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동거인이 전출나가지 않는경우 세대주 불이익이 어떤게 있는지?
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.동거인이 전입신고를 하지 않는 경우, 세대주인 당신에게는 큰 불이익이 없습니다. 동거인이 살던 주택에 다른 사람의 전입신고가 들어오지 않는 이상, 행정동에서는 동거인의 주소지는 계속해서 예전에 살고 있던 그 장소가 주소지로 간주됩니다.그러나, 동거인이 월세로 계약했고 전에 살던 곳의 임대차 계약기간이 끝나고 그 임차주택에 다른 임차인이 전입신고를 넣는다면, 문제가 조금 복잡해집니다. 이런 상황이 발생하면, 동거인의 주소지는 예전 주소지 그대로 남아있을 것이며, 다른 임차인의 전입신고로 인해 현 동거인이 해당 주소에 거주하지 않는다는 사실이 밝혀져 거주불명자로 주민등록이 말소 처리되면 건강보험 혜택과 같은 문제가 발생할 수 있고 나중에 거주불명자를 벗어나기 위해 주민등록 재등록 시 과태료도 일부 나올 수 있습니다. 따라서, 특별한 사항이 없다면 동거인은 예전 주소지의 전입신고를 빼고 현재 살고 있는 주소지로 전입신고하는 편이 좋습니다.세대주 자격을 유지한다면, 세대원이 들어온다고 하여 딱히 불이익이 생기지는 않습니다. 단, 동거인이 유주택자라면 '전 세대원 무주택 자격’은 사라지는 셈이니 주의하세요.따라서, 당신의 친구가 전입신고를 하지 않는다면, 그는 거주불명자로 처리될 수 있으며, 이로 인해 건강보험 혜택 등에 문제가 발생할 수 있습니다. 따라서, 친구에게 현재 거주하는 주소로 전입신고를 하는 것이 좋습니다. 이렇게 하면, 당신은 B 건물로 전입신고를 하고, 친구는 새로운 주소로 전입신고를 할 수 있습니다. 이렇게 하면, 두 세대 모두 문제가 해결될 것입니다.
경제 / 부동산
24.01.15
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부동산 경매를 하는데 유치권이 2억 원이나 걸려있는데 이걸 어떻게 없앨 수 있을까요?
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.유치권이란 타인의 물건을 점유한 자가 그 물건에 관해 생긴 채권이 변제기에 도래한 경우 변제를 받을 때까지 해당 물건을 유치할 권리를 말합니다. 유치권은 경매 개시일 전에 점유하고 있어야 매수인에게 대항할 수 있으며, 유치권의 성립 여부는 일정한 기준에 따라 판단됩니다.유치권이 걸린 물건을 입찰하고 싶다면, 다음과 같은 방법을 시도해 볼 수 있습니다.유치권의 성립 여부를 확인합니다. 유치권은 적법한 점유, 채권의 변제기 도래, 채권과 목적물 사이의 견련관계 등의 요건이 필요합니다. 유치권의 성립 여부는 현황조사서, 감정평가서, 현장 탐문조사 등을 통해 확인할 수 있습니다.유치권자와 협상합니다. 유치권자가 유치권을 주장하는 경우, 유치권자와 협상하여 유치권 금액의 변제를 합의할 수 있습니다. 유치권자가 협력적이라면, 유치권을 없앨 수 있습니다.유치권 배제 신청을 합니다. 유치권자가 유치권을 주장하는 경우, 유치권이 성립하지 않거나 유치권 금액이 과대하다고 생각한다면, 법원에 유치권 배제 신청을 할 수 있습니다. 유치권 배제 신청은 매각기일 전에 제출해야 하며, 유치권의 존재 여부와 금액에 대한 증거를 첨부해야 합니다.
