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30년 이상 주택 대상으로 안전진단 필요 없이 재건축한다는 정책이 실현될 가능성이 높나요?
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.30년 이상 주택 안전진단 없이 재건축 착수하는 정책은 정부가 새해 들어 발표할 예정인 재개발·재건축 규제 완화 대책의 일환으로 추진 중인 것으로 알려져 있습니다. 이 방안은 윤석열 대통령이 21일 서울 중랑구 모아타운 사업 현장에서 진행된 간담회에서 “앞으로는 재개발·재건축 착수 기준을 노후성으로 완전히 바꿔야 할 것 같다”며 “사업 속도를 획기적으로 높일 수 있도록 재건축과 재개발 사업 절차를 원점에서 재검토하고 개선하겠다”고 밝힌 것에 따른 것입니다.이 정책이 현실화될 가능성은 높은 편으로 보입니다. 정부는 노후 주택이 많은 서울에서 혜택을 볼 수 있도록 재건축·재개발 규제를 대폭 완화하고, 정책금융기관을 통해 신용 보증을 해주는 방식으로 재개발 비용을 낮춰주는 방안 등을 함께 검토하고 있다고 합니다. 또한 여권 고위 관계자는 “안전 진단을 받고 재건축을 시작하는 게 아니라, (주택이) 30년 이상 정도 되면 재건축에 착수할 수 있게 해야 된다는 취지로 국토교통부가 내년 1월 대책을 준비하고 있다”고 말했습니다.하지만 이 정책이 실제로 시행되기까지는 아직 많은 과정이 필요합니다. 재건축·재개발 규제 완화 대책은 정부의 발표만으로는 확정되지 않고, 국회의 법률 개정이나 지자체의 조례 개정 등이 필요할 수 있습니다. 또한 재건축·재개발 사업은 주민들의 의견 수렴이나 사업자 선정 등이 복잡하고 어려운 경우가 많아, 실제로 사업이 진행되는 데에는 시간이 걸릴 수 있습니다.
경제 / 부동산
24.01.02
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임차인 있는 아파트 실거주 목적 매수관련 문의
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.일반적으로 전세 계약은 임차인과 임대인 사이의 약정이므로, 임차인이 임대인의 동의 없이 전세를 해지하거나 이사할 수 없습니다. 만약 임차인이 임대인의 동의 없이 전세를 해지하거나 이사하려고 한다면, 임대인은 임차인에게 손해배상을 청구할 수 있습니다.하지만, 임차인이 법인일 경우에는 임대차 3법의 적용을 받지 않기 때문에, 임차인은 임대인의 동의 없이 전세를 해지하거나 이사할 수 있습니다. 단, 임차인은 임대인에게 손해배상을 지불해야 합니다. 손해배상의 기준은 임대차 계약서에 따라 다르지만, 일반적으로 임차인이 전세를 해지하거나 이사하는 날짜와 임대차 계약 만료일 사이의 임대료와 관리비 등을 임대인에게 지불해야 합니다.따라서, 임차인이 전세 계약을 어기는 경우에는 임대인은 임차인에게 손해배상을 청구할 수 있습니다. 그러나, 임차인이 법인일 경우에는 임대인은 임차인의 전세 해지나 이사를 막을 수 없습니다.그렇다면, 임차인이 전세 계약을 어기는 경우에 임대인이 할 수 있는 방법은 무엇일까요?임대인이 할 수 있는 방법은 다음과 같습니다.임차인과 협의하여 전세 계약을 조정하거나 해지하는 방법. 임차인과 임대인이 상호 합의하에 전세 계약을 조정하거나 해지한다면, 양측에게 유리한 조건을 정할 수 있습니다. 예를 들어, 임차인이 전세를 해지하고 이사하려고 한다면, 임대인은 임차인에게 손해배상을 요구하지 않고, 임차인은 임대인에게 전세금을 일부 환불받는 등의 방법을 선택할 수 있습니다.임차인이 전세 계약을 어기고 이사를 하거나 전세를 해지한다면, 임대인은 임차인에게 손해배상을 청구하는 방법. 임차인이 전세 계약을 어기고 이사를 하거나 전세를 해지한다면, 임대인은 임차인에게 손해배상을 청구할 수 있습니다. 손해배상의 기준은 임대차 계약서에 따라 다르지만, 일반적으로 임차인이 전세를 해지하거나 이사하는 날짜와 임대차 계약 만료일 사이의 임대료와 관리비 등을 임대인에게 지불해야 합니다. 임차인이 손해배상을 지불하지 않는다면, 임대인은 법적인 조치를 취할 수 있습니다.임차인이 전세 계약을 어기고 이사를 하거나 전세를 해지한다면, 임대인은 임차인의 전세금을 환불하지 않는 방법. 임차인이 전세 계약을 어기고 이사를 하거나 전세를 해지한다면, 임대인은 임차인의 전세금을 환불하지 않을 수 있습니다. 임차인이 전세금을 환불받으려면, 임대인의 동의가 필요합니다. 임대인은 임차인이 전세 계약을 어긴 것이므로, 전세금을 환불하지 않을 수 있습니다. 그러나, 이 경우에는 임차인이 임대인을 상대로 소송을 제기할 수 있으므로, 임대인은 잘 판단하여 결정해야 합니다.
