안녕하세요. 김대원 공인중개사입니다.
계약 기간 중에 급히 이사를 결정하셔야 하는 복잡한 상황에서 임대인과의 소통마저 원활하지 않아 심리적으로 걱정이 무척 많으실 것으로 생각됩니다. 결론부터 말씀드리면 중도 퇴실 시에는 임대인의 명확한 동의와 허락이 반드시 필요하며, 임대인의 동의 없이 임차인 임의로 새로운 세입자를 들여와 보증금을 주고받는 것은 추후 법적인 분쟁을 야기할 위험이 있습니다.
민법에서는 임대인의 동의를 받지 아니하고 전세나 월세 물건을 타인에게 임대하는 무단 전대차 행위를 엄격히 금지하고 있습니다. 현재 임대인이 새로운 세입자를 구해서 그 사람에게 직접 보증금과 연세를 받으라고 한 요구는 정식으로 임대차 계약서를 새로 작성해 주지 않고 질문자님 책임 하에 전대차를 놓으라는 취지로 해석될 수 있습니다. 만약 임대인의 공식적인 동의나 새로운 계약서 작성 없이 임의로 사람을 들여보낸다면, 임대인의 주장대로 새로운 세입자가 주택을 파손하거나 차임을 연체했을 때 그 모든 법적 책임이 기존 임차인인 질문자님에게 그대로 남아있게 되므로 매우 불리한 상황에 처할 수 있습니다.
다행히 질문자님의 계약서 특약사항에 중도 퇴실 시 새로운 임차인을 구하고 임대인의 중개보수를 부담한다는 조항이 명시되어 있으므로, 이는 중도 해지의 절차와 조건이 사전에 약정되어 있음을 의미합니다.
따라서 추후 법적인 문제를 완전히 방지하기 위해서는 질문자님께서 임의로 세입자를 구하고 통보하는 방식을 취해서는 안 되며, 정식으로 공인중개사무소에 매물을 접수하여 새로운 세입자를 찾으셔야 합니다. 이후 새로운 세입자가 계약할 때 임대인이 직접 당사자로서 새로운 임대차 계약서를 작성하도록 유도하고, 그와 동시에 질문자님의 기존 계약을 공식적으로 해지하여 보증금을 임대인으로부터 직접 반환받는 정석적인 절차를 밟으셔야 안전합니다.
이 과정에서 발생하는 중개수수료는 특약에 따라 질문자님께서 임대인 대신 부담하시면 되므로, 임대인에게 연락하여 특약사항 대로 공인중개사를 통해 정식으로 계약을 진행하자고 다시 한번 명확하게 조율하시는 방향을 권장드립니다.