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답변 내역

부동산 임대차 계약 만료 시 재계약을 하지 않겠다는 통보는 누가해야 하나요?
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.임대차 계약이 종료되기 전에 재계약 또는 연장 계약을 원하지 않을 경우 임대인이 계약 해지 통보 기간이 정해져 있습니다. 이 조항은 주임법 제6조에 명시되어 있습니다. 임대인은 임대차 기간이 끝나기 6개월 전부터 최소 2개월 전까지 임차인에게 계약 해지를 통보해야 합니다.그러나, 건물주의 부모가 실제로 건물을 관리하고 계약도 진행한 경우, 건물주의 부모가 임대차 계약의 만료를 통보하는 것이 가능할 수도 있습니다. 하지만 이 경우에는 법적인 문제가 발생할 수 있으므로, 전문가의 조언을 받는 것이 좋습니다.또한, 통보 방법에 대해서는 다양한 방법이 있습니다. 통보는 내용증명, 전화, 문자 등으로 할 수 있습니다. 이러한 통보는 상대방에게 도달한 때에 효력이 발생하므로, 상대방이 확인하지 않은 문자나 카톡은 효력이 없습니다. 따라서, 통보를 할 때는 상대방이 확인할 수 있는 방법을 사용하는 것이 중요합니다.
경제 / 부동산
24.01.15
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미성년자 자취 원룸 계약 등 문의
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.미성년자가 원룸 계약을 진행할 때는 몇 가지 주의해야 할 사항들이 있습니다:1 법정대리인의 동의: 미성년자가 법률행위를 할 때는 법정대리인의 동의를 얻어야 합니다. 보통의 법정대리인은 부모님이므로, 공인중개사는 부모님과 통화를 해서 상황 설명을 하고 계약을 하려는 방에 대하여 설명을 하고 동의를 구해야 합니다.2 계약서 작성: 미성년자를 임차인으로 해서 계약서를 작성하고, 대리인란에 부모님 인적사항을 적은 후 사인을 받거나 또는 특약사항에 “임차인 000 의 부모 000 가 동석해서 본 계약 내용을 함께 확인하였음” 이라는 내용을 특약에 적어주고 사인을 받고 신분증을 복사하시면 됩니다.3 계약서 확인: 계약서를 작성한 후에는 잔금을 치르고 입주하시면 됩니다.4 전입신고: 전입신고의 경우는 미성년자의 경우에는 꼭 방문을 해야 합니다. 이때 법정대리인의 도장 등이 필요하므로 해당 주민센터에 문의하여 준비물을 꼼꼼히 챙기시고 방문하세요.이러한 절차를 따르면 미성년자도 원룸 계약을 할 수 있습니다. 그러나, 계약을 진행하다 보면 손님이 미성년자인 경우가 간혹 있습니다. 이럴 때는 부모님의 동의가 반드시 필요하며, 부모님이 계약현장에 나오지 못한 경우에는 동의를 구하는 방법이 더 간단하게 될 수 있습니다.
경제 / 부동산
24.01.15
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전세계약을 완료 했는데 임차인이 잔금일 하루 전날 이사를 하고싶다고합니다.
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.새로운 임차인이 잔금일 하루 전에 이사를 하고 싶어하는 상황에서는 다음과 같은 안전장치를 고려해볼 수 있습니다1 계약서 특약: 계약서에 '세입자가 주택 인도·전입신고·확정일자 받기를 마친 다음 날까지 임대인은 근저당권설정 등의 행위를 하지 않으며 위반 시 임대차 계약을 해지할 수 있다’는 식의 특약을 넣는 것이 좋습니다.2 임차권등기: 전세 보증금을 지키기 위한 안전장치인 '임차권등기’를 집주인 확인 없이도 할 수 있습니다. 임차권등기를 마친 세입자는 이사를 나가더라도 보증금을 돌려받을 권리 (대항력·우선변제권)가 유지됩니다.3 등기부등본 확인: 잔금일 당일 등기부등본 상 근저당 및 기타 선순위 권리가 있는지 확인하는 것이 중요합니다.4 전입신고 및 확정일자: 임차인이 주택 인도를 받고 전입신고 및 확정일자를 받는 것이 필요합니다.이러한 안전장치들은 임차인과 임대인 모두에게 보호를 제공하며, 전세계약이 원활하게 진행될 수 있도록 돕습니다. 그러나 이러한 조치들은 전문적인 조언을 대체하는 것이 아니므로, 법률 전문가와 상의하는 것이 좋습니다.
