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아파트거래 시 부동산중개비용계산법
안녕하세요. 유현심 공인중개사입니다.아파트 매매가 6억 초과 ~ 9억 이하 구간은법정 상한요율이 0.4%입니다7억 × 0.4% = 280만 원여기에 부가세 10% 별도입니다총 약 308만 원이고 약간의 조정을 할수 있습니다
경제 / 부동산
26.01.31
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업무용 오피스텔에 확정일자를 받으려 합니다
안녕하세요. 유현심 공인중개사입니다.네, 받을 수 있습니다업무용(상가·비주거) 오피스텔의 임대차계약서에임차인이 개인이든 사업자든 관계없이관할 세무서에서 임대차계약서에 확정일자 부여 자체는 가능합니다핵심은 업무용 오피스텔은 주택임대차보호법이 아니라 상가건물 임대차보호법 적용 대상입니다상가건물 임대차보호법에서 임차인이 보호를 받으려면 임차인의 필수 요건인 사업자등록,건물 인도(점유),확정일자 이 3가지가 갖춰져야 ,대항력,우선변제권 같은 실질적인 보호 효력이 생깁니다따라서 확정일자만 찍는 건 가능합니다하지만 임차인이 사업자등록이 없다면그 확정일자는 우선변제권 등에서 효력이 거의 없습니다왜 확정일자가 필요한 상황인지에 따라 대응이 달라집니다단순 서류상 날짜 증빙용인지, 경매·압류·보증금 보호 목적인지, 임차인 보호가 목적이라면임차인에게 사업자등록을 하도록 안내하는 게 맞습니다
경제 / 부동산
26.01.31
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집을 매수할때 호가에서 얼마나 깎을수있을까요?
안녕하세요. 유현심 공인중개사입니다.1천만 원은 충분히 시도할 만하고, 전략 잘 쓰면 1,500만~2천만 원도 명분 있습니다8.3억은 싸게 나온 건 맞지만, 이미 실거래 최저선보다 싸진 않다는 뜻입니다인덕원선 공사는 장기적으론 플러스지만, 지금 당장은 가격 방어 논리로 쓰이지 않습니다오히려 협상할 땐 아직 공사 중이라 소음·불편도 있고 역 개통도 아직멀었다는 점을 강조하시고 가격조정을 해보시기 바랍니다
경제 / 부동산
26.01.31
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토지 약 1000평 정도가 감정가가 1억이라고 합니다. 매도 시 양도소득세 및 중개수수료가 얼마 정도 발생할까요?
안녕하세요. 유현심 공인중개사입니다.,양도차익은 양도가액 – 취득가액 – 필요경비,과세표준은 양도차익 – 장기보유특별공제세율은비사업용 토지이면 기본세율 + 10%p 중과지방소득세: 산출세액의 10% 추가 됩니다취득가액이 핵심입니다상속 토지는 보통 상속 당시 기준시가(또는 감정가) 가 취득가액입니다만약에 상속 당시 감정가: 7천만 원이라면양도차익 = 1억 – 7천만 = 3천만장기보유공제(10년 보유 가정, 약 20%) ≈ 600만과세표준 ≈ 2,400만세율 (비사업용 토지, 구간상):양도세 약 450~500만 원지방소득세 약 45~50만 원총 세금 약 500~550만 원정도 됩니다,중개수수료 (법정 상한 기준)매매가 1억 원 토지 기준은 최대 0.9%입니다최대 중개보수:90만 원 + 부가세(10%) = 약 99만 원입니다실제로는 0.7~0.8% 선에서 협의되는 경우도 많습니다
경제 / 부동산
26.01.31
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현재 서울 전지역이 토지거래허가구역이라서 매입시 실거주의무가 있는데, 아파트만 해당되나?
