답변 내역
- 아파트, 오피스텔 양도세 및 취득세 질의합니다안녕하세요. 유현심 공인중개사입니다.,전입신고가 없고, 실제 주거 정황이 없었다면 비과세 유지될 가능성이 높습니다다만, 국세청이 추후 정황 증거(예: 수도·전기 사용량)로 주거용으로 판단하면 추징 가능성도 있습니다안심하시려면, 당시 오피스텔이 업무용으로 임대되었거나 전입 없는 월세였다면, 문제가 될 가능성은 낮지만 불확실성이 남아 있으니, 세무사와 개별 상담 후 소명자료를 준비하시는게 좋을거 같습니다,오피스텔이 비주거용이라면 2주택자로 분류되고 취득세 중과 미적용 (1~2주택자는 기본세율)오피스텔이 주거용으로 판단되면 3주택자로 취득세 8% 중과세율 적용됩니다 결국 오피스텔의 주거용 판단 여부가 양도세, 취득세 모두에서 핵심 변수입니다자세한 사항은 세무사한테 상담을 받으시는게 정확합니다경제 / 부동산25.06.1800
- 아파트 매매로 할때 명의가 제 명의로 되있다고 하는데 제 동의가 없이 다른사람이 서류를 작성을 하면 어떻게 되는건가요?안녕하세요. 유현심 공인중개사입니다.실제로 부동산 등기부등본에 명의자가 질문자님으로 되어 있다면, 소유자는 귀하입니다질문자님도 모르게 소유권이 질문자님에게 넘어왔다면 명의도용이거나 증여·양도 관련 사기일 가능성이 있습니다단순히 본인의 이름을 도용해 서류상으로만 꾸며 놓은 경우도 있습니다 등기부등본 확인이 핵심입니다.정부24 → 부동산등기부 열람/발급해서 확인을 하시기 바랍니다질문자님의 동의나 서명 없이, 질문자님 명의로 부동산 계약이 이뤄졌다면 불법입니다먼저 등기부등본을 확인하고, 이상이 있다면 즉시 경찰 또는 법률구조공단에 상담 및 고소를 진행하세요시간이 지나면 증거 확보가 어려워지고, 법적으로 불리해질수 있으니 대처를 하시기 바랍니다경제 / 부동산25.06.1800
- 아파트 고층으로 갈수록 금액이 비싸지는 이유가 뭔가요?안녕하세요. 유현심 공인중개사입니다.고층은 조망·쾌적성·희소성 때문에 선호도가 높고 가격도 오릅니다하지만 불편함이나 리스크도 분명 존재하므로, 무조건 고층이 좋은 건 아닙니다햇볕, 조용함, 전망, 먼지를 중요하게 생각하는 분들은 고층을 선택하시면 되고편리한 이동, 아이 양육, 빠른 대피를 우선하는 분들은 중저층을 선택하시는게 좋을수 있습니다이렇게 라이프스타일에 따라 선택하는 것이 가장 현명한 방법일수 있습니다경제 / 부동산25.06.1800
- 미혼 보금자리론(생애최초대출) 비효율적인가요?안녕하세요. 유현심 공인중개사입니다.,지금 아파트를 매매하고 보금자리론을 실행하게 되면 향후 결혼 후 생애최초 혜택은 받을 수 없습니다.,혼인신고 전 상태에서 배우자도 무주택이라면 생애최초 자격을 유지할 수 있습니다혼인신고 이후에는 부부 합산 무주택 여부가 기준이 되기 때문에, 질문자님이 집을 소유한 상태면 배우자도 생애최초 자격 박탈됩니다즉, 혼인신고를 미루고 배우자 명의로 분리된 세대 구성 상태를 유지해야 생애최초 대출이 가능합니다혼인신고 미루는 것은 세금 혜택, 청약 점수, 자녀 계획, 각종 부부 혜택에 불이익이 있을 수 있습니다.일부 대출 상품은 실제 혼인 여부 및 동거 여부를 심사하는 경우도 있어, 위험 부담이 있습니다,기존 대출을 상환하고 신축 아파트에 대해 LTV 50~70%까지 활용하시고특히 신혼 시, 맞벌이로 DSR 조건 충족 시 더 많은 대출 가능성 있습니다현재 선택은 지금 상황에서 가장 현실적인 대안이었고, 지금의 경험이 향후 부동산 재테크에 중요한 자산이 될 수 있습니다지금 집이 생애최초 혜택을 포기하는 선택이긴 하나, 고정금리 안정성과 자산 형성 측면에서 매우 합리적입니다결혼 후 상대 명의 활용 전략도 가능하나, 법적·세무적 위험은 꼼꼼히 고려하셔야 합니다경제 / 부동산25.06.1810