경제 / 부동산
24.01.14
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임대인의 보증금 반환 하지 않는 다는 협박
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.1 사용자님은 집을 보여줄 의무가 없습니다. 임대차법 제 13조에 따르면, 임대인은 임차인의 동의 없이 임대차기간 중에 임대주택을 방문하거나 임대주택을 임대하려는 자에게 보여주는 등 임차인의 거주권을 침해할 수 없습니다. 따라서 사용자님은 임대인과 협의한 시간 외에는 집을 보여주지 않아도 되며, 임대인이 보증금을 돌려주지 않을 것이라고 협박한다면, 그것은 불법적인 행위입니다. 사용자님은 LH에서 작성한 보증금 반환 확인서를 증거로 활용하여, 임대차기간이 만료되면 보증금을 반환받을 수 있습니다. 만약 임대인이 보증금을 반환하지 않는다면, 사용자님은 임대차보증금 반환소송을 제기할 수 있으며, 임대인은 보증금 외에도 지연이자와 손해배상을 부담할 수 있습니다.2 사용자님은 집주인과 문자로 원상복구와 관련한 약속을 주고 받았다고 하셨습니다. 이 경우, 문자는 전자적 형태의 계약서로 인정될 수 있습니다. 따라서 사용자님은 문자를 증거로 활용하여, 집주인이 보복성으로 집 하자 보수와 관련한 손배를 요구할 경우에 반박할 수 있습니다. 단, 사용자님은 집주인과 약속한 대로 블라인드, 커튼, 바닥타일을 존치하고, 임대주택을 정상적인 상태로 인도해야 합니다. 만약 사용자님의 과실로 인해 임대주택에 손상이 발생했다면, 집주인은 손해배상을 청구할 수 있습니다.
경제 / 부동산
24.01.14
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예비 신혼부부 추첨제 당첨 후 혼인신고시 부적격 여부(일반공급, 특별공급 아님)
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.1 예비 와이프가 무주택자 추첨제로 당첨되어 계약한 이후, 혼인신고를 하면 1주택자가 되어 부적격 당첨 취소될까요? ==> 부적격 당첨 취소는 되지 않습니다. 무주택자 추첨제는 청약 당첨일을 기준으로 무주택자 여부를 판단하므로, 청약 당첨일 이후에 혼인신고를 하더라도 자격이 유지됩니다. 특별공급과 달리 일반공급은 입주시까지 자격 유지를 요구하지 않습니다. 다만, 입주 후 5년 이내에 주택을 처분하거나 다른 주택을 취득할 경우에는 양도세가 부과될 수 있으므로 주의하셔야 합니다.2 자금조달계획서 작성 관련 ==> 자금조달계획서에는 입주 시점까지 확보할 수 있는 자금을 작성하셔야 합니다. 예비 남편 아파트를 처분하여 자금을 조달하려고 한다면, 부동산 처분대급에 해당하는 항목에 작성하시면 됩니다. 부부증여는 부부간에 재산을 증여하는 경우에만 해당하며, 미래소득은 입주 시점 이후에 발생할 수 있는 소득을 의미합니다. 따라서, 이 두 항목은 적절하지 않습니다.
경제 / 부동산
24.01.14
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관리비 미납으로 인한 세입자 퇴거 가능한지요?
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.세입자가 관리비를 미납한 경우에는 집주인은 임대차 계약을 해지하고 세입자를 퇴거시킬 수 있는 권리가 있습니다. 또한 세입자가 남긴 보증금에서 관리비를 공제할 수 있습니다. 하지만 임대차 계약을 해지하고 퇴거시키려면 세입자에게 서면으로 통보해야 하며, 세입자가 퇴거에 동의하지 않으면 법원에 가처분 신청을 해야 합니다. 이 과정은 시간과 비용이 들 수 있으므로, 가능하면 세입자와 협의하여 퇴거를 원활하게 진행하는 것이 좋습니다.아파트를 매도하려는 경우에는 세입자의 동의가 필요합니다. 세입자가 동의하지 않으면 임대차 계약이 유지되어 매수인이 세입자를 인수해야 합니다. 따라서 세입자와 연락이 되지 않는 상태에서 아파트를 매도하는 것은 어려울 수 있습니다. 세입자와 연락이 되지 않는다면, 세입자의 주소나 연락처를 알아내거나, 관리사무소나 세무서에 문의하여 세입자의 미납 내역을 확인할 수 있습니다.관리비 미납 문제는 복잡하고 까다로울 수 있습니다.
경제 / 부동산
24.01.14
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임차인이저에게직접계약해지통보를안하고상우회에했다하는데?
