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아파트 매매시 인감도장 아닐경우 괜찮나요?
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.아파트 매매 계약서를 작성할 때 인감도장이 꼭 필요한 것은 아닙니다. 계약 당사자간 매매계약 체결에 의사의 합치가 있다면 계약서에 계약당사자의 사인을 기재하거나 일반도장을 날인하는 것도 가능합니다. 인감도장은 계약의 효력을 증명하는 수단일 뿐이며, 인감등록을 하지 않은 도장으로도 계약이 성립될 수 있습니다.하지만 인감도장은 본인의 도장이라는 사실을 입증하기 위해 인감증명서와 함께 제출하는 경우가 많습니다. 특히 잔금을 지급할 때는 매도인의 인감도장과 인감증명서가 필수적으로 필요합니다. 인감증명서는 반드시 부동산 매도용 인감증명서로 발급받아야 하며, 매수인의 인적사항이 필요하므로 매매계약서를 지참하여 매수인의 주민등록번호, 현재 주소지 등을 함께 기록해 발급 받아야 합니다.따라서 인감등록을 하지 않은 도장으로 계약서를 작성했다고 해서 계약이 무효가 되는 것은 아니지만, 잔금전까지 인감등록을 완료하고 인감증명서를 발급받는 것이 좋습니다. 그렇게 하면 나중에 계약의 효력에 대해 불필요한 다툼을 방지할 수 있습니다.
경제 / 부동산
24.01.16
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부동산의 전세지킴보증을 가입하고싶은데요??
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.전세지킴보증은 임대차계약이 종료되었음에도 임대인이 보증금을 반환하지 않는 경우 공사가 임차인에게 보증금을 지급하는 상품입니다. 전세지킴보증을 가입하려면 임대차계약, 임차인, 임대인, 임차주택 등에 대한 일정한 조건을 충족해야 합니다. 집값이 떨어지는 원인은 여러 가지가 있습니다. 일반적으로 금리인상, 집값 고점에 대한 부담감, 주택공급 증가, 경제침체 등이 부동산 시장에 부정적인 영향을 미칠 수 있습니다. 최근에는 코로나19의 장기화와 정부의 부동산 규제 정책도 집값 하락에 기여하고 있다고 분석되고 있습니다.
경제 / 부동산
24.01.16
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대지권 미등기 대출갈아타기...
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.대지권 미등기란 아파트 등 집합건물의 경우 전유부분 소유자가 아파트 단지 전체 면적 중 일정 면적에 대한 대지 사용권을 가지는데, 이것을 대지권이라고 합니다. 대지권은 건물과 토지의 등기를 하나로 묶어서 통합 등기부에 표시하고, 기존의 토지 등기부를 말소하는 것이 원칙입니다. 그런데, 예외적인 경우에 토지 등기부를 말소하지 않고 놔두는 경우가 있는데, 이것을 토지별도등기라고 합니다. 토지별도등기가 있는 경우에는 통합 등기부의 대지권 표시란에 '별도 등기 있음’이라고 표시됩니다.토지별도등기가 있는 경우에는 대출갈아타기를 하기 어려울 수 있습니다. 왜냐하면, 토지별도등기에는 토지의 근저당권이나 다른 권리가 존재할 수 있기 때문입니다. 이런 경우에는 토지별도등기에 있는 권리를 정리하거나, 토지 등기부를 말소하고 통합 등기부에 대지권을 등기해야 합니다.대지권 미등기의 원인과 사유에 따라서 처리 방법이 달라집니다. 가장 많은 경우는 대지권 등기 작업 중에 경매에 나온 경우입니다. 이런 경우에는 경매에서 낙찰받은 후에 대지권 등기를 완료하면 됩니다. 그러나, 대지권 자체가 없거나, 소유자가 고의로 대지권 등기를 하지 않은 경우에는 문제가 복잡해질 수 있습니다. 이런 경우에는 법률 상담이나 전문가의 도움을 받는 것이 좋습니다.대지권 등기를 신청하면 완료되는 시간은 사건의 복잡도나 등기소의 업무량에 따라 다릅니다. 일반적으로는 2주에서 1개월 정도 걸릴 수 있습니다. 대지권 등기가 완료되면 대출갈아타기를 할 수 있습니다. 그러나, 대출갈아타기를 하려면 대출 조건이나 신용도 등을 고려해야 하므로, 대출 전문가나 은행에 상담하는 것이 좋습니다.
