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무주택자가 투기과열지구 아파트 담보대출 시 ltv 적용 한도
안녕하세요. 유현심 공인중개사입니다.무주택자가 투기과열지구에서 9억 이하 아파트의 대출한도는 LTV 최대 50%입니다소득 수준과는 별개로 적용되지만,DSR 규제로 인해 대출 한도는 소득에 따라 달라질 수 있습니다
경제 / 부동산
25.04.21
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서울특별시 하월곡동 88번지 일원이 재개발 되는것 같은데요. 재개발되면 어떤 건물이 들어오나요?
안녕하세요. 유현심 공인중개사입니다.해당지역은 일반적으로 아파트단지나 주상복합건물로 개발될 가능성이 높고 서울시의 재개발 정책과 지역의 개발특성에 따라 결정 될것으로 보입니다하월곡동은 서울지하철 4호선과 6호선이 교차하는 교통요지로 재개발이 완료되면 주거지로서의 가치상승이 예상됩니다서울시의 재개발정책과 교통인프라의 발전은 해당 지역의 시세상승에 긍정적인 영향을 미칠것으로 보입니다
경제 / 부동산
25.04.21
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토지거래허가구역은 실거주의무없나요?
안녕하세요. 유현심 공인중개사입니다.기존 소유자에게는 실거주의무가 없습니다.토지거래허가구역에서의 실거주의무는 새롭게 부동산을 매입하는 사람에게 적용됩니다.즉, 지정 이후 새롭게 주택을 매수하는 경우에는 허가 시 실거주 목적 등을 확인해서 허가 여부를 결정하고, 실거주를 조건으로 허가하는 경우가 많습니다.하지만,지정 이전에 이미 소유하고 있던 사람에게는 소급 적용되지 않으며, 실거주의무 또한 부과되지 않습니다.
경제 / 부동산
25.04.21
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분양권과 입주권은 무슨차이 인가요?
안녕하세요. 유현심 공인중개사입니다.기존의 집을 가지고 있던 조합원들의 집을 관리처분인가가 나고 이주를 하게 되면 입주권이라고 합니다그때 분양사가 조합원들에게 조합분이 다돌아가고 남아있는 여분을 일반분양자에게 분양하게 됩니다그분양분을 분양권이라고 합니다입주권은 기존의 집을 가지고 있는 조합원의 매물이고 분양권은 일반분양자가 분양을 받아서 매도할때 분양권이라고 합니다
경제 / 부동산
25.04.21
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전세는 왜 우리나라에 만 있는 건가요?
안녕하세요. 유현심 공인중개사입니다.전세는 1960~70년대 도시화가 급속도로 진행되면서 생겼고 사람들이 도시로 몰려들면서 주택이 모자라니까 한 번에 큰 돈을 맡기고 그 대신 월세 없이 거주할 수 있는 방식이 생긴 겁니다집주인은 그 목돈을 운용해서 수익을 내고,세입자는 월세 부담 없이 집에 살 수 있는 장점이 있어서 목돈 빌려주고 집에 사는 구조여서 서로가 윈윈할수 있었습니다한국은 예전부터 금융 접근성이 낮고,투자처도 제한적이었기 때문에 집주인 입장에선 전세금 받아서 굴리면 이익이 컸고또 세입자도 월세 안 내는 구조가 좋았고목돈마련을 해서 집장만을 빨리 할수 있어서 선호했습니다그래서 한국에선 이 구조가 오랫동안 유지됐는데 요즘은 금리가 오르다보니 전세보다 반전세나 월세의 비율이 높어지고 있는 상황입니다
경제 / 부동산
25.04.21
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근저당 잡혀있는 집 보증보험가입 질문
안녕하세요. 유현심 공인중개사입니다.근저당이 있어도 가능하지만 보증기관(예: HUG, SGI 서울보증)에서는 근저당의 설정금액, 채권최고액, 선순위 여부 등을 따져서 가입 승인을 할지 말지를 판단합니다특히 임대보증금이 선순위 근저당보다 후순위가 되면, 보증보험 가입 거절이 나올 수 있고 말소가 가능하다면 말소 후에 가입하는 것이 가장 안전합니다보증기관도 근저당이 없을수록 승인 확률이 높고 임차인 보호 측면에서도 보증금 회수 가능성이 커집니다단, 말소에는 등기 비용과 시간이 걸리기 때문에, 5월 5일 마감에 맞출 수 있는지도 확인 필요합니다계약서 작성할때 특약에 근저당 말소한다는 내용을 기재해야 하니 계약하기전에 임대인과 협의 히시기 바랍니다
경제 / 부동산
25.04.21
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부동산 경매는 어려운 투자방법인가요?