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.임차인이 임대인에게 직접 계약 해지 통보를 하지 않고 상우회에 했다고 하는 경우에는 임대인이 임차인에게 계약 해지를 통보할 수 있는 기간이 있습니다. 주택임대차보호법 제6조에 따르면 임대인은 임대차 기간이 끝나기 6개월 전부터 최소 2개월 전까지 임차인에게 계약 해지를 통보해야 합니다. 만약 임대인이 이 기간을 지키지 않고 계약 해지를 통보하면 법적 효력이 없습니다. 따라서 임차인은 묵시적 갱신을 주장할 수 있습니다.만기일이 12월 14일이었고, 임대인이 12월 19일에 문자로 계약 해지를 통보했다면, 임대인은 계약 해지 통보 기간을 지키지 않은 것입니다. 그러므로 임차인은 계약 해지를 인정하지 않고 임대차 관계를 유지할 수 있습니다. 임대인이 월세를 받지 않는다고 해도 임차인은 월세를 정상적으로 납부해야 합니다. 임대인이 월세를 받지 않는다면 임차인은 월세를 입금할 수 있는 계좌를 임대인에게 요구하거나, 월세를 보관하고 있어야 합니다.다른 임대인과의 문제는 임차인의 계약 해지와는 별개의 문제입니다. 임차인은 각각의 임대차 계약서를 확인하고, 임대인과의 합의를 시도해야 합니다. 임대인이 보증금을 돌려주지 않거나, 임차인이 임대차 계약을 해지할 수 있는 사유가 있다면, 법적 조치를 취할 수 있습니다.
경제 / 부동산
24.01.14
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남편명의로된아파트부인명의로바꾸려면어떻게하나요
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.남편명의로 된 아파트를 부인명의로 바꾸려면 소유권 이전등기를 해야 합니다. 이 경우 증여로 인정되어 증여세를 납부하셔야 합니다. 증여세는 10년간 6억까지는 면제되므로, 아파트 가격이 6억 이하라면 증여세는 없습니다. 하지만 증여를 받았으므로 취득세는 나옵니다. 취득세율은 3.8%이며 85제곱미터가 초과하면 4%입니다. 신고는 3개월 이내로 하셔야 되며 홈택스에서 신고가 가능합니다소유권 이전등기를 하려면 다음과 같은 서류가 필요합니다.신분증등기부등본(증여) 증여계약서, 증여세 납부영수증(상속) 상속관계증명서이러한 서류를 준비하신 후 등기소에 방문하여 신청서를 작성하고 제출하시면 됩니다.단, 남편이 채무초과 상태에 있음에도 불구하고 아내에게 유일한 재산인 주택을 증여한다면 채권자인 금융기관이나 주택기금에 의해 사해행위취소소송을 당할 수 있습니다. 이 경우 소유권 이전이 취소될 수 있으므로 주의하셔야 합니다
경제 / 부동산
24.01.14
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재개발 예정 빌라를 증여받았을 때에 대한 질문이에요
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.재개발 예정 빌라를 증여받으실 경우, 증여세와 취득세가 발생합니다. 증여세는 증여받은 빌라의 시가평가액에 따라 산출되며, 취득세는 증여받은 빌라의 공시지가에 따라 산출됩니다. 증여세율은 증여받은 재산의 가액과 증여자와의 관계에 따라 다르게 적용되며, 취득세율은 부동산의 종류와 지역에 따라 다르게 적용됩니다.재개발 예정 빌라를 증여받으신 후, 재개발이 완료되어 아파트로 분양받으실 경우, 추가적인 증여세가 발생할 수 있습니다. 이는 재산을 취득한 날부터 5년 이내에 재산 가치 상승 금액이 3억 원 이상이거나 취득가액에 통상적인 가치 상승 및 취득자의 기여분을 포함한 금액의 30%를 초과할 경우 적용됩니다. 이때의 증여세는 재산 가치 상승 금액에 대해 산출됩니다.재개발 완료 후 아파트와 제가 소유한 아파트를 모두 매도하실 경우, 양도소득세가 발생합니다. 양도소득세는 부동산을 매도한 날의 시가평가액과 매입한 날의 시가평가액의 차액에 따라 산출되며, 양도소득세율은 부동산을 보유한 기간과 주택의 종류에 따라 다르게 적용됩니다.절세할 수 있는 가장 좋은 방법은 구체적인 상황에 따라 달라질 수 있습니다. 일반적으로는 증여받을 때보다 재개발 완료 후 분양받을 때 증여하는 것이 증여세를 줄일 수 있습니다. 또한, 재개발 완료 후 아파트를 매도할 때는 보유기간을 2년 이상으로 하여 양도소득세를 감면받을 수 있습니다.
