답변 내역

안녕하세요. 이성재 변호사입니다.외국 업체와의 거래에서 선수금이나 이행보증보험, 은행의 Bank Guarantee가 아니라면 실질적으로 외국에 있는 회사에 대해서 대금 채무를 담보할 수 있는 현실적인 방법은 거의 없는 것이나 다름 없습니다. 실제 대금 미이행의 경우 국제중재, 중재판정 이후에 해당 국가에 법원에서 강제집행도 해야 하는 어려움에서 미리 담보를 제공하지 않는다면, 사실상 이를 담보할 방법은 거의 없어 보입니다. 다른 회사의 company guarantee 역시 실제 이행하는데 많은 어려움이 있어서 대금을 안전하게 담보할 수단이 되지 않습니다.

안녕하세요. 이성재 변호사입니다.임차권등기명령에서의 임대인은 등기부상 소유자가 아니라, 실제로 임대차계약을 맺은 사람(계약서상 임대인) 입니다.계약서에 임대인으로 위임받은 법인이 적혀 있다면 그 법인을 임대인’로 기재하는 것이 적절해보입니다. 법인이 임대인인 경우에는 주민등록번호 칸에 법인등록번호를 적는 것이 적절해보입니다. 임대인 법인의 법인등기사항증명서를 준비하시면 족할 것으로 보입니다. 건물 등기부등본에 이미 소유자로 신탁회사 명칭과 주소가 나와 있으므로실무에서 추가로 신탁회사 법인등기사항증명서까지 필요한 경우는 아닐 것으로 보입니다.

안녕하세요. 이성재 변호사입니다.실제 고소 이후에 수사에서 경찰에서 판단을 하겠지만 우선 적용할 수 있는 형법상 죄명에 대해서 의견을 드려 보겠습니다.약 1시간 45분간, 돈을 내기 전에는 나갈 수 없다고 하며 출근을 못하게 막았고, 공포심 때문에 사실상 나갈 수 없는 상황이라면, 문을 잠가두지 않았더라도, 실제로는 갈 수 없는 분위기·상황을 만들어 이동의 자유를 막으면 감금죄가 될 수 있습니다.과도한 금액(1,472,680원)에 대해 변상 계획 말하기 전에는 못 간다 등 반복 공포·불안 상태(공황, 보복 두려움)를 이용해 합의서에 이름·지장 찍도록 강요한 점을 들어 폭행·협박으로 어떤 일을 하게 하거나 하지 못하게 하는 경우로 보아 강요죄 주장을 고려해 볼 수 있겠습니다.감금죄 (형법 제276조), 강요죄 (형법 제324조)

안녕하세요. 이성재 변호사입니다.상당히 답답하실 상황입니다. 해당 임대차 계약을 이미 계약금을 지급하고 체결하신 경우라면 다소 처리하기가 어려운 상황이기는 합니다. 사전에 위와 같은 경우는 계약 체결전에 논의를 마쳐서 수리할 부분은 수리를 하고, 그대로 설비에 대해서 인수할 부분은 인수하고 사전 협의가 명확하게 끝난 이후에 계약을 체결하였어야 합니다. 민법 제623조→ 임대인은 목적물을 임차인에게 “사용·수익에 적합한 상태”로 제공하고,임대차 기간 동안 그 상태를 **유지해 줄 의무(수선의무)**가 있습니다다만 지금이라도 민법상 임대인은 목적물을 임차인에게 사용,수익에 적합한 상태로 제공하고, 임대차 기간 동안 그 상태를 유지해 줄 의무(수선의무)가 있다는 점을 들어 보일러 등의 필수 설비에 대해서 수선을 요청 할 수는 있겠습니다만, 만약 이미 특약 등에 현 상태 그대로의 인수하는 계약임이라고 되어 있고 이미 체결하였다면 계속 수선 의무 주장을 하기는 어려울 수 있습니다. 대응에 참고가 되길 바랍니다.

안녕하세요. 이성재 변호사입니다.아파트 출입구, 현관, 엘리베이터 등 공용 공간에 관리사무소 동의 없이 무단으로 부착물을 붙이는 것은 불법 행위가 맞습니다. 이는 관리규약 위반 및 경범죄처벌법에 해당할 수 있습니다. 다만 위의 사례를 보니 단순 광고나 판촉물이 아니라 조합 하자 소송 관련 의사 표현으로 보이는 바, 이 경우 서로 상이한 주장의 대립이 있고 그를 표현하는 부착물로 단순 부착물로 보기는 어려울 수도 있어서 위의 사안에서는 함부로 훼손시에 오히려 부착한 단체 내지 주민들로 부터 손괴 등의 법적 다툼의 여지가 있어서 다른 입주민과 함께 공론화 하여 협의 후에 행동에 이르시는 것이 가장 안전하다는 의견을 드려봅니다. 참고가 되길 바랍니다.

