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답변 내역

집주인 관리비 내역 요구 가능한지 궁금합니다.
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.집주인에게 관리비 내역을 요구하는 것은 가능합니다. 2022년 11월에 개정된 주택임대차보호법에 따르면, 임대차 계약서에 관리비 항목이 신설되어 집주인이 계약 기간에 임의로 관리비를 산정하거나 증액할 수 없게 되었습니다. 또한, 일정 규모 (전유부분 50개) 이상의 집합건물 관리인에게는 장부 작성과 증빙자료 보관 의무가 부과되었습니다.따라서, 집주인이 관리비를 증액하거나 근거 없이 청구하는 경우를 방지하기 위해 세입자는 관리비 내역을 요구할 수 있습니다. 만약 집주인이 이러한 의무를 위반하여 세입자에게 피해가 발생하면, 세입자는 손해배상을 청구할 수 있는 여지도 있습니다.그러나, 관리주체가 관리비 등의 부과 내역을 항목별로 구분하여 매달 아파트 단지 인터넷 홈페이지 및 동별 게시판 등에 공개할 의무는 있지만, 관리비가 연체된 사실을 입주자인 임대인에게까지 알려야 할 의무가 있다고 보기는 어려울 것입니다.
경제 / 부동산
23.12.21
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전세로 들어가려고 하는데 안전할까요?
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.전세 계약을 체결할 때는 여러 가지 주의사항을 고려해야 합니다.등기부등본 확인: 현재 소유자가 누구인지, 주소가 일치하는지 확인하고, 가압류, 가처분, 경매 등기, 예고등기가 있는지 확인해야 합니다. 만약 설정이 되어 있다면 계약을 하지 않는 것이 좋습니다.융자 확인: 융자가 많이 들어 있는 집은 거래를 피하는 것이 좋습니다. 융자가 2억 6000만원인 집에 2억 8000만원으로 전세 계약을 체결하려고 한다면, 집주인의 재정 상태가 나빠질 경우 보증금 반환에 문제가 생길 수 있습니다.적정 전세가율 확인: 공동주택가격, 공시가격, 실거래 등을 확인하여 적정 전세가율을 파악해야 합니다. 국토부 실거래 공개시스템이나 인근 중개업소를 방문하여 확인할 수 있습니다.
경제 / 부동산
23.12.21
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부동산 중도금이 10일정도 지연되는데 매도자가 일방적 계약해지가되나요?
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.부동산 중도금이 지연되는 경우에 대한 계약 해지는 복잡한 문제입니다. 원칙적으로 중도금이 지급되면 이행의 착수로 보며, 계약은 확정적인 것이 되어 매도인, 매수인 모두 매매예약 유지 이행에 법률적 구속을 받게 됩니다. 이는 매수인의 잔금 지급 의무와 매도인의 재산권 이전 의무라는 동시이행 의무를 부담하게 됩니다.그러나, 중도금 지급 이후라도, 부동산 매매 계약서에 별도로 약정해제권에 관한 특약사항을 기재하였거나, 계약 당사자 간 일정한 조건으로 합의했을 경우에는 계약을 해제할 수 있습니다. 또한 상대방의 채무 불이행이 있는 경우 계약을 해제할 수 있습니다.따라서, 매도자가 일방적으로 계약을 해지하는 것이 가능한지 여부는 계약서의 내용과 상황에 따라 달라질 수 있습니다.
경제 / 부동산
23.12.21
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묵시적갱신 후 계약갱신요구 관련 질문입니다
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.먼저, 묵시적 갱신에 대해 설명드리겠습니다. 묵시적 갱신은 계약이 만료된 후에도 양 당사자가 계약을 이어가는 경우를 말합니다. 이 경우, 계약갱신요구권 행사는 해당 권리를 행사한다는 명확한 의사표시를 한 경우에 인정됩니다. 따라서, 계약이 묵시적으로 갱신된 경우에도 계약갱신청구권을 행사할 수 있습니다.전세 보증금 반환 절차에 대해서는 다음과 같습니다1 임대차 계약 종료 1개월 전에 내용증명을 보내 보증금 반환을 독촉합니다.2 임대차 계약이 종료되었는데도 보증금이 반환되지 않았다면 지급명령을 신청합니다.3 지급명령 신청 후에도 보증금이 반환되지 않는다면 압류와 경매를 통해 보증금과 지연이자, 손해배상금을 받을 수 있습니다.