경제 / 부동산
24.01.14
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전세계약 만료에도 보증금 반환 불가하다고 했을 때 대처방안 문의드립니다.
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.전세금을 돌려받지 못하는 경우에는 다음과 같은 절차를 따르시는 것이 좋습니다.1 내용증명을 발송하세요. 내용증명은 소송 전에 상대방에게 전세금 반환을 요구하고, 그에 따른 책임과 손해를 고지하는 방법입니다. 내용증명을 발송하면 상대방이 전세금을 돌려줄 가능성이 높아집니다.2 임차권 등기 명령을 신청하세요. 임차권 등기 명령은 전세금을 돌려받지 못한 채 이사를 가더라도 전세금을 청구할 수 있는 권리를 보장하는 방법입니다. 임차권 등기 명령을 신청하려면 임대차 계약서, 주민등록초본, 등기부등본, 부동산 목록 등의 서류가 필요합니다.3 전세금 반환 청구 소송을 제기하세요. 내용증명과 임차권 등기 명령에도 전세금을 돌려받지 못하면, 법원에 전세금 반환 청구 소송을 제기할 수 있습니다. 소송을 제기하려면 변호사의 도움이 필요할 수 있습니다.질문하신 전입신고와 전출신고에 관해서는, 전입신고를 하면 임차권이 확정되고, 전출신고를 하면 임차권이 소멸됩니다. 따라서 전입신고를 한 후에 전출신고를 하면 대항력을 유지할 수 없습니다. 전출신고를 하지 않고 임차권 등기 명령을 신청하면 대항력을 유지할 수 있습니다.
경제 / 부동산
24.01.14
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아파트 매매시 발생하는 세금과 수수료 등 궁금합니다.
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.아파트 매매시 발생하는 세금과 수수료, 부대비용은 다음과 같습니다.매수 시취득세: 취득가액(분양가+확장비+옵션비+프리미엄)에 따라 1%~3%의 세율이 적용됩니다. 6억원 이하면 1%, 6억원 초과~9억원 이하면 2%, 9억원 초과면 3%입니다.지방교육세: 취득가액에 따라 0.1%~0.3%의 세율이 적용됩니다. 6억원 이하면 0.1%, 6억원 초과~9억원 이하면 취득세율의 10%, 9억원 초과면 0.3%입니다.농어촌특별세: 전용면적이 85제곱미터 초과인 경우에만 취득세의 20%가 부과됩니다.인지세, 증지대, 채권할인, 법무사대행료, 부가가치세 등: 취득가액의 0.28%로 계산합니다. 인지세는 거래가액에 따라 정액으로 부과되고, 증지대는 1만5000원입니다.부동산 중개수수료: 거래가액의 0.4%로 계산합니다. 잔금 지급일로부터 60일 이내에 신고하고 납부해야 합니다. 60일을 넘기면 불성실 가산금과 가산세가 부과됩니다.취등록세: 50% 감면을 받을 수 있는 경우가 있습니다. 신혼부부이고 혼인한지 5년 이내이며, 맞벌이의 경우 7천만원, 외벌이의 경우 5천만원 이하의 소득이 있고, 전용면적이 60제곱미터 이하이며, 주택 구입가격이 수도권은 4억원 이하, 그 외 지역은 3억원 이하인 경우에 해당됩니다.매도 시양도소득세: 보유기간과 양도차익에 따라 6%~50%의 세율이 적용됩니다. 보유기간이 1년 미만이면 50%, 1년 이상~2년 미만이면 40%, 2년 이상이면 6%~40%입니다. 양도차익은 양도가액(현재 주택 매매 가격)에서 취득가액(최초 취득했던 가격)과 필요경비(법무사 비용, 중계사 수수료 등)을 뺀 금액입니다. 1가구 1주택인 경우에는 9억원을 상회하는 금액에 대해서만 세금이 발생하고, 1가구 2주택 이상인 경우에는 매각할 때 양도소득세와 지방소득세를 지불해야 합니다.
경제 / 부동산
24.01.14
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