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다가구주택 임대사업자 기준시가 확인방법문의
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.기준시가는 세금을 부과할 때 사용하는 가격으로, 종합소득세와 양도소득세 등의 과세기준이 됩니다.공시지가는 정부가 매년 공시하는 토지의 가격으로, 개별공시지가와 개별주택가격으로 나뉩니다.주택가격 확인 방법의 경우 개별주택가격은 한국부동산원 부동산공시가격알리미에서 확인할 수 있습니다. 이는 주택의 기준시가로 사용됩니다. 개별공시지가은 부동산정보통합열람 사이트에서 확인할 수 있으며, 이는 토지의 기준시가로 사용됩니다.다가구주택의 경우, 주택 부분의 기준시가는 개별주택가격을 기준으로 합니다. 따라서 한국부동산원 부동산공시가격알리미에서 확인한 5억7천만 원이 기준시가가 됩니다.
경제 / 부동산
24.08.03
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집을 상속 등기하면 임대차 계약도 승계받는건가요?
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.상속 시에는 기존 임대차 계약이 그대로 승계됩니다. 즉, 상속인이 기존 임대인의 권리와 의무를 그대로 이어받게 됩니다. 따라서, 새로운 임대차 계약을 작성할 필요는 없으며, 기존 계약이 유효하게 유지됩니다. 다만, 상속인이 변경된 사실을 세입자에게 알리고, 계약 조건을 재확인하는 것이 좋습니다. 만약 세입자가 요구할 경우, 대출이나 보증을 위해 새로운 계약서를 작성할 수도 있습니다.
경제 / 부동산
24.08.03
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어떻게 전세가 매매금액에 근접하거나 더 비쌀수가 있는 것인가요?
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.전세가 매매금액보다 비싸거나 근접한 경우는 여러 가지 이유로 발생할 수 있습니다. 이를 “역전세” 또는 "깡통전세"라고 부르기도 합니다. 전세 계약 당시에는 매매가가 높았지만, 이후 부동산 시장이 하락하면서 매매가가 전세가보다 낮아질 수 있습니다. 이는 특히 부동산 경기가 좋지 않을 때 자주 발생합니다. 일부 투자자들이 매매가와 전세가의 차이를 이용해 투자하는 경우가 있습니다. 그러나 부동산 가격이 하락하면 전세가가 매매가보다 높아지는 상황이 발생할 수 있습니다. 특정 지역이나 유형의 주택에 전세 수요가 많고 매매 수요가 적을 경우, 전세가가 매매가보다 높아질 수 있습니다. 예를 들어, 역세권의 원룸형 오피스텔은 젊은 층의 전세 수요가 많지만 매매 수요는 적어 전세가가 매매가를 초과할 수 있습니다. 신축 주택의 경우 초기 시세가 정확히 형성되지 않은 상태에서 전세가가 높게 책정될 수 있습니다. 이후 매매가가 하락하면 전세가가 매매가보다 높아질 수 있습니다.이러한 상황을 피하기 위해서는 전세 계약을 체결할 때 매매가 대비 전세가의 비율을 주의 깊게 살펴보고, 가능한 한 전세가가 매매가의 70% 이하인 매물을 선택하는 것이 좋습니다.
경제 / 부동산
24.08.03
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세입자가 이런 경우에는 임대차 계약 해지를 피할수가 있나요?
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.임대차 계약 해지와 관련된 상황은 매우 복잡할 수 있으며, 법적인 조언이 필요할 수 있습니다. 일반적으로, 임대인은 임차인이 월세를 2회 이상 연체할 경우 임대차 계약을 해지할 수 있는 권리가 있습니다. 임대차 계약 해지를 피하기 위해 세입자가 취할 수 있는 방법은 세입자가 내용증명을 받지 않고 반송시키는 경우, 법적으로는 내용증명이 도달하지 않은 것으로 간주될 수 있습니다. 그러나 이는 임대인이 공시송달을 통해 계약 해지를 진행할 수 있는 가능성을 열어줍니다. 월세를 일부 납부하는 경우, 이는 전체 연체 금액을 해결하지 않기 때문에 임대차 계약 해지를 막을 수 있는 충분한 방법이 아닙니다. 임대인이 공시송달을 통해 계약 해지를 진행할 경우, 세입자가 이를 피하기는 어렵습니다. 공시송달은 법적으로 유효한 통지 방법으로 간주됩니다. 따라서, 세입자가 월세 연체를 해결하지 않고 계약 해지를 피하려는 시도는 법적으로 성공하기 어려울 수 있습니다. 이와 같은 상황에서는 법률 전문가의 조언을 받는 것이 중요합니다.
