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전세 계약 시 보험을 위한 근저당 설정, 안전할까요?
안녕하세요. 유현심 공인중개사입니다.이집의 공시가격에 126%을 곱해서 나온금액이 전세가이면 전세보증보험에 100%가입할수 있는데 전세가가 높아서 100%보증보험에 가입이 안된다는 얘기입니다이럴때는 전세가를 보증보험에 가입할수 있는 만큼만 잡고 나머지를 월세로 하는 것이 좋을수 있습니다그부분을 부동산에 협의해 보시기 바랍니다안된다고 할때는 다른 집을 알아보시는게 좋을수도 있습니다
경제 / 부동산
25.06.26
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서울 아파트값이 문재인정부서 2배 상승했고, 윤석열정부때는 강남-비강남 격차가 최고치라는데 이재명정부때는 잘할수 있을까요??
안녕하세요. 유현심 공인중개사입니다.이재명 대표는 여러 차례 인터뷰나 정책토론회에서 부동산 관련한 입장을 밝혀왔습니다과도한 시장개입과 규제를 지양하면서도, 불로소득과 지역 양극화는 제어하겠다는 입장입니다개발이익 환수, 토지공개념, 주택공급 확대 등은 꽤 오래전부터 일관되게 주장했고 균형 잡힌 정책,강남·비강남 격차에 대한 인식, 공공개입 강화를 통한 격차 완화 시도를 하겠지만 이격차가 쉽게 깨지지는 않을거 같습니다 정책 방향 자체는 균형감 있고 긍정적이지만, 실행력과 시장 수용성이 성패를 가를 핵심 변수일거 같습니다
경제 / 부동산
25.06.26
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부동산 시장이 과열되고 금융이 불안해지는 등 위험도가 높아지고 있는데 DSR규제만으로도 안정화될 수 있을까요??
안녕하세요. 유현심 공인중개사입니다.주택 실수요자 중에서도 소득이 낮은 층은 대출이 막히고,법인·고소득자·현금부자는 규제를 피해 우회 투자를 합니다 DSR은 대출 수요를 억제하는 간접 규제입니다하지만 시장이 금리 하락 기대·공급 부족·정책 신호 등으로 과열될 경우, 대출이 없어도 가격은 오를 수 있습니다DSR 규제는 부동산 안정화를 위한 하나의 장치일 뿐, 현재처럼 부동산 과열 , 금융 불안이 동시에 나타나는 상황에선 여러가지정교한 종합 대책이 필요합니다정부가 해야 할 일은 보유세, 공급, 세제, 금융규제를 유기적으로 연계한 통합정책이 필요할것으로 보입니다
경제 / 부동산
25.06.26
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집 매물(전세) 가 많이 나오는 시기가 언제인가요?
안녕하세요. 유현심 공인중개사입니다.6~7월 이사 예정이라면 5월 초부터 알아보시는게 좋습니다전세 계약은 보통 입주 2달 전에 시작됩니다예전에는 한달이면 충분했는데 요즘은 전세도 여유를 가지고 찾는데 대전에 전세매물이 많다면 그래도 괜찮은데 적다면 미리 알아보시는것이 좋습니다너무 일찍 찾으면 집주인이 계약을 미루는 경우도 있지만 상황에 맞게 찾으시면 됩니다
경제 / 부동산
25.06.26
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골프장 인허가절차에대해서 여쭤봅니다
안녕하세요. 유현심 공인중개사입니다.공사 착공에 필요한 핵심 인허가(환경영향평가, 개발행위허가 등)는 이미 끝났고,세부 공정(도로점용, 임도개설, 전기·수도 설비 등)에 대한 부가적 인허가만 남았을 수 있습니다또 기존 승인 내용에서 일부 변경이 생겨, 부분 변경승인 절차를 밟고 있을 수 있습니다예: 코스 위치 일부 변경, 진입도로 경로 조정, 식생 계획 변경 등이 경우 기존 허가가 무효가 되는 건 아니고, 일부 보완이나 수정 승인 과정일 수 있습니다현장 또는 지자체(시청·군청 건축과, 도시과 등)에 문의하여 현재 인허가 단계 확인하는 것이 가장 정확합니다투자자, 인근 주민, 이해관계자라면 환경영향평가서와 개발계획서 공개자료를 열람해보는 것도 좋다고 합니다
경제 / 부동산
25.06.26
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아파트 분양권 프리미엄을 제3자에게 지급해도 문제 없을까요?