안녕하세요. 유현심 공인중개사입니다.토지거래허가구역 실거주 의무 대상아파트는 실거주 의무와 허가가 적용됩니다아파트를 포함하고 있는 동일 단지 내 연립·다세대주택 (이른바 빌라 중 일부) 아파트 단지 안에 같이 있는 연립·다세대 주택도 토지거래허가 대상이 되고, 실거주 요건이 적용됩니다빌라·다세대·연립이라고 해서 무조건 제외되는 게 아니고,그 주택이 아파트 단지와 같은 필지나 복합단지로 묶여 있으면 허가 및 실거주 요건이 적용됩니다
경제 / 부동산
26.01.31
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중개사 일처리 때문에 계약금 돌려 받고 해지 하고 싶습니다.
안녕하세요. 유현심 공인중개사입니다.지금 상황은 임차인 단순 변심으로 보기 어렵고중개사 귀책 사유가 충분히 인정될 여지가 있습니다계약금 반환 요구, 충분히 해볼 수 있는 상황입니다수차례 약속된 계약 일정이 중개사 사정으로 번복되었고,계약 체결을 위한 기본적인 신뢰가 훼손되어 계약을 진행할 수 없는 상황이라고이는 임차인의 단순 변심이 아닌, 계약 진행 불능 사유이므로 계약금 반환을 요청드린다는 문자를 보내보시고 해결을 해보시기 바랍니다
경제 / 부동산
26.01.30
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전세계약갱신청구권행사(보증금 증액, 짧은 기간 예정)
안녕하세요. 유현심 공인중개사입니다.,계약갱신청구권을 행사하면 자동으로 2년 연장이(26.4 → 28.4)이 맞습니다임차인은 언제든지 중도해지 가능합니다임대인에게 해지 의사 통지 후 3개월후부터는 보증금과 부동산 수수료를 내줘야 하는 의무가 생깁니다, 문제 없습니다해지 통지는 명확하게 문자, 카톡, 내용증명 등 기록으로 남기시기 바랍니다,네, 반드시 다시 받으셔야 합니다기존계약서와 같이 보관하시면 됩니다,만기 6개월~2개월 전에 통보를 하셔야 합니다문자·카톡도 가능하지만 증거 남기기 필수입니다임대인이 거절할 수도 있습니다,실거주 (본인 또는 직계존비속),임차인의 차임 연체,무단 전대 등 중대한 계약 위반 이런이유는 거절사유가 됩니다집 팔 거다,다른 사람한테 올린다는것은 거절 사유가 아닙니다협의를 잘하시기 바랍니다
경제 / 부동산
26.01.30
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공매에서 모두 유찰되어 수의계약으로 변경됐습니다. 거주자 우선매수가 어떤 경우에 가능한가요?
안녕하세요. 유현심 공인중개사입니다.은행이 진행하는 담보공매(임의경매·공매) 에서는점유자라는 이유만으로 우선매수권은 거의 인정되지 않습니다수의계약으로 넘어가도 점유자 우선매수권은 원칙적으로 없고,다만 은행과의 협상으로 먼저 살 기회가 생길 수는 있습니다
경제 / 부동산
26.01.30
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부동산 10.15 대책 이후 실거주 의무
안녕하세요. 유현심 공인중개사입니다.10.15 대책 이후 조정대상지역 내 주택 취득에 대해서는 보유 2년 요건 외에 실거주 2년 요건이 추가되었습니다이는 과거에는 보유기간만으로 비과세가 가능했지만,규제지역에서는 실거주를 해야만 비과세를 인정하는 방향으로 강화된 것입니다현재 관심 있는 조정대상지역 분양권을 매수한다면나중에 양도할 때 양도소득세 비과세를 받기 위해서는 보유기간 2년 + 실거주기간 2년 모두 반드시 준비해야 합니다
경제 / 부동산
26.01.30
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부동산은 안전자산인지 투자자산인지요?
안녕하세요. 유현심 공인중개사입니다.아파트는 안전자산은 아니고,다만 한국에서는 상대적으로 안정적인 투자자산에 가깝습니다예·적금처럼 원금 보장 자산은 절대 아니고,주식보다는 변동성이 낮은 투자자산이라고 보시면 정확합니다
경제 / 부동산
26.01.30
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