경제 / 부동산
24.01.16
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아파트를 분양공고를 냈는데 수요자가 없으면 해당 분양은 취소될 수 있나요?
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.아파트 분양공고 취소는 사업 시행자와 수분양자의 합의에 따라 가능합니다. 일반적으로 사업 시행자는 수분양자에게 계약금 전액과 위약금을 지불하면서 분양 계약을 취소할 수 있습니다.아파트 분양공고 취소가 이루어지면, 입주자 모집 승인도 취소됩니다. 이 경우 이미 청약통장을 사용한 수분양자의 통장 사용 내역도 사라집니다.아파트 분양공고 취소의 원인은 주로 미분양 문제나 입주 지연 문제입니다. 최근에는 부동산 시장이 침체되면서 미분양 물량이 증가하고 있으며, 이에 따라 분양 가격이 하락하거나 시공에 하자가 발생하는 경우도 있습니다.
경제 / 부동산
24.01.16
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아파트 구매 담보대출승인가능성은?
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.1금융권 대출 승인이 가능한지는 신용등급, LTV, DTI, DSR 등의 심사기준에 따라 달라집니다. 일반적으로 신용등급이 높고, LTV와 DTI가 낮을수록 승인 가능성이 높습니다. KCB 775 /NICE 891의 신용등급은 평균적인 수준이며, 부채 1금융 신용대출 1300은 DTI에 영향을 줄 수 있습니다. 장기 연체 이력이 있으나 면책 파산신청이 없고 다 갚았다면 신용등급에 큰 영향을 주지 않을 수 있습니다. 따라서 1금융권 대출 승인이 가능할 가능성은 있으나, 확실한 답변을 드리기는 어렵습니다.아파트 계약하고 생애최초 대출시 받을 수 있는 금액은 주택가격, LTV, 소득, 대출종류 등에 따라 달라집니다. 일반적으로 LTV는 최대 70%까지 가능하며, 소득에 따라 DTI와 DSR을 적용하여 대출한도를 결정합니다. 생애최초 주택구입자는 특별한 혜택이 있습니다. 예를 들어, 보금자리론은 시세 15억원 초과 여부와 상관없이 주택구입자금대출 신청이 가능하며, 최대 4억 2천만원까지 대출할 수 있습니다. 또한, 안심전환대출은 대출금리가 저렴하고, 최대 2.5억원까지 대출할 수 있습니다.대략적인 예상 금리는 대출종류, 신용등급, 대출기간 등에 따라 달라집니다. 일반적으로 고정금리가 변동금리보다 높으며, 신용등급이 높을수록 금리가 낮습니다. 예를 들어, 보금자리론의 금리는 4.15%~4.45%이며, 안심전환대출의 금리는 3.70%~4.00%입니다. 또한, 카카오뱅크 주택담보대출의 금리는 최저 4.23%부터 시작하며, 케이뱅크 아파트담보대출의 금리는 최저 4.19%부터 시작합니다.추천해주실만한 은행은 고객의 상황과 조건에 따라 다를 수 있습니다. 일반적으로 금리가 낮고, 한도가 높고, 서비스가 편리한 은행을 선택하는 것이 좋습니다. 예를 들어, 카카오뱅크와 케이뱅크는 모바일로 대출 신청이 가능하고, 금리가 저렴하며, 생애최초 주택구입자에게 유리한 조건을 제공합니다. 또한, 농협은행은 NH모바일아파트대출2.0이라는 서비스를 제공하며, 휴대폰 하나로 가능한 아파트담보대출입니다.매매계약과 동시에 은행 두곳을 동시에 진행하다가 더 맘에드는 쪽으로 바꿀 수 있는지는 은행의 정책에 따라 다를 수 있습니다. 일반적으로 은행은 대출 승인 후 일정 기간 내에 대출 실행을 요구하며, 그 기간이 지나면 대출 승인이 취소될 수 있습니다. 따라서 은행 두곳을 동시에 진행하다가 더 맘에드는 쪽으로 바꾸려면, 대출 승인 기간 내에 결정해야 합니다. 또한, 대출 실행 전에는 근저당권 설정이 되지 않으므로, 다른 은행으로 바꾸는 것이 가능합니다. 하지만 대출 실행 후에는 근저당권 설정이 되므로, 다른 은행으로 바꾸려면 근저당권 해제와 재설정이 필요하며, 이에 따른 수수료가 발생할 수 있습니다.
경제 / 부동산
24.01.16
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올해 2024년 부동산 시장 전망을 어떻게 보시나요?