안녕하세요. 유현심 공인중개사입니다.프리미엄을 제3자 명의로 수령하는 것은 실제 소득자를 숨기기 위한 방식으로 탈세또는 명의신탁으로 간주될 수 있습니다이 경우 국세청이 추후 조사 시 매도인이 세금 안 냈다고 판단하고 가산세 및 세금 부과할수 있습니다통상은 매수인이 세무상 큰 책임이 없지만,입증이 어려운 송금 경로로 인해 의심을 받을 수 있고,특히 양도소득세 회피 공모자로 판단되면 조사 대상이 될 수 있습니다프리미엄 송금을 매도인 명의 계좌가 아닌 제3자에게 하면, 이후 분쟁 발생 시 증거가 취약합니다다들 그렇게 한다는 말은 세무상 면책 근거가 절대 아닙니다송금을 제3자에게 하면, 매도인의 세금 회피에 연루될 수 있고, 추후 법적 분쟁 시 증거가 매우 약합니다매도인 명의 계좌로 일괄 송금하던지또는 법적 근거서류(합의서·위임장 등)를 작성 후 제3자 계좌 송금하는 방법으로 해야될거 같습니다이 방식으로도 매도인이 불응하거나 애매하게 말하면 거래를 재검토하거나 변호사 자문을 받는 것이 좋습니다
경제 / 부동산
25.06.26
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경기도 소형 주택의 가격은 계속 하락하고 있는 건가요?
안녕하세요. 유현심 공인중개사입니다.안성 소형 아파트는 소형 평형의 기본 방어력 덕분에 대형보다 낙폭 적지만,입주 급증, 금리·대출 규제, 입지 한계라는 삼중고를 겪으며 단기적으로 가격·전세가 하락이 지속되고 있습니다수요가 다시 살아나려면, 금리·규제 완화, 입주 물량 정점 지나고 소화,교통·편의 인프라 개선 등의 3가지 요인이 필수입니다소형 선호로 여전한 1~2인 가구 수요로 방어력이 있고 전세가율 회복 여부에 따라 투자자 관심 재유입이 가능합니다
경제 / 부동산
25.06.26
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혼인신고 안 한 상태에서 입주권 사려하는데 남편계좌로 구매하고 명의는 아내 명의이면 증여세 내야하나요?
안녕하세요. 유현심 공인중개사입니다.,사실혼 상태는 세법상 부부로 인정되지 않습니다즉, 배우자 사이의 증여공제(10년간 6억 원 한도)를 적용받지 못합니다남편이 자금을 대고, 아내 명의로 취득하면 무상으로 재산을 이전한 것으로 간주되어 증여세 과세 대상이 됩니다,혼인신고를 하면 배우자간 증여는 10년간 6억 원까지 비과세입니다만약 혼인신고 후에 자금이 이전되고 입주권 명의가 아내로 되어 있다면, 6억 이내는 증여세 비과세, 초과분에 대해서만 증여세 부과됩니다중도금·잔금 지급 전에 혼인신고를 하고, 명의와 자금 흐름을 정리하면 절세 가능성이 있습니다,공동명의는 실제 자금 부담 비율에 맞게 소유권을 나누면 증여세 문제가 없습니다예: 남편이 70%, 아내가 30% 자금 부담 공동명의도 그 비율로 설정하면 됩니다단, 자금 출처가 불분명하거나 부담 비율과 명의가 다르면 증여로 간주될 수 있습니다
경제 / 부동산
25.06.26
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광주·전남 아파트는 미분양이 속출하고 있다는데요??
안녕하세요. 유현심 공인중개사입니다.준공 후 미분양(이른바 악성 미분양) 물량이 지방에서 급격히 늘어나고 있습니다특히 지난해 말 기준 전국 준공 후 미분양이 2만 가구를 넘어섰는데, 이 중 상당 비율이 광주·전남에 몰려 있는 실정입니다 광주지역도 규모는 작지만 미분양 증가세가 뚜렷하고 작년 말 광주 미분양은 1,242호로 전년 대비 108% 증가했고, 특히 준공 이후 미분양은 415호로 87.7% 늘어났습니다 광주·전남 등 지방은 미분양 증가 → 가격 하락 → 거래 저하의 악순환이 심화되는 상황입니다다만, 광주는 구별로 차별화되고 있어, 입지나 공급 상황에 따라 일부 지역은 하락폭이 줄거나 안정세로 전환되고 있습니다
경제 / 부동산
25.06.25
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부동산 매물 거래량이 매우 하락중이라는데 실제로 얼마나 하락하고 있나요??
안녕하세요. 유현심 공인중개사입니다.비아파트는 올해 초부터 40% 이상 급감하며 역대 최저 수준 이라고 합니다아파트는 1~5월 5% 증가했고 특히 서울·수도권 중심으로 반등했습니다시장 전체 비아파트 침체 속 아파트 중심으로 거래가 집중되고 있습니다고금리 부담과 대출 규제 지속으로 매수심리가 위축 되고 인허가 및 착공 지연으로 공정 단계 진입이 늦어 공급 대응이 어렵습니다정부의 금리 정책, 대출 규제, 인허가 일정, 공급 여건이 추이를 좌우할 핵심 변수라고 합니다
경제 / 부동산
25.06.25
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