경제 / 부동산
24.01.02
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신축아파트 어린이집 월세줄건데요. 사업자등록해도 집단대출 받을수있나요?
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.신축아파트 어린이집 월세줄 때 사업자등록해도 집단대출 받을 수 있습니다. 하지만 사업자등록을 하면 임대소득에 대한 소득세 신고와 납부의무가 있으므로, 세금상의 이점과 단점을 잘 고려하셔야 합니다.어린이집이 대출시행일 이후에 사업자신고를 할 경우, 등기가 나중에 생기는 것은 문제가 되지 않습니다. 대출시행일 이후에 사업자신고를 하면, 사업자등록증을 은행에 제출하면 됩니다. 은행에서는 사업자등록증을 확인하고, 등기생성을 위해 필요한 서류를 요구할 것입니다. 은행에서는 사업자신고를 하지 않습니다. 사업자신고는 세무서나 렌트홈을 통해 직접 하셔야 합니다.
경제 / 부동산
24.01.02
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원룸 계약서 사본을 받아왔는데 질문이요
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.원룸 계약 시에는 보통 계약서를 3부 작성하고, 임대인, 임차인, 중개인이 각각 한 부씩 보관합니다. 그러므로 원본을 받아오는 것이 아니라 사본을 받아오는 것이 맞습니다. 집주인과 대면으로 계약하지 않아도 되는 경우도 있습니다. 중개인이 집주인의 대리인으로서 계약서에 서명할 수 있는 권한이 있다면, 중개인이 알아서 해주는 것이 맞습니다. 하지만, 중개인이 대리인이 아니라면, 집주인의 서명이 필요합니다. 그러므로 계약서에 집주인의 서명이 있는지 확인해보세요. 만약 없다면, 중개인에게 문의해보세요.원룸 계약 시에는 다른 주의사항들도 있습니다. 예를 들어, 임대료, 보증금, 수리 책임, 보증금 반환 조건, 입주일 등을 꼼꼼하게 확인해야 합니다. 또한, 계약서 사본을 잘 보관해야 합니다.
경제 / 부동산
24.01.02
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Lh청년매입임대주택 청약 궁금한점있습니다.
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.LH 청년매입임대주택은 국가 또는 공공기관이 보유한 공적 소득자료를 근거로 월평균 소득을 산정합니다. 따라서 신고하지 않은 소득이 있더라도 공적으로 증빙된 소득 기준을 반영하게 됩니다. 소득이 적은 것이 혜택이 있지만, 소득을 고의로 낮게 신고하거나 허위로 신고하는 경우에는 입주자격이 취소되거나 법적인 처벌을 받을 수 있습니다.따라서 소득을 정확하게 신고하시고, 입주자격을 확인하신 후에 청약을 신청하시는 것이 좋습니다. 입주자격에 대한 자세한 내용은 LH 청약센터에서 확인하실 수 있습니다.
경제 / 부동산
24.01.02
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아파트 매매를 영끌해서 해도 되나요?