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.하나금융 연구소는 2024년 주택시장은 회복세가 이어가겠지만 가계부채 부담이 크고 차주별 DSR 규제 가계의 차입 여력이 낮은 상황에서 매수세가 크게 늘기는 어려울 전망이라고 밝혔습니다.CBRE 코리아 데스크는 2024년 금리 인하 가능성을 매우 높게 예상하고 있으며, 금리가 인하된다면 부동산 가격이 하락할 가능성이 있지만, 대통령 선거로 인해 경기 호황 시대를 만들려는 정부의 노력으로 부동산 가격이 계속 상승할 수도 있다고 분석했습니다.김한진 박사님과 오건영님은 2024년 부동산 시장 전망은 1) 주택 규제 완화, 금리 인하, 대출 완화로 속도가 빨라지는 경우와 2) 기존에서 대응 없음으로 속도가 느려지는 경우 사이에 있을 것이며, 정부 정책, 경기 상황, 금융 상황에 따라 속도도 결정될 것이라고 예상했습니다.
경제 / 부동산
24.01.16
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전세계약 만기 한달남았는데 어떻게 해야할까요?
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.전세계약 만기에 보증금을 돌려받지 못하는 경우는 불행히도 많이 발생하는 일입니다. 이런 경우에는 세입자는 전세보증금 반환을 구하는 민사소송을 제기할 수 있습니다. 하지만 소송은 시간과 비용이 많이 들고, 집주인의 재산 상황에 따라 보증금을 회수하기 어려울 수도 있습니다. 그래서 가능하면 소송을 피하고, 집주인과 협상을 통해 문제를 해결하는 것이 좋습니다.집주인이 이사 전 인테리어를 요구하는 것은 전세계약에 따라 다르겠지만, 일반적으로는 세입자의 의무가 아닙니다. 세입자는 계약 기간 동안 집을 보존하고, 계약 만료 시에는 원상복구만 해주면 됩니다. 인테리어를 하면 집을 빨리 팔 수 있다고 해도, 그 비용과 불편은 세입자가 감당할 필요가 없습니다. 집주인이 인테리어를 하고 싶다면, 세입자에게 보증금을 미리 돌려주거나, 인테리어 비용을 보상해주는 등의 조건을 제시해야 합니다.집주인이 보증금을 제때 돌려주지 않을 것 같다면, 세입자는 사전에 집주인에게 보증금을 반환하지 않으면 입게 되는 손해를 알려주는 것이 좋습니다. 예를 들어, 새로 계약한 집의 계약금이나 잔금, 이사 비용 등을 집주인에게 알려주고, 이런 손해를 배상하겠다는 내용증명이나 문자를 보내는 것입니다. 이렇게 하면, 집주인이 보증금을 돌려주지 않아서 발생한 손해를 소송을 통해 청구할 수 있습니다.만약 집주인이 계약 만기일에도 보증금을 돌려주지 않는다면, 세입자는 전세보증금반환소송을 제기할 수 있습니다. 이때, 소송을 제기하기 전에 임차권 등기명령을 신청하는 것이 좋습니다. 임차권 등기명령은 세입자가 전세계약을 체결했다는 사실을 등기부에 등록하는 것으로, 집주인이 집을 팔거나 담보로 잡히는 것을 방지할 수 있습니다. 임차권 등기명령은 전세계약이 만료되기 6개월 전부터 신청할 수 있으므로, 미리 준비하는 것이 좋습니다.
경제 / 부동산
24.01.16
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전세금 상향으로 인해 계약서 재작성 시 발생한 수수료는 임차인이 내야 하나요?
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.전세 재계약시 수수료를 내야 하는지 여부는 계약 내용이 바뀌느냐에 따라 다릅니다. 전세금 인상으로 인해 계약 내용이 변동되면, 새로운 계약서를 작성하고 확정일자를 받아야 합니다. 이 경우에는 공인중개사에게 중개수수료를 지불해야 합니다. 중개수수료는 거래금액과 지역에 따라 다르지만, 서울시 기준으로 전세금이 5억원 미만이면 0.4%, 5억원 이상이면 0.3%의 상한요율을 적용합니다. 예를 들어, 3억원의 전세금을 3억 6천만원으로 인상하여 재계약한다면, 24만원 (6천만원 x 0.4%)의 중개수수료를 내야 합니다전세 재계약시 수수료를 줄이거나 면제받는 방법은 몇 가지 있습니다. 첫째, 임대인과 임차인이 직접 계약서를 작성하고, 공인중개사에게 단순 대필만 요청하는 경우입니다. 이 경우에는 대필료로 10~20만원 정도만 지불하면 됩니다 둘째, 임대인과 임차인이 상호 합의하에 전세금을 인상하지 않고, 묵시적 갱신이나 자동갱신청구권을 사용하여 재계약하는 경우입니다. 이 경우에는 별도의 계약서 작성이나 확정일자 발급이 필요없으므로, 중개수수료를 지불할 필요가 없습니다전세 재계약시 수수료를 내야 하는지 여부는 계약 상황에 따라 다르므로, 임대인과 임차인이 상호 협의하여 결정하는 것이 좋습니다. 재계약시에는 계약서를 잘 검토하고, 보증금을 안전하게 보호하기 위해 확정일자를 받는 것도 중요합니다.
