임대사업자 상가주택 전세시 보증보험미가입동의서
임대사업자의 상가주택에 전세로 들어가려합니다
현재 가계약상태입니다
임대보증보험 미가입요건 충족이라 미가입동의서를 써달라고하는데 이때 무엇을 알아봐야하나요
전세보증금은 인천 1.8억입니다
그리고 임대사업자의 기간이 1년1개월정도 남은것으로아는데 이에대한 문제는없을까요 ㅡ 부동산에서 미리 알려주지않았고 렌트홈에 검색해본 후 알게된사실입니다.
그리고 1층상가 2 3층에 4개의세대일때 kb공시가는 세대별인가요 1 2 3층 다 합쳐서인가요?
그리고 계약할때 미가입동의서에 동의안하거나 동의하고 허그전세보증보험에 가입한다하고 가입하면 보증료는 임차인이 다 내면되는걸까요
임대사업자의 상가주택에 전세로 들어가려합니다
현재 가계약상태입니다
임대보증보험 미가입요건 충족이라 미가입동의서를 써달라고하는데 이때 무엇을 알아봐야하나요
전세보증금은 인천 1.8억입니다
==> 현재 상황에서 보증금 규모 만을 고려할 때 최우선 변제금액에 해당되지 않는 만큼 그대로 동의를 해서는 아니되는 사항입니다.
그리고 임대사업자의 기간이 1년1개월정도 남은것으로아는데 이에대한 문제는없을까요 ㅡ 부동산에서 미리 알려주지않았고 렌트홈에 검색해본 후 알게된사실입니다.
==> 미가입동의서를 작성하지 말아야 합니다.
그리고 1층상가 2 3층에 4개의세대일때 kb공시가는 세대별인가요 1 2 3층 다 합쳐서인가요?
==> 일반주택인 경우 전부 합하여 계산하게 됩니다.
그리고 계약할때 미가입동의서에 동의안하거나 동의하고 허그전세보증보험에 가입한다하고 가입하면 보증료는 임차인이 다 내면되는걸까요
==> 민간임대특별법에 따르면 보증보험 가입비용의 25%를 부담하도록 규정하고 있습니다
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.
주택임대차보호법 상 임대보증보험미가입 조건이 되려면 보증금이 최우선변제금 이하여야하고 임차인의 동의가 있어야 합니다. 최우선변제 대상이더라도 실제 최우선변제 금액은 대상 금액의 1/3정도 밖에 되지 않으며 인천의 경우 근저당 설정일이 2023년 2월 21일 이후인 경우에도 4800만원까지 밖에 되지 않으므로 등기부등본 상 권리관계, 건축물대장, 임대인정보조회, 임대인의 지방세 및 국세납입 증명서 등을 통해 문제가 없는 지를 확인하시는 것이 필요합니다. 임대사업자는 임대사업기간이 2년 미만이더라도 2년 계약기간 동안은 임대사업을 유지해야 합니다. 가능한 미가입 동의서에 동의하지 말고 전세보증보험에 가입하시는 것이 좋은데, 이경우 임차인은 보증료의 25%를 부담하면 됩니다.
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.
우선 등록임대사업자의 경우 임대차시 보증보험가입이 필수입니다. 여건에 따라 보증보험가입이 불가한 경우 질문처럼 임차인에 대해서 미가입동의서를 받아 가입의무를 면제하게 되는데 ,이런 경우 임차인이 별도 보증보험에 가입을 하시는게 일반적입니다. 이렇게 임차인이 스스로 가입을 하는 경우 임대인이 100%의 보증보험료를 지급하는 게 원칙이나, 이는 계약과정에서 반드시 확인후에 진행하시는게 필요합니다. 참고로 kb공시가격은 해당 건물이 구분건물이라면 각 호수별등기가 되겠으나, 다가구와 같이 건물전체가 하나의 등기부를 사용하고 있는 경우라면 건물 전체중 상가를 제외하고 합친 것으로 이해하시면 됩니다.
안녕하세요. 한영현 공인중개사입니다.
임대사업자의 상가주택에 전세로 입주할 때 임대보증보험 미가입 동의서를 요구 받는 경우 임대보증보험 미가입 충족 여부, 임대사업자의 등록 기간 문제, KB 공시가격 산정 기준, 미가입 동의서와 보증보험 가입 여부 및 비용 부담을 확인하시면 좋습니다.
임대사업자의 보증보험 상태 및 미가입 동의서 관련 법적 요건을 충부히 파악한 후 서명을 권장드립니다.
감사합니다.
안녕하세요. 유현심 공인중개사입니다.
임대사업자는 원칙적으로 임차인의 전세보증금을 보호하기 위해 보증보험(HUG, SGI 등)에 가입해야 합니다
하지만 일정 요건을 충족하면 예외적으로 미가입 동의서로 대체할 수 있습니다
,임대보증보험 미가입 요건 예시
(즉, 이 요건을 충족해야 임차인이 미가입에 동의할 수 있습니다.)
,임대보증금이 보증보험 가입 의무 기준 이하일 것
(예: 수도권은 주택가격의 60% 이하, 또는 보증금이 1억 5천 이하 등 — 건물 및 지역에 따라 다름)
,임차인이 자발적으로 보증보험 미가입에 동의할 것
,임대사업자가 기준시가(공시가격) 9억 이하 주택 등 기타 조건 충족
따라서 미가입 동의서를 써달라고 한다면, 반드시 임대인의 가입 의무 면제 요건이 실제 충족되는지 확인하셔야 합니다
→ 렌트홈(https://www.renthome.go.kr)에서 해당 임대주택의
보증보험 가입의무 면제 대상 여부를 직접 확인할 수 있습니다
,임대사업자 등록이 만료되면 자동으로 일반 임대인이 됩니다
그 자체로 계약이 무효가 되거나 큰 문제는 아닙니다
,주택 부분과 상가 부분은 별도로 평가됩니다
,임차인이 보증보험을 가입할 경우,
보증료는 통상 임차인이 전액 부담하지만, 협의하여 임대인과 절반씩 나누는 경우도 있습니다
안녕하세요. 공인중개사입니다.
임대사업자 상가 주택 전세 시 보증보험 미가입 동의서는 임차인이 전세보증금 보호를 포기한다는 서류입니다,
따라서 동의 전 반드시 근저당, 선순위 보증금 여부와 임대사업자 등록기간을 확인해야 합니다.
KB 공시가는 세대별로 산정되며 허그 보증보험은 동의서 없이도 임차인단독 가입 가능하나 보험료는 임차인 부담입니다.