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답변 내역

등기부등본은 아무 이상 없눈데도 깡통 전세가 있나요??
안녕하세요. 유현심 공인중개사입니다.등기부등본이 정상인데도 깡통 전세가 가능한 이유, 집값 자체가 전세금보다 낮은 경우 (깡통 전세)등기부등본에는 집의 담보대출 내역은 나와 있지만, 집 시세(실제 가치)는 안 나와 있습니다예: 집값이 2억인데 전세금이 2.2억이면, 세입자는 나중에 보증금을 돌려받을 수 없게 됩니다 집을 팔아도 2억밖에 없으니 나머지금액을 보태서 줘야 하는 상황이 됩니다,전세금 반환 능력이 없는 집주인등기부에 근저당이 없고 깔끔해 보여도, 집주인이 돈이 없거나 다른 채무가 많을 수 있습니다또는 다른 세입자에게 또 전세를 주고 돌려막기를 하다가 무너지면 보증금 반환이 어렵습니다,전세계약이 끝나기도 전에 깡통화된 경우집값이 갑자기 떨어지면, 처음엔 멀쩡했지만 중간에 깡통 전세가 되는 경우도 있습니다특히 신축 빌라나 신도시, 공급 과잉 지역에서 자주 발생합니다, 위장 임대인 / 대리 계약등기부등본상 소유자와 계약한 사람이 다를 수 있습니다또는 등기부등본은 진짜지만, 세입자에겐 위조된 서류를 보여준 사례도 있습니다그래서 요즘은 전세를 얻을때 그집 공시가격에 126%을 곱해서 나온 금액이 전세가인지 확인을 하고 계약하셔야 합니다그래야 대출과 전세보증보험에 가입이 됩니다
경제 / 부동산
25.07.01
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전세살고 있는집을 구매해도 이번 부동산대책에 실거주 의무에 해당이 되나요?
안녕하세요. 유현심 공인중개사입니다.분양가상한제 적용 주택에 대한 실거주 의무가 기존처럼 최초 입주 시점부터 일정 기간 거주해야 하는 의무에서 매도·양도·상속 시점 전까지로 변경되었습니다 즉, 분상제 아파트라도 전세 끼고 매매 후 전월세 운영이 가능하며, 실거주 요구는 매도 전까지로 사실상 폐지된 겁니다전세 끼 아파트라도 실거주 의무는 그대로 적용되며, 최근 정책 변화로 인해 입주 후 3년 내 실거주를 시작하면 되고, 비연속 거주도 가능해졌습니다하지만 세입자가 갱신청구권을 행사하면 실거주 시점이 더 늦어질 수 있고, 대출 조건의 6개월 전입 규정은 여전히 따로 지켜야 합니다
경제 / 부동산
25.07.01
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주택을 2년 동안 제 명의로 하고 싶다고 합니다. 도와주세요
안녕하세요. 유현심 공인중개사입니다.이 상황은 명의신탁에 해당할 가능성이 큽니다대한민국에서는 부동산 명의신탁은 원칙적으로 불법이며, 2014년 부동산실명법 개정 이후로는 처벌 대상입니다.만약 세무조사나 금융조사에서 밝혀지면, 양쪽 모두 형사처벌(징역 또는 벌금) 및 과태료 부과 대상이 됩니다 부동산실명법 제3조: 부동산은 실소유자가 자신의 이름으로 등기해야 하며, 명의신탁은 원칙적으로 금지됩니다.이 방식은 법률상, 세법상 모두 문제의 소지가 크며, 처벌 가능성도 실질적으로 있습니다정상 매매로 하되, 자금 출처를 명확히 하고 시세대로 매매하는 방식만이 합법적입니다또는 언니가 2년간 그냥 보유하고, 조건을 맞춰서 매도하는 방법이 더 안전합니다
경제 / 부동산
25.07.01
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부동산 임대를 위한 사업자등록증 대출, 등등
안녕하세요. 유현심 공인중개사입니다.,부동산 임대업 사업자 등록은 실제로 소유한 부동산이 있어야 가능합니다아직 상가를 매입하지 않은 상태에서 그 주소로 임대업 등록은 원칙적으로 어렵습니다국세청도 사업자등록 시, 해당 부동산의 소유 사실 또는 임대차계약서를 요구합니다,다른 업종으로 먼저 사업자 등록은 가능합니다.예: 서비스업, 도소매업 등 실제 사업장(주소)이 있다면 가능합니다이후 상가를 매입한 후 임대업을 추가로 등록(정정 신고) 하시면 됩니다,대출 조건에 따라 사업자등록의 종류와 시점이 달라질 수 있습니다일부 금융기관은 부동산임대업 등록 여부를 중요하게 보기도 하고,다른 곳은 그냥 사업자등록증만 있으면 되는 경우도 있습니다따라서 대출을 받을 금융기관에 먼저 조건을 확인하는 것이 중요합니다
경제 / 부동산
25.07.01
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가게 오픈 분위기를 유지하려면 어떤 방법이 있나요?