경제 / 부동산
23.12.21
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금리가 인상되면 부동산 대출 금리도 따라오르는 이유는 무엇인가요
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.금리가 인상되면 부동산 대출 금리가 따라오르는 이유는 금리가 시장에 풀린 돈의 가치를 나타내기 때문입니다. 금리가 오르면 대출을 받는 데 필요한 비용이 증가하므로, 대출을 활용하여 부동산을 구매하는 사람들에게는 부담이 됩니다. 이로 인해 부동산 가격이 하락할 수 있는 요소가 됩니다.그런데, 금리가 인상되더라도 다른 요인들이 부동산 가격을 상승시킬 수 있는 요소가 더 많다면, 부동산 가격은 여전히 상승할 수 있습니다. 예를 들어, 금리가 올라도 경제가 호황이라면 사람들이 여전히 부동산을 구매하려고 할 수 있습니다.한편, 금리 인상은 부동산 투기와 같은 투기 수요를 줄이는 효과도 있습니다. 이는 금리가 높아지면 대출을 받아 투자하는 것이 더 이상 이익이 되지 않기 때문입니다. 따라서 금리 인상은 부동산 시장의 안정에 기여할 수 있습니다.하지만, 금리 인상은 가계와 기업의 비용 부담을 증가시키므로 경제 성장을 둔화시킬 수 있습니다. 이러한 이유로 인해 금리 인상은 항상 신중하게 결정되어야 합니다.
경제 / 부동산
23.12.21
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월세 계약 2년을 마치고 나갈때는 법적으로 언제 나간다고 이야기를 하고 준비를 해야하나요?
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.월세 계약이 만료되면서 이사를 준비하실 때는 다음과 같은 절차를 따르시면 됩니다임대차계약 종료: 월세 계약이 종료되어야 보증금을 돌려받을 수 있습니다.이사 날짜 협의: 세입자와 집주인은 서로 협의하여 이사 날짜를 정해야 합니다.임차인의 임대차목적물 반환: 세입자는 이사를 나가면서 건물을 비워주고 열쇠를 반납해야 합니다.임대인의 임대차보증금 반환: 임대인은 세입자로부터 임차주택을 인도 받음과 동시에 보증금을 반환해야 합니다.월세나 전세 계약을 종료하는 방법에는 아래의 4가지가 있습니다계약기간 만료 6개월 전부터 2개월 전까지 갱신거절 통보하기임대차 계약의 합의해지임대인이 이사를 요구하여 동의를 받은 경우임차인이 이사를 통보하여 동의를 받은 경우임대인이나 임차인이 상대방의 계약 위반을 이유로 해지 통보임대차계약이 묵시적으로 갱신된 후 중도 해지 통보월세나 전세 계약이 만료되어 이사를 나가는 경우, 원칙적으로 이사 날짜는 계약기간 만료일입니다. 그러나 3자 간의 합의 (종전임차인, 신규임차인, 임대인 간의 합의)만 있다면, 계약 만료일 보다 더 빠른 날이나 더 늦은 날을 이사 날짜로 정할 수 있습니다.월세나 전세 계약이 만료되어 이사를 나가는 경우, 보증금은 이사 나갈 때 집주인에게 받으면 됩니다. 하지만 전세나 월세 계약이 만료되기 전에 이사를 나가야 하는 상황이라면, 새로운 세입자가 들어오는 날 본인의 보증금을 받을 수 있습니다.
경제 / 부동산
23.12.21
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부동산 전세사기 가장 흔한 사례 한두개만 알려주세요
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.전세사기의 가장 흔한 사례 두 가지를 알려드리겠습니다무자본 갭투자 깡통전세: 이 유형의 사기는 부동산 투기 열풍이 불던 얼마 전까지 이른바 "갭투자"라는 것이 유행했습니다. "갭투자"는 말이 좋아 투자이지만 사실 투기에 가깝습니다. 비싼 매매대금을 지불할 여력이 되지 않기 때문에 세입자로부터 전세보증금을 받아 매매대금의 상당부분 또는 전부를 충당하는 방식을 의미합니다.대항력의 효력발생시기를 교묘하게 악용하는 전세사기: 임대차 계약에서 세입자에게 가장 중요한 권리는 바로 "대항력"과 "우선변제권"입니다. 임대차 계약을 체결하면 바로 전입신고을 하고, 확정일자를 받으라고 하는데, 그 이유는 대항력과 우선변제권을 갖추기 위함입니다. 이 중 "대항력"은 임대차 계약의 효력을 새로운 소유자 등 제3자에게도 주장할 수 있는 권리를 의미합니다.이러한 사기를 예방하기 위해서는 전형적인 전세사기의 유형을 알아두는 것이 중요합니다. 또한, 전세 계약을 체결할 때는 집주인의 신원을 반드시 확인하고, 전세 계약 후에도 등기를 떼어보는 등 명의 변경 여부를 확인할 필요가 있습니다.보증금 사기의 집계 방법에 대해서는 정확한 방법을 알려드리기 어렵습니다. 그러나 일반적으로 이러한 통계는 사기로 인한 피해 신고, 법원 판결, 경찰 조사 등 다양한 출처에서 수집된 데이터를 바탕으로 집계됩니다. 이러한 데이터는 보증금 사기의 전체 규모를 추정하는 데 사용됩니다.
경제 / 부동산
23.12.21
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무주택자가 되려면 어떻게 해야 하나요?
