상황입니다즉, 기존 세입자는 나가고, 집은 월세로 바뀌며 전세 매물 부족이 심화되고 있습니다여러가지 이유들이 겹치고 있습니다

안녕하세요. 유현심 공인중개사입니다.주택청약저축이 예전만큼 필요 없어진 건 사실이지만, 완전히 불필요해진 건 아닙니다특히 아이 명의라면 보험 성격으로 들어두는 건 여전히 유효합니다다만, 무조건적 필수는 아니게 되었고, 거주 지역/부동산 정책/수요 흐름에 따라 판단하셔야 할거 같습니다

안녕하세요. 유현심 공인중개사입니다.,현재 1주택자가 추가로 빌라 1채를 더 구입하면, 2주택자가 되어 양도소득세 중과 대상이 됩니다하지만 예외가 있습니다새로 산 집을 취득한 날부터 기존 집을 2년 내에 팔면,일시적 2주택자로 보고 1세대 1주택 비과세 적용을 받을 수 있습니다단, 기존 재개발 주택이 철거 예정이므로 대체주택 요건도 검토 필요합니다재개발·재건축으로 인해 이주하는 경우,기존 주택이 철거된 날부터 2년 이내에 새로운 주택을 취득하고,새 주택을 1년 이상 보유 후 양도하면 비과세가 가능합니다,오피스텔은 용도에 따라 주택 수 포함 여부가 다릅니다실제로 사람이 주거용으로 사용 주택 수에 포함되고 사무용(업무용)으로 사용하면주택 수에 포함되지 않습니다임대 목적이라도 주거용 구조 주택으로 간주될 수 있습니다오피스텔이라도 주거용으로 사용되면 주택 수에 포함됩니다즉, 빌라 + 오피스텔(주거용) = 2주택이 되는 겁니다,재개발 이주 일정 및 철거 시점을 정확히 확인하세요새로 구매할 주택이 대체주택 요건을 충족하도록 취득 시점과 보유 요건을 맞추세요,오피스텔 구매 시에는 주거용인지 업무용인지 확실히 구분해 계약하세요,세금 부담이 큰 경우에는 세무사 상담을 함비기 바랍니다상황에 따라 절세 전략이 달라질 수 있습니다

안녕하세요. 유현심 공인중개사입니다.현재 표시된 보증금(863만)에는 계약금 43만이 포함되어 있는 것이 맞습니다그리고 전환보증금 증액신청(1,600만)을 하면, 이후 총 보증금이 재조정되어 표시됩니다임대료도 전환 후 금액에 따라 다시 계산됩니다신청 후 LH의 승인 절차를 거쳐 최종 적용됩니다전환보증금은 입주 전 또는 입주 후 일정 기한 내에 납부해야 합니다

안녕하세요. 유현심 공인중개사입니다.자녀가 다른 지역 학교·어린이집에 다닌다는 사실 하나만으로 실거주가 부정되지는 않지만,그 이유와 나머지 생활 정황에 따라 실거주 인정 여부가 달라집니다충분한 생활 근거를 확보하고, 양도 전에 전문가 상담을 반드시 받아보시기 바랍니다

안녕하세요. 유현심 공인중개사입니다.조합 설립이나 사업 진행에 동의하지 않는 주민은 행정소송(조합설립무효 등) 을 제기할 수 있습니다분양가, 분양 대상 자격, 철거 시기 등으로 인해 민사소송도 발생합니다다만, 이런 소송은 갈등을 더 격화시키는 경우가 많아 조정 절차를 우선 활용하도록 유도하고 있습니다최근에는 부동산 전문가, 갈등 조정 전문가(협상 전문가) 를 민간에서 활용하는 사례도 늘고 있습니다지자체가 중립적인 자문단을 구성해 갈등을 사전에 예방하기도 합니다,갈등 조정이 가능한 주요 제도,주민설명회/공청회 주민 의견 수렴 추진위, 조합, 지자체,정비사업 분쟁조정위원회 제3자 중재/조정 지자체,행정/민사 소송 법적 판단 주민/조합/행정청,전문가 중재 갈등 해결 컨설팅 민간/지자체 위촉