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최근 임대등록이 부활한다고 하던데 그렇게 되면 소급적용될까요?
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.2023년부터 아파트 매입 장기일반임대(10년) 제도가 복원될 예정이라고 합니다. 이는 비(非)아파트 주택에 대해서도 적용되며, 주택임대사업자로 등록하면 세금 혜택을 받을 수 있습니다.하지만, 이 제도는 신규등록에만 해당되고, 기존에 등록한 주택임대사업자에게는 소급적용되지 않는다고 합니다. 즉, 2년 전에 빌라 10년 임대등록을 하신 경우에는 10년 동안 의무임대기간을 준수해야 하며, 6년으로 줄일 수는 없습니다.
경제 / 부동산
24.01.10
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분양권을 사서 입주 시 전세를 준다면
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.분양권 투자는 새로 지어지는 아파트를 분양 받을 수 있는 권리를 사고 파는 것입니다. 분양권을 사서 입주 시 전세를 준다면, 일정한 수익을 얻을 수 있습니다. 하지만, 분양권 투자에는 여러 가지 주의사항이 있습니다.분양권을 매수할 때는 프리미엄이 너무 높지 않은지, 주변 아파트 시세와 비교하여 적정한 가격인지를 판단해야 합니다. 프리미엄이란 분양가와 실거래가의 차이를 의미합니다. 프리미엄이 너무 높으면, 입주 시 전세가가 그만큼 오르지 않을 수 있습니다. 분양권 거래는 미등기 상태의 권리를 이전하는 것이기 때문에, 중도금 대출 승계, 명의 이전, 양도세 등의 복잡한 절차가 필요합니다. 가능하면 계약 전에 대출이 승계 가능한지, 명의 이전이 원활하게 이루어지는지, 양도세를 얼마나 내야 하는지를 미리 확인하고 협의해야 합니다. 분양권 투자는 장기적인 투자입니다. 분양권을 사서 입주 시 전세를 준다고 해도, 입주까지 2~3년 정도의 시간이 걸릴 수 있습니다. 그 동안에 부동산 시장이나 정책이 어떻게 변할지 예측하기 어렵습니다. 따라서, 분양권 투자는 자신의 재정 상황과 투자 목적에 맞게 신중하게 결정해야 합니다.
경제 / 부동산
24.01.10
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부동산의 매매 방법 중 재건축과 재개발의 차이가 뭔가요?
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.재건축과 재개발은 노후된 주택을 새롭게 짓는 방법이지만, 몇 가지 차이점이 있습니다. 간단히 정리해 드리겠습니다.재건축은 건물만 부수고 다시 건축하는 것이고, 재개발은 건물뿐만 아니라 도로, 공원, 학교 등 기반시설도 새롭게 만드는 것입니다.재건축은 주로 민간이 주도하는 사업이고, 재개발은 공공이 주도하는 사업입니다.재건축은 토지와 건물을 모두 소유해야 조합원 자격을 얻을 수 있고, 재개발은 토지나 건물 중 하나만 소유해도 조합원 자격을 얻을 수 있습니다.재건축은 안전진단을 통해 건물의 노후도를 평가해야 하고, 재개발은 법적 요건을 충족해야 합니다.어떤 방법이 더 좋은지는 사업의 목적, 규모, 비용, 시간, 효과 등에 따라 다를 수 있습니다. 재건축은 주택의 품질과 가치를 높이는 데 유리하고, 재개발은 지역의 환경과 삶의 질을 개선하는 데 유리합니다. 재건축과 재개발은 각각 장단점이 있으므로, 사업의 특성과 조건에 맞게 선택하시는 것이 좋습니다.
경제 / 부동산
24.01.10
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임대인의 중도 퇴실 요구 어떻게 해야 할까요...?