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.무주택자가 되는 방법에 대해 알아보겠습니다. 먼저, 무주택자가 되기 위해서는 주택(분양권 등 포함)을 소유하지 않아야 합니다. 만 30세 이상이 되는 순간 본인 명의 집이 없다면 세대분리를 신청하여 무주택자가 될 수 있습니다.A씨의 경우, 주택을 자식에게 증여하면 A씨는 무주택자가 될 수 있습니다. 그러나 주택을 증여받은 자식은 그 주택의 소유자가 되므로, 그 자식은 무주택자가 아닙니다.증여 이후 A씨의 주소지는 변경될 수 있습니다. 주소지 변경은 전입신고를 통해 이루어집니다. A씨가 새로운 거주지로 이동한 경우, 새로운 거주지 관할 기관에게 전입사실을 신고해야 합니다.증여를 받은 자식의 상태는 여러 요인에 따라 달라집니다. 만약 자식이 이미 다른 주택을 소유하고 있다면, 증여받은 주택으로 인해 다주택자가 될 수 있습니다. 증여를 받은 후에도 분리세대가 유지되는지는 세대분리의 조건에 따라 다릅니다. 세대분리는 일반적으로 본인 명의의 주택이 없고, 만 30세 이상이거나, 혹은 소득이 국민기초생활보장법에 따른 최저생계비 수준 이상으로서 소유하고 있는 주택을 관리・유지하면서 독립된 생계를 유지할 수 있는 경우에 가능합니다.디딤돌 대출의 경우, 대출 대상자는 만 30세 이상의 미혼 단독세대주여야 하며, 주택 가격은 3억원 이하여야 합니다. 디딤돌 대출에 대한 자세한 정보는 한국주택금융공사의 웹사이트나 고객센터를 통해 확인하실 수 있습니다.
경제 / 부동산
23.12.21
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세입자 이사시 임대인이 필수로 확인할 사항이 뭔가요?
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.세입자가 이사를 가게 될 때, 임대인으로서 확인해야 할 주요 사항들은 다음과 같습니다전세보증금 대출 여부 확인: 세입자가 전세보증금 대출을 받았다면, 대출 받은 은행에 전화해서 전세권 설정 여부와 전세보증금을 은행에 돌려줘야 하는지 확인해야 합니다.임대료 (월세) 입금 내역 확인: 세입자가 이사 가기 전에 월세 입금 내역을 확인해야 합니다.임대 부동산의 내부 확인: 세입자가 먼저 언제 집 상태를 보러오실거냐고 미리 말을 꺼내줘서 약속을 잡고 집 상태를 확인해야 합니다.월세 정산하기: 임대 내준 아파트가 전월세 계약이 되어 있는 집이라 계약 만료 후 살았던 기간의 월세를 정산해야 합니다.공과금 정리 확인: 아파트 관리비, 도시가스비, 상하수도 요금 등의 공과금을 확인해야 합니다.도어락 비밀번호 변경: 세입자가 이사한 후에는 도어락의 비밀번호를 변경해야 합니다.아파트 최초계약서상 기재된 부속품 확인: 카드키, 리모컨 등 아파트 최초계약서상 기재된 부속품을 확인해야 합니다.파손부위 확인 및 원상복구: 임대를 준 주택의 경우 만약 파손부위가 있다면 이 사전과 동일하게 원상복구가 되도록 요구해야 합니다.이러한 사항들을 체크하시면 세입자 이사 시 필요한 관리를 더 잘 수행하실 수 있을 것입니다.
경제 / 부동산
23.12.21
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먼저 전출신고 후에 다음 세입자가 전입 신고를 마치면 3일뒤 잔금을 치뤄주는 상황에서 제가 취해야 할 행동은 무엇일까요?
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.전세 잔금을 치르는 상황에서는 몇 가지 주의사항이 있습니다1 전입신고와 주택 점유: 잔금을 치르기 전에 입주가 가능한 경우라면, 전입신고와 주택 점유를 동시에 진행하는 것이 일반적입니다. 이 두 가지를 통해 법적으로 이 집에서 살 수 있는 권리(=대항력)를 얻게 됩니다.2 전입신고 시기: 전입신고는 잔금을 치른 당일에 하는 것이 좋습니다. 만약 전 세입자가 아직 전출 또는 전입 신고를 하지 않았다면, 임대차계약서와 신분증을 가지고 전입하고자 하는 주소지 관할 주민센터에 방문하면 바로 전입 신고가 가능합니다.3 전출신고 후 대출: 전입신고를 한 후에는 임대인이 무엇을 요구하든 전출신고를 하지 않는 것이 좋습니다. 전출신고를 하면 그 순간부터 대항력이 사라지게 되므로, 이 집의 세입자로서의 권리를 보장받기 위해서는 대항력을 유지해야 합니다.4 특약 계약서: 위험 요소를 최소화하기 위해 특약 계약서를 작성하는 것도 고려해볼 만한 방법입니다. 이 계약서에는 잔금 지급 시기, 전입신고 시기 등에 대한 내용을 명시할 수 있습니다.
경제 / 부동산
23.12.21
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