경제 / 부동산
24.08.03
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재건축 아파트의 층수는 어떻게 결정되는 것인가요?
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.재건축 아파트의 층수 결정은 여러 가지 요소에 따라 달라집니다. 재건축 조합이 관리처분계획을 수립하고, 조합원 총회에서 층수와 관련된 사항을 의결합니다. 도시 및 주거환경정비법이나 각 지방자치단체의 조례에 따라 층수 제한이 있을 수 있습니다. 예를 들어, 서울시의 경우 평균층수 개념을 도입하여 특정 지역에서는 평균 16층, 최고 21층까지 허용됩니다. 기존 건물의 층수를 기준으로 새 아파트의 층수를 결정하는 경우도 있습니다. 예를 들어, 기존 아파트의 층수를 저, 중, 고로 나누어 새 아파트의 층수와 매칭시키는 방법이 있습니다. 조망권과 일조권을 고려하여 층수를 결정하는 경우도 있습니다. 이는 재건축 아파트의 가치에 큰 영향을 미치기 때문에 중요한 요소로 작용합니다. 재건축 아파트의 층수 결정은 복잡한 과정이며, 조합의 투명성과 공정성이 매우 중요합니다.
경제 / 부동산
24.08.03
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부동산 청약에 당첨이 되면 이시점부터 1주택자인가요?
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.청약에 당첨되면 당첨일을 기준으로 1주택자로 간주됩니다. 따라서, 입주 전이라도 청약 당첨일 이후부터는 1주택자로 인정됩니다. 이 경우, 대출을 받을 때 1주택자로서 금리 산정에 영향을 받을 수 있습니다. 특히, 주택담보대출(LTV)나 총부채원리금상환비율(DSR) 등의 규제가 적용될 수 있습니다. 대출 금리는 주택 보유 여부에 따라 달라질 수 있으므로, 은행과 상담하여 정확한 조건을 확인하는 것이 좋습니다.
경제 / 부동산
24.08.03
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흡연부스를 설치하려하면 어떤 절차가 필요한가요?
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.흡연부스를 설치하려는 지역의 관할 시군구청에 가설건축물 신고를 해야 합니다. 사유지에 설치할 경우, 해당 부지의 소유자나 관리자의 동의를 받아야 합니다. 설치 위치와 바닥면을 표시한 설계 도면을 준비해야 합니다.흡연부스를 설치할 단단하고 평평한 공간이 필요합니다. 또한, 흡연 인구와 패턴을 고려하여 적절한 위치를 선정해야 합니다.흡연부스는 금연구역에서 일정 거리 이상 떨어져 있어야 하며, 의료기관, 어린이 및 청소년이 이용하는 시설 근처에는 설치할 수 없습니다.흡연부스는 설치 후에도 정기적인 유지보수가 필요합니다. 청소와 필터 교체 등을 통해 부스의 청결과 기능을 유지해야 합니다.흡연부스 내에는 흡연을 위한 시설 외에 개인용 컴퓨터나 탁자 등 영업에 사용되는 시설을 설치할 수 없습니다. 따라서 자판기 설치는 제한될 수 있습니다. 흡연부스 설치 시 주변 주민이나 상권의 민원이 발생할 수 있으므로, 사전에 충분한 협의를 거치는 것이 좋습니다.흡연부스 내의 공기 정화를 위해 적절한 환기 시스템을 설치해야 합니다.
경제 / 부동산
24.08.03
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세입자가 원하는 업체로 수리할려고 고집부리면 어떡하나요?