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.저는 임대인의 중도 퇴실 요구가 부당하다고 생각합니다. 임대차 계약기간이 아직 남아 있고, 햄스터를 키우는 것이 계약서상 금지된 것이 아니라면, 임대인은 임차인에게 퇴거를 강요할 수 없습니다. 임대인이 임차인에게 퇴거를 요구하는 경우, 임차인은 다음과 같은 방법으로 대응할 수 있습니다.임대인에게 계약서를 보여주고, 계약기간이 남아 있으며, 햄스터를 키우는 것이 계약조건에 위배되지 않는다는 것을 설명합니다.임대인이 계약기간 중 퇴실을 강요하면, 임차인은 임대인에게 손해배상을 청구할 수 있습니다. 손해배상에는 임대인의 중개수수료, 공실기간의 월세, 이사비용 등이 포함될 수 있습니다.임대인이 햄스터의 냄새나 소독을 이유로 퇴실을 요구하면, 임차인은 햄스터의 냄새를 줄이기 위해 노력하고, 소독을 필요하다면 직접 하거나 비용을 부담하는 등의 협의를 시도할 수 있습니다. 단, 소독은 임대인의 의무이므로, 임차인이 소독비용을 부담하는 것은 임대인의 동의가 있어야 합니다.임대인이 계약기간이 끝나기 6개월 전부터 2개월 전까지의 기간에 임차인에게 갱신거절의 통지를 하지 않았다면, 계약기간이 끝난 후에도 임차인은 계약을 갱신할 수 있습니다. 이 경우, 임대차의 존속기간은 2년으로 봅니다.
경제 / 부동산
24.01.10
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보증보험에서 임대보증금보증서에 적힌 보증료는 납입 기준이 어떻게 되나요?
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.임대보증금보증서에 적힌 보증료는 임대차 계약 기간 동안 한 번만 납부하면 되는 금액입니다. 예를 들어, 보증금이 1억원이고 보증료율이 0.1%이고 계약 기간이 2년이라면, 보증료는 1억원 x 0.1% x 2년 = 20만원이 됩니다. 이 보증료는 임대사업자가 75%, 임차인이 25%를 부담하도록 되어 있습니다. 즉, 임대사업자는 15만원, 임차인은 5만원을 납부하면 됩니다. 보증료는 임대차 계약 체결 시에 한 번만 납부하면 되므로, 월별이나 연별로 납부할 필요는 없습니다. 보증료는 임대보증금을 대신하여 임차인에게 반환해주는 보험의 비용이므로, 임대차 계약이 종료되면 환불되지 않습니다.
경제 / 부동산
24.01.10
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공인중개사 시험준비하려면 학원을 가는게 좋을까요?
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.공인중개사 시험은 매년 10월에 한 번만 치러지는 어려운 시험입니다. 과목은 1차와 2차로 나누어져 있으며, 각 과목은 100점 만점에 평균 60점 이상, 과락 40점 이상을 받아야 합격할 수 있습니다. 과목은 다음과 같습니다.1차: 민법, 부동산학개론2차: 중개사법, 공법, 공시법, 세법시험 준비 기간은 개인의 학습 능력과 방법에 따라 다르지만, 평균적으로 8개월에서 12개월 정도 소요된다고 합니다. 시험 과목이 법률과 관련된 내용이 많기 때문에, 독학으로 준비하기는 쉽지 않습니다. 그래서 많은 수험생들이 학원이나 인터넷 강의를 이용하여 공부합니다.학원을 가는 장점은 꾸준히 피드백을 받을 수 있고, 바로 궁금한 것을 물어볼 수 있다는 점입니다. 하지만 비용이 높고, 시간과 장소에 제한이 있습니다. 인터넷 강의를 듣는 장점은 시간과 공간에 구애받지 않고 수업을 들을 수 있고, 모르는 내용을 반복해서 공부할 수 있다는 점입니다. 하지만 의지가 약하면 중간에 포기할 수도 있습니다.따라서, 어떤 방법을 선택할지는 개인의 성향과 상황에 따라 다르겠지만, 중요한 것은 기출문제를 기반으로 핵심만 정확하게 공부하는 것입니다. 또한, 시간 내에 문제를 풀 수 있는 연습도 많이 해야 합니다. 시험 당일에는 수험표, 신분증, 컴퓨터용 싸인펜, 수정테이프, 볼펜, 계산기, 물, 휴지, 간식 등을 준비하시고, 20분 전에 교실에 도착하시는 것이 좋습니다.