안녕하세요. 유현심 공인중개사입니다.가게 오픈 직후에는 신규성 효과와 호기심 덕분에 사람들이 많이 몰리지만, 이 분위기를 유지하는 건 완전히 다른 전략이 필요합니다단기 이벤트나 세일만으로는 한계가 있고, 오히려 지속 가능한 매력 요소를 만들어야 합니다오픈 초기에 온 손님을 떠나는 손님으로 두지 마시고 이들을 브랜드의 팬으로 바꾸는 것이 유지 전략의 핵심입니다일시적 유혹보다, 감성적 연결이 오래 가게 하고 변화하는 매장 , 살아있는 매장으로 인식되게 해야 합니다지나친 할인,세일 반복은 가게 가치를 깎을수도 있습니다싸서 가는 가게는 비싸면 안 가는 가게가 될수 있으니 적절하게 마케팅을 하는것이 좋을거 같습니다
경제 / 부동산
25.07.01
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전세보증금 반환대출에 대해서 문의드립니다
안녕하세요. 유현심 공인중개사입니다.임대인이 전세금 반환 책임을 이행하지 못할 우려가 있거나반환 기일이 도래했지만 아직 반환하지 못한 경우임차인이 반환청구를 하면, 임대인이 반환을 해야 할 법적 책임이 발생함이 때 보증기관이 대신 지급(대위변제)하는 구조입니다 즉, 실제로 임차인이 반환을 요구하거나 반환 시점이 도래해야 대출 실행이 가능하다고 합니다그러니 거래은행 또는 국민·하나·우리은행 등 반환대출 취급 은행에 문의를 해보시기 바랍니다
경제 / 부동산
25.07.01
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50억 건물 상속과 증여중 뭐가 나을까요?
안녕하세요. 유현심 공인중개사입니다.,상속이 유리한 경우증여세를 당장 낼 여유가 없는 경우자산가치가 향후 하락하거나 보합일 가능성 있을 때연부연납 등 제도적 혜택을 이용하고 싶은 경우다른 공제를 최대한 받고 싶은 경우, 증여가 유리한 경우건물 가치가 미래에 더 오를 것으로 확실할 때지금 낮은 가격으로 증여하는 게 유리자녀에게 조기 증여를 통해 소득/가치 분산하고 싶을 때상속 리스크(소송 등)를 미리 방지하고 싶을 때세무사한테 상담받아보시고 결정을 하시기 바랍니다
경제 / 부동산
25.07.01
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2025.6.27일 소유권이전 조건부 전세대출에 대한 문의드립니다
안녕하세요. 유현심 공인중개사입니다.금융당국이 2025년 6월 28일부로,세입자가 있는 상태, 즉 전세가 낀 매물에 대한 대출을 전면 금지하는 규제를 시행 중입니다이는 소위 갭투자를 통한 대출 이용 매입를 사실상 차단하기 위한 조치입니다 말씀하신 조건들 —현재 아파트에 세입자가 있으며,매수자가 대출 없이 자본만으로 매입,잔금일(10.20)에 전세 세팅 및 신규 전세대출이런 상황에서는 새로운 전세대출은 실행될 수 없습니다금융기관, 보증기관(HUG, HF 등)은 소유권 이전 조건을 충족할 수 없는 전세계약을 대출 대상으로 보지 않기 때문입니다 은행에 방문해서 자세한 상담을 받아보시기 바랍니다
경제 / 부동산
25.07.01
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현재 우리나라에서 가장 땅값 상승세가 가장 가파른 지역은 어디인가요 (강남 3구 제외 )
안녕하세요. 유현심 공인중개사입니다.우리나라에서 강남 3구(강남·서초·송파)를 제외하고 최근 땅값 상승률이 가장 가파른 지역은 세종시입니다2025년 상반기 기준, 전국 시·도 땅값 상승률 1위는 세종시(20.81%)로 나타났으며, 제주(12.46%), 울산(10.25%) 등이 뒤를 이르고 있습니다 특히, 세종시에는 중앙행정기관 추가 이전, 주거·상업 개발이 활발히 진행되면서 올해에도 땅값 상승을 주도하고 있습니다
경제 / 부동산
25.07.01
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6.27일 부동산 대책에 따라 혼란이 옵니다
안녕하세요. 유현심 공인중개사입니다.6월 27일 이전에 새 세입자를 구했고, 은행에 전세대출 서류를 접수까지 마쳤다면, 기존 규제가 유지되어 대출이 가능합니다그러나 6월 28일 이후에 구한 세입자는 전세대출을 받을 수 없습니다질문자님의 경우본계약일이 6월 18일이지만, 신규 세입자의 계약 및 전세 대출은 아직 이뤄지지 않은 상태입니다 따라서 현재 구하는 세입자는 해당 새 규제 대상에 해당합니다은행에 찾아가서 자세한 상담을 받아보시기 바랍니다
경제 / 부동산
25.07.01
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