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- 지방 부동산~농지 (답) 현재 밭으로 사용중 인 490평 가까운 토지를 살려고~~안녕하세요. 유현심 공인중개사입니다.질문자님이 직접 농사를 지을 예정이고, 주소도 이전할 계획이라면 농지 구입 자체는 가능합니다 단, 토지 명의를 실제 경작자인 질문자님으로 하는 게 바람직합니다 지목이 답(논)인데 밭처럼 사용 중이라면 불법 전용 여부를 반드시 확인하시기 바랍니다 농지취득자격증명 발급은 필수입니다1. 해당 토지의 토지이용계획확인서를 꼭 떼어 보세요 (정부24에서 가능)2. 토지대장, 지적도, 임야도 확인해서 도로접합, 진입 가능성 확인하세요3. 현지 읍사무소 산업팀이나 농업기술센터에 농지 이용이나 전용 여부 사전 문의하시기 바랍니다경제 / 부동산25.06.185.01명 평가10
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- 오피스텔 중앙 에어컨시스켐 개별로 못하나요??안녕하세요. 유현심 공인중개사입니다.중앙 에어컨인데 개별로는 대부분은 불가능합니다.온도나 풍향 설정은 중앙에서 모드/공급 온도를 제어하기 때문입니다.개별 사용 방법은 별도 벽걸이 에어컨, 이동식 에어컨 등이 대안이지만 설치 제한이 많습니다경제 / 부동산25.06.185.01명 평가10
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- 부모님집을 제가 구매할 수 있을까요?안녕하세요. 유현심 공인중개사입니다.가능은 하지만 조건이 매우 까다롭고, 주의해야 할 점이 있습니다생애최초주택구입자 요건 검토기본 요건 (2025년 현재)무주택 세대주 본인 및 세대원 모두 무주택이어야 함소득 요건 부부합산 소득 8천만 원 이하 (맞벌이 9천만 원 이하)생애최초 요건 본인 명의로 주택을 처음 구입하는 경우만 해당취득 주택 기준 주택가격 6억 이하, 전용면적 85㎡ 이하 등 조건 있음 본인 조건이 이 기준을 충족한다면 제도상 이용 가능성 있습니다부모와의 거래는 특수관계인 간의 거래로 세무조사 대상이 될 수 있습니다특히 시세보다 과도하게 낮은 가격으로 거래하면 증여세 문제 발생할수 있습니다해결책은 감정평가를 받아 시가대로 거래하면 증여세 이슈 완화 가능합니다실제 매매 계약서 + 대금 이체 증빙 철저히 준비해야 합니다생애최초 대출 제도는 실거주 목적만 인정합니다단순히 이자 부담 줄이기 위한 가족 간 명의 이전은 실거주 목적이라 보지 않고정부가 명의만 바꾸는 우회 거래로 판단할 수 있어서 대출을 거절하거나 추후 환수할수 있습니다해결책은 본인이 실제 세대주로 전입하고 실거주 계획 입증 가능해야 합니다대출기관 심사 시 동거 중이던 가족(부모 등)의 거주지 변경 여부도 체크해야 합니다계획을 잘세워서 진행하시기 바랍니다경제 / 부동산25.06.1800
- 현재 몇주택인지 궁금한 상태입니다. 도와주세요안녕하세요. 유현심 공인중개사입니다.현재 기준 2주택자로 간주됩니다 (밀양 + 구리)신규 아파트 취득 시 취득세율 8% 적용됩니다단, 공시가 1억 미만인 인천 주택은 주택 수에 포함되지 않을 수 있으나, 구체적인 적용은 세무사/지자체 확인이 필요합니다경제 / 부동산25.06.1800
- 오피스텔, 시골집 주택 수 포함 등 문의안녕하세요. 유현심 공인중개사입니다.,혼인신고를 하면 부부는 1세대로 간주되고,주택 수 판단은 부부합산 기준이 됩니다,오피스텔과 시골집 포함 여부에 따라 1가구 3주택인지는 상황에 따라 1가구 1주택 or 2주택 or 3주택까지 될 수 있습니다판단 기준은 주택으로 보는지 여부에 달려 있습니다.① 오피스텔 (2020.08.12 이전 취득)기준 설명오피스텔이 실제로 주거용으로 사용 중인지 여부가 관건입니다전입신고를 하고 주거용으로 사용했거나 임대 중이면 주택으로 간주합니다 업무용으로만 사용하면 주택으로 보지 않습니다 매도를 하실때는 꼭 세무사한테 상담을 받아보고 절세를 하시기 바랍니다경제 / 부동산25.06.1800
- 행복주택 예비신혼부부 자산보유확인서 작성법안녕하세요. 유현심 공인중개사입니다.,자산보유확인서(행복주택용)는 신청자와 배우자 정보를 한 장에 같이 작성하는 게 맞습니다다만 양식이 한 줄로 되어 있어도, 두 사람의 금액을 각각 구분해서 작성하면 됩니다,반드시 기재해야 합니다가게 임차보증금도 부동산 임차자산에 해당되므로, 자산에 포함시켜야 합니다누락하면 허위 기재로 불이익(부적격, 계약취소 등)이 발생할 수 있으니 기재를 잘하시기 바랍니다경제 / 부동산25.06.1800