경제 / 부동산
24.01.10
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지방 대학교 앞 원룸 건물 전망은 어떨까요
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.일반적으로 지방 대학교 앞 원룸 건물은 학생들이 주요 임차인이기 때문에, 학교의 입학생 수와 비대면 수업 여부에 크게 영향을 받습니다. 코로나19로 인해 대부분의 대학이 온라인 수업을 진행하면서, 학생들이 학교 근처에 살 이유가 없어져 원룸 공실률이 높아지고 월세가 하락하는 추세입니다. 또한, 저출산으로 인해 학령 인구가 감소하면서, 지방 대학의 신입생 모집이 어려워지고, 일부 대학은 폐교 위기에 직면하고 있습니다. 이러한 상황은 지방 대학 앞 원룸 건물의 수요와 가치를 떨어뜨리고 있습니다.따라서, 지방 대학교 앞 원룸 건물 전망은 그다지 밝지 않다고 할 수 있습니다. 수익률이 높은 곳도 있을 수 있지만, 장기적으로 보면 지속 가능한 투자 대상이 아닐 수 있습니다. 투자를 고려하신다면, 다른 요인들도 고려하셔야 합니다. 예를 들어, 학교의 입학생 수와 재정 상태, 학교 주변의 다른 상권과 인프라, 학생 외의 다른 임차인의 유입 가능성 등입니다. 또한, 다가구주택이나 상가주택과 같이 실거주와 임대수익을 동시에 얻을 수 있는 부동산에 대해서도 알아보시는 것이 좋습니다.
경제 / 부동산
24.01.10
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학생 원룸도 확정일자 받아야하나요?
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.학생 원룸도 확정일자를 받는 것이 좋습니다. 확정일자란 임차인이 임대차계약을 체결하고 주택을 인도받은 날짜를 등기소에 등록하는 것으로, 임차인의 권리를 보호하기 위한 수단입니다. 확정일자를 받으면 임대인이 부동산을 담보로 쓰거나 경매에 넘어가는 경우에도 임차인이 우선적으로 보증금을 변제받을 수 있습니다.확정일자를 받으려면 전입신고도 필수적으로 해야 합니다. 전입신고는 주택임대차보호법에 따라 새로운 거주지에 전입한 날로부터 14일 이내에 신 거주지의 주민센터에 신고해야 하는 의무입니다. 전입신고를 하면 임차인은 임대인 이외의 제3자에게도 대항할 수 있는 대항력이 발생하며, 주민등록상의 주소가 변경되어 다양한 행정서비스를 받을 수 있습니다.확정일자와 전입신고는 주민센터, 등기소, 법원 등에 방문하여 신청할 수 있습니다. 또는 인터넷등기소5나 정부24 홈페이지를 통해 온라인으로 신청할 수도 있습니다. 신청할 때는 임대차계약서, 신분증, 무상거주사실확인서 등의 서류가 필요합니다.
경제 / 부동산
24.01.09
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건물 신축할경우 취득세 말고 다른세금 납부는 무엇을 하나요?