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.아파트 매매를 영끌해서 하는 것이 좋은지는 여러 요인에 따라 달라질 수 있습니다. 영끌이란 영혼까지 끌어모으듯 돈을 빌린다는 뜻으로, 대출금을 상환하기 어려울 정도로 많이 빌리는 것을 말합니다. 영끌로 아파트를 매매하면 장점과 단점이 있습니다.장점은 다음과 같습니다.집값이 오르면 차익을 실현할 수 있습니다. 최근에는 특례보금자리론 등 정책금융을 이용하여 저금리로 대출을 받을 수 있는 경우도 있습니다.전세나 월세를 내지 않고 자신의 집에서 살 수 있습니다. 또한, 세입자를 구하면 전세자금을 받아 대출금을 상환할 수 있습니다.자신의 집을 자유롭게 꾸밀 수 있습니다. 실거주 계획이 있으면 주거환경을 개선할 수 있습니다.단점은 다음과 같습니다.집값이 떨어지면 손실을 보거나 파산할 수 있습니다. 특히, 신축 아파트의 경우 집값 하락이 빠를 수 있습니다.금리가 오르면 이자부담이 커질 수 있습니다. 금리 상승에 민감한 30대들이 영끌한 주택을 내놓는 경우가 늘어날 수 있습니다.대출금을 상환하기 위해 다른 소비나 저축을 줄여야 할 수 있습니다. 또한, 대출한도가 차지되어 다른 부동산이나 금융상품에 투자하기 어려울 수 있습니다.결론적으로, 영끌로 아파트를 매매하는 것은 개인의 재정 상황, 부동산 시장 상황, 매매 목적 등에 따라 다르게 판단해야 할 문제입니다. 영끌로 아파트를 매매하려면 장기적인 계획과 신중한 분석이 필요합니다
경제 / 부동산
24.01.02
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주택연금을받고싶어요?어떻게 해야하나요
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.주택연금은 60세 이상의 주택소유자가 주택을 담보로 하여 매월 일정액의 연금을 받는 제도입니다. 주택연금을 신청하려면 다음과 같은 조건을 충족해야 합니다.신청자와 배우자는 만 60세 이상이어야 합니다.신청자와 배우자는 주택연금 가입 후 담보주택에서 거주해야 합니다.담보주택은 신청자와 배우자의 소유이거나, 신청자와 배우자가 상속받은 주택이어야 합니다.담보주택은 공사가 정한 가격평가기준에 따라 평가되어야 합니다.담보주택에 대한 근저당권, 저당권, 전세권, 임차권 등의 제한이 없어야 합니다.저희 부모님은 아버님은 올래 74세 어머님은 만 65세이고, 현재 가지고 있는 빌라는 1억 4천에서 1억 7천 정도의 가격으로 평가될 수 있다고 말씀하셨습니다. 이 경우, 주택연금을 신청할 수 있습니다.주택연금을 신청하는 방법은 다음과 같습니다.인터넷을 통해 신청: 한국주택금융공사 홈페이지 또는 모바일에서 금융/공동인증서로 로그인하고, 개인정보제공 동의 및 설명 확인 후, 가입신청서를 작성하여 제출합니다. 신청이 완료되면 관할지사에서 연락을 드려 신청 내용 확인 및 심사에 필요한 서류를 안내합니다.방문을 통해 신청: 담보주택 소재지를 관할하는 한국주택금융공사 지사를 방문하여 주택연금 설명서 및 체크리스트를 읽고, 신청서 및 필요서류를 제출합니다. 심사가 완료되면 보증약정 및 담보설정을 하고, 보증서 발급 후 금융기관을 방문하여 주택연금을 수령합니다.주택연금의 수령액은 담보주택의 가격, 신청자와 배우자의 나이, 주택연금 종류, 금리 등에 따라 달라집니다. 주택연금 계산기를 통해 예상 수령액을 확인할 수 있습니다.
경제 / 부동산
24.01.02
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부동산 분양가는 어떻게 책정이 되는 것인가요
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.부동산 분양가는 보통 다음과 같은 요소들을 고려하여 책정됩니다.토지비: 부동산을 건설하기 위한 토지의 가격입니다. 지역별로 차이가 있으며, 보통 사업비의 30~50%를 차지합니다.공사비: 부동산을 건설하는데 드는 비용입니다. 건설사, 지역, 지하층수와 지상층수, 세대수 등에 따라 차이가 있으며, 일반적으로 평당 300~600만 원입니다.금융비용: 부동산 사업을 위해 자금을 조달하는데 드는 비용입니다. 부동산 PF 이자, 금융주관 수수료 등이 포함됩니다.판매관리비: 부동산을 분양하기 위해 필요한 비용입니다. 분양대행사 수수료, 모델하우스 건축비, 마케팅 비용, 분양보증수수료, 신탁수수료, 입주관리비 등이 포함됩니다.제세공과금: 부동산 건설과 분양에 따라 발생하는 세금입니다. 재산세, 지방세, 취등록세, 학교용지부담금, 광역시설 부담금, 상하수도 및 도시가스 부담금 등이 포함됩니다.건설사 이익: 부동산 사업을 통해 건설사가 얻는 이익입니다. 건설사의 목표 수익률, 시장 상황, 소비자 선호도 등에 따라 차이가 있습니다.