안녕하세요. 유현심 공인중개사입니다.시세보다 싸게 매입 할수 있다는 가장 큰 장점이 있고 실거주든 투자든 초기 매입가를 낮추면 수익률이 올라가고 일반 매물보다 적은 자본으로 시작할 수 있는 경우도 많습니다하지만, 경매가 어려운 이유는 등기부, 건축물대장, 권리분석 등 제대로 해석하지 못하면 낭패 보기 쉽고 점유자가 나가지 않으면 법적 절차로 쫓아내야 하는 경우도 있어서 스트레스도 많습니다실물 확인이 제한적이라 누수, 곰팡이, 구조 문제 등을 모르고 사는 경우도 있고대출이 안 나오거나, 세금 계산을 잘못하면 자금난에 빠지기도 합니다 요즘엔 경매 정보도 많이 퍼져서, 싸게 사기 어렵다보니 지인이 하지 말라고 얘기할수도 있습니다경매역시 많은 경험과 공부를 해야합니다
경제 / 부동산
25.04.21
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고금리 시대가 지속되면 부동산은 떨어지나요
안녕하세요. 유현심 공인중개사입니다.아무래도 금리가 높으면 이자부담 때문에 매수를 보류하는 편입니다서울은 공급이 부족하고 똘똘한 한채를 찾다보니 상급지만 오르는 현상이 두드러지고 있습니다그외의 지역은 관망상태이거나 떨어지고 있고 지방이나 소도시들은 인구감소와 공급과잉으로 미분양이 많습니다질문자님은 어느지역을 선택하느냐에 따라 결정을 하시면 될거 같습니다
경제 / 부동산
25.04.21
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금리인하가 부동산에주는 어떤영향을 줄수있나요??
안녕하세요. 유현심 공인중개사입니다.금리 인하는 부동산에 호재인 건 맞지만,다른 변수들(인구, 정책, 시장심리 등) 때문에 그 효과가 제한적일 수도 있습니다즉, 부동산으로 돈 버는 시대는 끝났다고 할 수는 없지만, 예전처럼 묻지마 투자로 돈 버는 시대는 정말 끝나가고 있다고 보는 것이 맞습니다다주택자들이 세금때문에 똘똘한 한채로 갈아타는 경우가 많아서 상급지만 가격이 오르고 있고 지역적 차별화가 심해지고 있습니다지방이나 소도시들은 인구감소와 공급과잉으로 가격이 떨어지고 있어서 투자역시 신중하게 해야 하는 상황입니다금리가 낮아지면 아무래도 실수요자들은 혜택을 볼수가 있을것으로 봅니다
경제 / 부동산
25.04.21
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월세 계약 연장 시 계약금 인상은 어떻게 계산되나요?
안녕하세요. 유현심 공인중일반적으 월세 계약에서는 보증금과 월세 둘 다 일부 조정하는 방식도 있습니다기존: 보증금 500만 원 / 월세 50만 원인상: 보증금 500만 원 / 월세 55만 원 (월세만 인상)혹은: 보증금 550만 원 / 월세 50만 원 (보증금만 인상)또는: 보증금 525만 원 / 월세 52.5만 원 (둘 다 일부씩 인상) 이런 3가지 방식이 있는데 어떤식으로 올릴지 서로 협의를 하면 됩니다「주택임대차보호법」 제6조의3에 따라, 계약갱신청구권을 행사한 경우에는 임대료(보증금·월세 합산액)의 5% 이상 인상은 불가능합니다.다만, 해당 주택이 전월세신고 대상이 아닌 단기 임대거나 계약갱신청구권을 쓰지 않는 경우, 혹은 임대인과 임차인이 자발적으로 재계약 협의하는 경우에는 5% 이상 인상도 가능합니다.,계약갱신청구권을 행사한 경우:집주인이 정당한 사유 없이 거절하거나 5% 이상 인상 요구하면 법적 보호를 받아 기존 조건으로 2년 연장 가능합니다.,계약갱신청구권을 사용하지 않고 임차인이 자발적으로 재계약 협상 중일 경우:법적으로 보호되지 않으며, 집주인이 제시한 조건을 거절하면 계약 종료 후 퇴거해야 할 수 있습니다만약에 계약 갱신청구권을 안썼으면 쓰겠다고 하면 5%내에서 올릴수 있으니 협의를 하시기 바랍니다
경제 / 부동산
25.04.21
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