경제 / 부동산
24.01.16
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주택청약저축을 청약예금으로 변경시 궁금한게있습니다
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.주택청약저축은 공공주택과 민영주택 모두에 청약할 수 있는 통장이고, 청약예금은 민영주택에만 청약할 수 있는 통장입니다. 또한 주택청약저축은 매월 일정한 금액을 저축하는 적금식이고, 청약예금은 일시불로 예치하는 예금식입니다. 주택청약저축은 연말정산 시 소득공제 혜택을 받을 수 있지만, 청약예금은 받을 수 없습니다. 주택청약저축은 가입기간이 없고, 청약예금은 1년 단위로 재예치해야 합니다.그렇다면 질문하신 내용에 답변드리겠습니다.1 인천 신도시 아파트는 민영주택이므로 청약예금으로 전환하셔야 청약할 수 있습니다. 경기도 사람은 청약예금에 200만원 이상 들어있으면 되는데, 현재 400만원을 모두 예금으로 바꾸셔도 되고, 필요한 금액만 예금으로 바꾸셔도 됩니다. 예금으로 바꾼 금액은 청약에 당첨되면 계약금으로 사용됩니다.2 예금 전환 후 다시 저축으로 변경하는 것은 불가능합니다. 청약에 당첨되지 못하더라도 앞으로 쭉 예금으로 들고 있어야 합니다. 예금은 1년마다 재예치를 해야하므로, 재예치하지 않으면 청약자격이 사라집니다.3 예금 전환 후 더이상 청약저축은 못하는 것은 아닙니다. 새로 가입할 수 있습니다. 다만, 기존의 청약저축은 해지하고 새로 가입해야 하므로, 기존의 납입기간이 인정되지 않습니다. 즉, 새로운 청약저축은 2년이 경과해야 1순위가 됩니다.4 추후에 공공분양에 관심이 생겼을 때 청약예금으로도 청약신청이 가능합니다. 2015년 9월부터 주택청약종합저축만 신규 가입이 가능하게 되었지만, 기존의 청약예금/부금/저축은 그대로 운용이 가능하고, 공공분양에도 청약할 수 있습니다.5 불가능하다면 청약 미당첨시 앞으로 민간아파트에만 청약해야하는 것은 아닙니다. 공공분양에도 청약할 수 있습니다. 다만, 공공분양의 경우 납입횟수가 중요하기 때문에, 오래된 청약저축이 있다면 민간분양에 도전하고자 예금으로 전환하는 것이 유리할 수 있습니다.6 청약 예금으로 전환은 인터넷이나 모바일로 가능합니다. 가입하신 은행의 홈페이지나 앱에서 청약예금 전환 신청을 하시면 됩니다.
경제 / 부동산
24.01.16
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부동산 전세 세입자가 거주하는 곳의 화장실 변기 뚜껑같은 소모품도 집주인이 교체 수리해주어야 하는지 궁금합니다.
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.일반적으로 집주인은 보일러나 전기 배선, 화장실 변기, 싱크대 등 기본시설이 노후·불량으로 고장 났다면 비용을 부담해야 하고, 세입자는 고의나 과실로 인한 파손, 형광등이나 샤워기 헤드 등 간단한 소모품의 교체 비용은 부담해야 합니다. 화장실 변기 뚜껑이나 형광등은 교체 주기가 1년 이하인 소모품으로 분류되므로 세입자가 교체 수리비를 내야 합니다. 하지만 이러한 수리 의무는 계약서에 특약사항으로 명시할 수 있으므로, 계약서를 잘 확인하시고 집주인과 상의하시는 것이 좋습니다.
경제 / 부동산
24.01.16
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