경제 / 부동산
24.01.02
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전세 반환보증 불승인.. 질문드립니다
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.전세 반환보증 불승인에 대해 궁금하신 것 같습니다. 저는 hf전세지킴보증에 대한 정보를 검색해보았습니다. hf전세지킴보증은 한국주택금융공사가 제공하는 전세보증금반환보증 상품입니다. 이 상품은 임대차계약이 종료되었음에도 임대인이 정당한 사유 없이 임차보증금을 반환하지 않는 경우 공사가 임대인을 대신하여 임차인에게 임차보증금을 지급하는 서비스입니다.hf전세지킴보증을 신청하려면 보증대상, 보증대상자, 보증대상목적물 등의 요건을 충족해야 합니다. 보증대상목적물의 경우, 공사가 정하는 방법에 따라 산정한 주택가격이 12억원 이하이고, 선순위채권 총액이 주택가격의 일정 비율 이내여야 합니다. 보증신청시기는 임대차계약기간의 1/2이 경과하기 전까지이며, 필요서류를 취급은행에 제출하고 보증신청을 접수한 이후 별도의 보증심사를 통해 보증가능여부를 확인할 수 있습니다.고객님께서 말씀하신 경우에는, 임대차계약을 체결한 후에 hf전세지킴보증을 신청하셨고, 신청날짜에 공시지가가 변동되어 보증대상목적물의 요건을 충족하지 못한 것으로 보입니다. 이 경우에는 보증신청이 불가능할 수 있습니다. 하지만, 신청날짜기준으로 보증가능여부를 판단하는지, 또는 은행 영업 외 시간에 신청한 경우에는 어떻게 처리되는지는 취급은행에 문의하셔야 합니다. 저는 이 부분에 대해서는 정확한 답변을 드릴 수 없습니다.
경제 / 부동산
24.01.02
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4개월 이상 월세와 관리비를 체납하는 임차인이 있어요
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.임차인이 월세와 관리비를 체납하는 경우, 임대인은 임대차계약을 해지하고 임차인을 쫓아낼 수 있습니다. 하지만, 임대인은 임차인에게 체납 사실을 통보하고 일정한 기간을 정하여 납부를 요구해야 합니다. 이 기간은 계약서에 따라 달라질 수 있으며, 계약서에 명시되지 않은 경우에는 1개월로 합니다. (민법 제624조)임차인이 납부 기간 내에 체납액을 완납하지 않으면, 임대인은 임차인에게 임대차계약 해지의사를 통지하고, 임차인이 임대차기간이 만료되기 전에 퇴거할 것을 요구할 수 있습니다. 임차인이 퇴거하지 않으면, 임대인은 법원에 퇴거명령을 청구할 수 있습니다. (민법 제625조)임차인의 체납이 일방적인 과실이라면, 임대인은 임차인에게 체납액과 퇴거명령 청구비용, 그리고 임차인이 퇴거할 때까지의 손해배상을 청구할 수 있습니다. (민법 제626조)따라서, 임차인의 체납 문제를 해결하기 위해서는 임대인은 다음과 같은 절차를 따라야 합니다.1 임차인에게 체납 사실을 통보하고 납부 기간을 정하여 요구하기2 납부 기간 내에 체납액을 완납하지 않으면 임차인에게 임대차계약 해지의사를 통지하고 퇴거 요구하기3 퇴거하지 않으면 법원에 퇴거명령을 청구하기4 체납액과 퇴거명령 청구비용, 손해배상을 임차인에게 청구하기이러한 절차는 까다롭고 시간이 걸릴 수 있으므로, 임대인은 임차인과의 협의를 통해 문제를 해결할 수 있는 방법을 찾아보는 것이 좋습니다. 예를 들어, 임차인에게 체납액을 할인하거나 분할납부하도록 하고, 임차인이 자발적으로 퇴거하도록 유도하는 방법이 있습니다.또한, 임대인은 임차인의 체납세금 여부를 확인할 수 있는 방법이 있습니다. 임차인의 체납세금이 있으면, 임대인의 부동산이 공매에 넘어가면서 임차인이 보증금을 돌려받지 못할 수 있습니다. 이를 방지하기 위해서는 임대인은 임차인에게 국세완납증명서나 미납국세 열람신청서를 제시하도록 요구할 수 있습니다. 이러한 방법은 임차인의 동의가 필요하므로, 임대차계약 체결 시에 특약으로 명시하는 것이 좋습니다.
경제 / 부동산
24.01.02
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