경제 / 부동산
24.01.15
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전세대출 연장하려고 하는데 집주인이 변경된 경우 계약서를 다시 써서 제출해야 하나요?
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.전세자금대출 연장을 위해 집주인이 변경된 경우에도 임대차 계약서를 다시 작성해야 하는지에 대한 질문에 대한 답변은 상황에 따라 다릅니다.1 묵시적 갱신의 경우, 계약 만료일 6개월 전부터 2개월 전 사이의 기간에 계약 해지 의사를 밝히지 않으면, 자동으로 계약 갱신이 이루어집니다. 이 경우에는 보증금에 대한 금액과 세부적인 부분에 대해 변화가 없고, 굳이 다시 문서를 작성할 필요는 없습니다.2 계약 갱신 청구권 행사하는 경우에는 연장통보 또는 연장계약서 작성이 필요합니다.3 전세계약 연장 합의하는 경우(전세 재계약)에는 연장 계약서 작성이 필요합니다. 계약기간 연장으로 보증금이 변경된 경우라면 계약서를 다시 작성하게 됩니다.따라서, 집주인이 변경되었더라도 전세자금대출 연장을 위해 임대차 계약서를 다시 작성해야 하는지 여부는 위의 상황에 따라 달라집니다. 만약 전세보증금을 감액하거나 일부 조건 등을 변경한다면 새롭게 계약서를 작성해야 합니다.전세자금대출 만기 연장을 하기 위해서는 가장 먼저 집주인과 협의를 통해 전세계약 기간을 연장해야 합니다. 계약 만기 최소 3개월 전에 집주인에게 재계약 및 전세자금대출 연장 의사를 전하고, 만약 전세 보증금을 감액하거나 일부 조건 등을 변경한다면 새롭게 계약서를 작성해야 합니다.
경제 / 부동산
24.01.15
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집을담보로 대출을받으려고하는데. .재개발지역이라 대출이 안될수도 있다하는데. 어떻게해야할까오ㅡ
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.재개발 지역의 주택을 담보로 대출을 받으려는 경우, 몇 가지 고려해야 할 사항들이 있습니다1 이주비 대출: 재개발 지역의 주택 및 토지 가격을 감정한 후, 감정가격의 약 50% 정도를 대출해 줍니다.2 중도금 대출: 조합원 분양가 기준으로 조합원 분양가 - 권리가 액 = 조합원 자산 가치 * 40%~60%까지 중도금 대출하게 됩니다.3 잔금대출: 입주시점에서 기존 이주비 대출, 중도금 대출 모두 상환하고 대출하게 됩니다. 주택 담보대출(아파트) 기준으로 대출하는 것이라 아파트 분양금액 * 40~70% (상황에 맞게 적용됨)으로 합니다.이러한 대출들은 일반적으로 무이자 또는 저금리로 제공되며, 입주 시점에 상환하게 됩니다. 그러나, 이러한 대출을 받기 위해서는 일정한 조건들이 필요하며, 이에 대해서는 은행에 방문하여 실제로 대출 신청이 가능한지 확인해 보는 것이 좋습니다.