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.먼저 세입자와 대화를 통해 상황을 파악하고, 왜 특정 업체를 선택했는지 이유를 들어보세요. 세입자의 입장을 이해하고, 집주인의 입장을 설명하는 것이 중요합니다. 세입자에게 집주인이 선정한 업체를 통해 수리하는 것이 더 경제적일 수 있다는 점을 설명하고, 협의를 통해 합리적인 해결책을 찾으세요. 임대차 계약서에 수리와 관련된 조항이 있는지 확인하세요. 일반적으로 계약서에는 수리와 관련된 책임과 절차가 명시되어 있습니다. 계약서에 따라 세입자가 임의로 수리업체를 부를 수 있는지, 집주인의 동의가 필요한지 확인하세요.세입자가 부른 수리업체의 견적을 받아본 후, 집주인이 선정한 다른 업체의 견적과 비교해보세요. 이를 통해 합리적인 비용을 확인할 수 있습니다. 세입자에게 여러 업체의 견적을 받아보도록 요청할 수도 있습니다.만약 세입자가 집주인의 동의 없이 수리를 진행하고 비용을 청구하는 경우, 법적 조치를 고려할 수 있습니다. 이 경우, 수리 비용이 과도하게 청구되었는지 여부를 법적으로 판단받을 수 있습니다. 상황이 복잡하거나 법적 분쟁이 예상되는 경우, 부동산 전문가나 변호사와 상담하여 적절한 대응 방법을 찾는 것이 좋습니다.
경제 / 부동산
24.08.03
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부동산에 전망에 대해서 궁금합니다 오를지 안 오르지요
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.일부 전문가들은 2025~2026년경 주택 공급 부족으로 인해 집값이 상승할 가능성이 있다고 보고 있습니다. 특히 서울과 같은 대도시에서는 공급 부족이 가격 상승을 부추길 수 있습니다. 반면, 다른 전문가들은 현재의 하락장이 몇 년간 지속될 수 있으며, 집값이 더 떨어질 가능성이 있다고 예측합니다. 이들은 금리 인상과 경기 침체 등의 요인이 집값 하락을 지속시킬 것이라고 보고 있습니다.아파트 매수 타이밍을 결정할 때는 정부의 부동산 정책이 시장에 큰 영향을 미칩니다. 부양책이 나오면 가격이 오를 가능성이 높고, 규제가 강화되면 가격이 하락할 수 있습니다. 거래량이 증가하면 시장이 회복되고 있다는 신호일 수 있습니다. 반대로 거래량이 줄어들면 조정 국면에 진입할 가능성이 높습니다. 여름과 겨울 같은 비수기에는 급매물을 잡을 수 있는 기회가 많습니다.현재 상황에서는 시장을 주의 깊게 관찰하고, 정부 정책과 거래량 등을 고려하여 매수 타이밍을 결정하는 것이 중요합니다.
경제 / 부동산
24.08.03
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전세 부동산 계약 시 주의해야 할 점과 전세금 보호를 위한 방법은?
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.전세 계약 시 확인해야 하는 체크리스트는 등기부등본을 통해 해당 부동산의 소유자와 권리관계를 확인합니다. 선순위 채권이 있는지 꼭 확인하세요. 건축물대장을 통해 해당 건물이 불법 건축물인지, 주택 용도로 사용 가능한지 확인합니다.주변 시세를 확인하여 전세가율이 적정한지 확인합니다. 전세가율이 너무 높으면 깡통 전세의 위험이 있습니다. 계약 당일 임대인 본인을 직접 만나고, 신분증과 등기부등본 상의 소유자가 일치하는지 확인합니다. 임대인의 국세 및 지방세 체납 여부를 확인하여, 체납이 많으면 보증금 반환에 문제가 생길 수 있습니다. 계약서에 특약 사항을 꼼꼼히 확인하고, 필요한 경우 추가로 기재합니다. 예를 들어, 원상복구 의무, 전세 대출 동의 여부 등을 명시합니다. 공인중개사가 정상 영업 중인지 확인하고, 중개대상물 확인설명서를 꼼꼼히 읽어봅니다.전세금 보호를 위한 방법은 전입신고와 확정일자를 받아 임차권의 대항력과 우선변제권을 확보합니다. 이는 전세금을 보호하는 가장 기본적인 방법입니다. 전세권 설정 등기를 통해 전세금을 담보로 설정할 수 있습니다. 이는 전세금을 돌려받지 못할 경우 임의 경매를 청구할 수 있는 권리를 제공합니다. 계약 기간이 만료되었음에도 보증금을 돌려받지 못한 경우, 임차권 등기 명령을 신청하여 대항력과 우선변제권을 유지할 수 있습니다. 전세보증보험에 가입하여 전세금을 보호할 수 있습니다. 전세보증보험은 전세 계약이 종료된 후 보증금을 돌려받지 못할 경우 보험사가 대신 지급해주는 제도입니다.
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24.08.03
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