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.건물을 신축할 경우 취득세 외에도 다음과 같은 세금이 발생할 수 있습니다.토지 취득세: 토지를 매입하거나 보유한 토지에 건축물을 신축할 경우 토지의 취득 목적에 따라 표준세율이 달라집니다. 토지 취득세는 토지의 실거래가에 합계세율을 곱한 금액으로 산정합니다. 합계세율은 취득세율, 지방교육세율, 농어촌특별세율을 합한 것입니다. 예를 들어, 농지를 취득할 경우 합계세율은 3.4%이고, 대지나 잡종지, 임야를 취득할 경우 합계세율은 4.6%입니다.농지전용부담금 또는 대체산림조성비: 토지가 농지나 임야일 경우 건축물을 신축하기 전에 농지전용허가나 산지전용허가를 받아야 합니다. 이때 농지전용부담금이나 대체산림조성비가 발생합니다. 농지전용부담금은 전용 신청면적에 개별공시지가의 30%를 곱한 금액이고, 대체산림조성비는 산지전용면적에 단위면적당 기준금액과 개별공시지가의 1%를 더한 금액을 곱한 것입니다.신축건물 취득세: 기존 건축물이 아닌 신축건물은 원시 취득세가 발생합니다. 신축건물 취득세는 건축물의 취득가액에 합계세율을 곱한 금액으로 산정합니다. 합계세율은 취득세율, 지방교육세율, 농어촌특별세율을 합한 것입니다. 예를 들어, 일반건축물이나 전용면적 85㎡ 초과 주택의 경우 합계세율은 3.16%이고, 전용면적 85㎡ 이하 주택의 경우 합계세율은 2.96%입니다.지목변경 취득세: 농지나 임야에 건축물을 신축한 후에는 사용승인 시에 지목이 전, 답 등에서 '대’로 지목변경을 하여야 합니다. 지목변경이 되면 토지의 개별공시지가가 변하게 되는데 이때 변경 전과 후의 가액이 증가하게 되면 취득으로 보아 취득세가 발생하게 됩니다. 지목변경 취득세는 지목변경 이후의 토지에 대한 시가표준액에서 지목변경 전의 시가표준액을 뺀 금액에 합계세율을 곱한 것입니다.국민주택채권매입은 부동산을 취득하는 경우에 취득가격에 포함되는 경우가 있습니다. 예를 들어, 국민주택채권을 매입한 후 해당 부동산의 취득 이전에 양도함으로써 발생하는 매각차손은 취득가격에 포함됩니다. 인지세는 취득세와 등록세가 통합된 2011년 이후에는 부과되지 않습니다.
경제 / 부동산
24.01.09
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주거용오피스텔사업자대출 몇프로나가능한가요
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.오피스텔 사업자 대출은 주거용과 업무용으로 구분되는데, 각각의 경우에 따라 대출한도와 조건이 다릅니다. 일반적으로 오피스텔은 주택이 아니기 때문에 비주택담보대출로 취급되며, KB시세 하한가나 감정가의 70% 정도를 대출받을 수 있습니다. 단, DSR 40% 규제로 인해 고소득자가 아니면 한도를 가득 채우기 어려울 수 있습니다. 또한 주거용이라면 주택 소액임차보증금, 업무용이라면 상가소액임차보증금을 공제하고 한도가 결정됩니다.주거용 오피스텔 사업자 대출의 경우, 임차인이 전입신고를 하거나 오피스텔 주소로 사업자 등록을 하면 가능합니다. 단, 월세 수입에 따른 RTI도 충족해야 최대 한도를 받을 수 있습니다. RTI는 월세 x 180~200으로 계산되며, 월세 50~60만원당 한도는 약 1억원 정도입니다. 예를 들어, 월세가 200만원이면 4억 정도를 대출받을 수 있습니다. 주거용 오피스텔 사업자 대출 한도는 KB시세 하한가나 감정가 x 70% - 주택 소액임차보증금 (RTI 한도 이내)입니다.업무용 오피스텔 사업자 대출의 경우, 임차인이 사업자 등록을 하거나 오피스텔을 업무용으로 사용해야 합니다. 업무용 오피스텔 사업자 대출은 RTI를 따지지 않으며, LTV 60~80%에서 방공제를 제하고 한도가 결정됩니다. 단, 대출 가능한 은행을 찾기가 쉽지 않을 수 있습니다. 업무용 오피스텔 사업자 대출 한도는 KB시세 하한가나 감정가 x 60~80% - 상가소액임차보증금입니다.매매시에도 80%가 가능한지는 은행마다 다를 수 있습니다. 일반적으로 매매시에는 KB시세 하한가나 감정가의 70%까지만 대출 가능합니다. KB시세가 없는 오피스텔은 감정가로 대체됩니다. 감정가는 은행이 지정한 감정사가 현장에서 실제로 평가한 가격입니다. 감정가는 오피스텔의 위치, 크기, 층수, 남향여부, 주변환경 등에 따라 달라질 수 있습니다.
경제 / 부동산
24.01.09
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