경제 / 부동산
24.01.15
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공인중개사없이 집주인과 원룸 월세 계약 하려고 합니다
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.집주인과 직접 계약하는 것은 가능하지만, 몇 가지 주의사항이 있습니다1 집 상태와 권리상 문제: 집의 상태와 등본, 선순위 보증금 등을 잘 확인해야 합니다. 이러한 문제가 발생할 경우 책임은 전적으로 본인에게 있습니다.2 계약서 작성: 계약서는 서로 협의하에 작성해야 합니다. 계약 내용, 특약 사항, 인적 사항 등을 신중하게 작성하고 확인해야 합니다.3 보증금 반환: 월세 계약 시 가장 중요한 것은 보증금을 온전히 반환 받을 수 있는지 확인하는 것입니다.4 소액 거래: 보증금이 소액인 경우에만 직접 거래를 추천합니다. 부동산 수수료는 아낄 수 있지만, 분쟁의 소지가 많이 발생할 수 있습니다.
경제 / 부동산
24.01.15
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30년된 아파트 리모델링 하려고합니다
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.30년된 아파트를 리모델링하는 것은 큰 결정이며, 여러 가지 고려해야 할 사항들이 있습니다.인테리어 리모델링 시 고려해야 할 주요 사항들은 다음과 같습니다샤시 전반 교체화장실 올철거 수리 및 방수천장 철거 (처짐, 무너짐 현상 시) 재시공수도/난방 배관 교체타일 재시공 (주방, 현관 등)문짝 문틀 교체전기 배선 교체바닥 수평 재작업이러한 작업들은 오래된 아파트 리모델링 시 필요한 부분들입니다.수도배관에 대한 질문에 대해, 일반적으로 보일러 배관은 리모델링 과정에서 교체되지만, 수도배관은 그렇지 않을 수 있습니다. 그러나 이는 업체마다 다르며, 특정 상황에 따라 달라질 수 있습니다. 따라서, 여러 업체에 문의하고 견적을 비교하는 것이 좋습니다.또한, 리모델링은 단순히 외관을 개선하는 것뿐만 아니라, 건물의 안전성과 내구성을 향상시키는 중요한 과정입니다. 따라서, 리모델링 과정에서는 안전진단을 거쳐야 하며, 이는 건물의 안전성을 평가하는 중요한 단계입니다.마지막으로, 리모델링 비용이 부담스러우시다면, 비용을 절감할 수 있는 방법들도 고려해 보시는 것이 좋습니다. 예를 들어, 디자인 요소를 간소화하거나, 필수적이지 않은 부분의 개선을 최소화하는 등의 방법이 있습니다.
경제 / 부동산
24.01.15
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동거인이 전출나가지 않는경우 세대주 불이익이 어떤게 있는지?
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.동거인이 전입신고를 하지 않는 경우, 세대주인 당신에게는 큰 불이익이 없습니다. 동거인이 살던 주택에 다른 사람의 전입신고가 들어오지 않는 이상, 행정동에서는 동거인의 주소지는 계속해서 예전에 살고 있던 그 장소가 주소지로 간주됩니다.그러나, 동거인이 월세로 계약했고 전에 살던 곳의 임대차 계약기간이 끝나고 그 임차주택에 다른 임차인이 전입신고를 넣는다면, 문제가 조금 복잡해집니다. 이런 상황이 발생하면, 동거인의 주소지는 예전 주소지 그대로 남아있을 것이며, 다른 임차인의 전입신고로 인해 현 동거인이 해당 주소에 거주하지 않는다는 사실이 밝혀져 거주불명자로 주민등록이 말소 처리되면 건강보험 혜택과 같은 문제가 발생할 수 있고 나중에 거주불명자를 벗어나기 위해 주민등록 재등록 시 과태료도 일부 나올 수 있습니다. 따라서, 특별한 사항이 없다면 동거인은 예전 주소지의 전입신고를 빼고 현재 살고 있는 주소지로 전입신고하는 편이 좋습니다.세대주 자격을 유지한다면, 세대원이 들어온다고 하여 딱히 불이익이 생기지는 않습니다. 단, 동거인이 유주택자라면 '전 세대원 무주택 자격’은 사라지는 셈이니 주의하세요.따라서, 당신의 친구가 전입신고를 하지 않는다면, 그는 거주불명자로 처리될 수 있으며, 이로 인해 건강보험 혜택 등에 문제가 발생할 수 있습니다. 따라서, 친구에게 현재 거주하는 주소로 전입신고를 하는 것이 좋습니다. 이렇게 하면, 당신은 B 건물로 전입신고를 하고, 친구는 새로운 주소로 전입신고를 할 수 있습니다. 이렇게 하면, 두 세대 모두 문제가 해결될 것입니다.
경제 / 부동산
24.01.15
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부동산 경매를 하는데 유치권이 2억 원이나 걸려있는데 이걸 어떻게 없앨 수 있을까요?
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.유치권이란 타인의 물건을 점유한 자가 그 물건에 관해 생긴 채권이 변제기에 도래한 경우 변제를 받을 때까지 해당 물건을 유치할 권리를 말합니다. 유치권은 경매 개시일 전에 점유하고 있어야 매수인에게 대항할 수 있으며, 유치권의 성립 여부는 일정한 기준에 따라 판단됩니다.유치권이 걸린 물건을 입찰하고 싶다면, 다음과 같은 방법을 시도해 볼 수 있습니다.유치권의 성립 여부를 확인합니다. 유치권은 적법한 점유, 채권의 변제기 도래, 채권과 목적물 사이의 견련관계 등의 요건이 필요합니다. 유치권의 성립 여부는 현황조사서, 감정평가서, 현장 탐문조사 등을 통해 확인할 수 있습니다.유치권자와 협상합니다. 유치권자가 유치권을 주장하는 경우, 유치권자와 협상하여 유치권 금액의 변제를 합의할 수 있습니다. 유치권자가 협력적이라면, 유치권을 없앨 수 있습니다.유치권 배제 신청을 합니다. 유치권자가 유치권을 주장하는 경우, 유치권이 성립하지 않거나 유치권 금액이 과대하다고 생각한다면, 법원에 유치권 배제 신청을 할 수 있습니다. 유치권 배제 신청은 매각기일 전에 제출해야 하며, 유치권의 존재 여부와 금액에 대한 증거를 첨부해야 합니다.
경제 / 부동산
24.01.14
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임대인의 보증금 반환 하지 않는 다는 협박
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.1 사용자님은 집을 보여줄 의무가 없습니다. 임대차법 제 13조에 따르면, 임대인은 임차인의 동의 없이 임대차기간 중에 임대주택을 방문하거나 임대주택을 임대하려는 자에게 보여주는 등 임차인의 거주권을 침해할 수 없습니다. 따라서 사용자님은 임대인과 협의한 시간 외에는 집을 보여주지 않아도 되며, 임대인이 보증금을 돌려주지 않을 것이라고 협박한다면, 그것은 불법적인 행위입니다. 사용자님은 LH에서 작성한 보증금 반환 확인서를 증거로 활용하여, 임대차기간이 만료되면 보증금을 반환받을 수 있습니다. 만약 임대인이 보증금을 반환하지 않는다면, 사용자님은 임대차보증금 반환소송을 제기할 수 있으며, 임대인은 보증금 외에도 지연이자와 손해배상을 부담할 수 있습니다.2 사용자님은 집주인과 문자로 원상복구와 관련한 약속을 주고 받았다고 하셨습니다. 이 경우, 문자는 전자적 형태의 계약서로 인정될 수 있습니다. 따라서 사용자님은 문자를 증거로 활용하여, 집주인이 보복성으로 집 하자 보수와 관련한 손배를 요구할 경우에 반박할 수 있습니다. 단, 사용자님은 집주인과 약속한 대로 블라인드, 커튼, 바닥타일을 존치하고, 임대주택을 정상적인 상태로 인도해야 합니다. 만약 사용자님의 과실로 인해 임대주택에 손상이 발생했다면, 집주인은 손해배상을 청구할 수 있습니다.
경제 / 부동산
24.01.14
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