안녕하세요. 이성재 변호사입니다.위 질의 사항을 정리하면 아래와 같습니다. 임대차 보증금 총 3,000만원 (공동임차인: 본인 명의 1,000만원 및 회사(법인) 명의 2,000만) 특약: 계약기간 만료 후 1,000만은 질문자에게, 2,000만은 회사에 입금한다. 전입,확정일자: 2022. 3. (대항력,우선변제요건 충족)근저당권: 2019년, 보장범위 3,700만경매 배당표: 질문자 1,000만원만 인정, ‘소액임차인 최우선변제’로 인정, 회사 2,000만은 배당에서 제외법원측 법인은 소액임차인이 아님. 임차인의 소액 임대차 보증금의 최우선 변제의 기본 취지 자체가 실질적으로 주거 안정을 필요로 하는 자연인(개인)을 보호하기 위한 제도로서 공동임차인이라도 법인 몫 2,000만은 ‘법인이라는 이유로’ 소액임차인 최우선변제에서는 제외된 것에는 특별히 문제가 되지는 않겠습니다. 이미 경매는 진행 중이고, 배당요구 종기도 지난 상태로 보입니다(배당표가 작성된 상황이므로)이미 진행 중인 이 사건에서 법인 몫 2,000만을 ‘최우선변제 소액임차금’으로 인정받는 실질적인 방법은 찾기 어렵겠습니다. 아울러, 이 사건 구조에서는 법인이 추가로 취할 수 있는 현실적인 길은 임대인 상대 보증금반환청구소송 및 이후 강제집행이 사실상 유일한 방법인데, 이미 경매가 이루어진 상황에서 현실적인 대안은 실익이 전무해보입니다. 배당이의제기는 다른 채권자의 금액·순위에 중대한 오류가 있지 않은 이상, 회사도 소액임차인으로 보호해 달라는 취지로 이의 제기하는 것은 실익이 거의 없어 보입니다. 현실적인 대안을 제안 드리기 어려운 점 넓은 양해 바랍니다. 사안 해결에 도움이 되길 바랍니다.

안녕하세요. 이성재 변호사입니다.주신 질문을 정리해보면 동대표·관리실이 입주민 동의 절차를 사실상 생략한 채 주차장 전체를 외부 업체에 7년간 통째로 운영권을 넘기고, 그 대가(수리비 등)를 사실상 세입자·입주민 주차비로 충당하게 만든 구조이며, 이미 1년 전에 한 동에서 자체로 수리한 비용 4천만 원도, 전 세대에 6개월 분납으로 떠넘기는 중인 상황으로 이해됩니다.정확한 답변을 위해서는 관리규약, 입주자, 동대표 회의록, 주차장 위탁 운영 계약서 등의 확인이 필요합니다.일반 집합 건축물(아파트)에 관한 법률 등에 따르면, 주차장은 공용부분이기 때문에 그 관리 방식, 사용료 부과 방식의 큰 변경은 단순히 동대표회의(입대의)만으로 처리하기보다 입주자총회(전체 입주자 대상 회의)의 결의가 필요할 소지가 큽니다.원칙(집합건물법 제15조): 공용부분의 변경(구조, 기능, 용도의 실질적 변경)은 관리단집회에서 구분소유자 3분의 2 이상 및 의결권 3분의 2 이상의 찬성이 필요합니다.그런데 외부업체에 7년간 독점 운영권을 주고, 실질적 재산상 부담(새로운 주차요금)을 부과하는 구조는통상적으로 중요사항에 해당해서 입주자 과반수 출석 및 출석 과반수 찬성, 또는 관리규약에 따른 특별정족수 등의 절차를 거쳐야 정식 입주자총회 소집 공고도 애매하고, 실제 참석 13명으로 사실상 설명회 수준만 한 뒤, 이미 체결된 계약을 통보만 했다면, 절차적 위법, 하자 주장이 충분히 가능한 상황으로 보입니다.관련 법령 은 아래와 같습니다. 원칙(집합건물법 제15조): 공용부분의 변경(구조, 기능, 용도의 실질적 변경)은 관리단집회에서 구분소유자 3분의 2 이상 및 의결권 3분의 2 이상의 찬성이 필요합니다.중요 변경(제15조의2): 권리 변동을 동반하는 경우, 구분소유자 5분의 4 이상 및 의결권 5분의 4 이상의 동의가 필요할 수 있습니다.단순 관리(제16조): 현상을 유지하는 보존·관리 행위는 통상 집회결의(과반수)로 가능하지만, 사용료 부과 방식의 큰 변경은 '변경'에 해당할 가능성이 높습니다장기수선충당금 문제 역시 절차적으로 적법성이 문제가 있어 보입니다. 장기수선충당금(장기수선금)은 원래 매달 조금씩 적립해 두었다가 장기수선계획에 따라 공용부분의 큰 수리·교체에 쓰는 돈입니다.그래서 원칙은 이미 적립된 장기수선충당금을 사용하거나, 장기수선계획에 없는 긴급·예외적 사용 시에는입주자들의 동의 절차(규약·법에 따른 의결)를 거쳐서 별도 부과해야 합니다.그런데 지금은 1년 전에 1개 동이 먼저 자비로 수리해 놓고, 그 비용을 이제 와서 전체 세대에, 일괄 n분의 1로 부과하면서 그것도 장기수선충당금 항목으로 돌려서 청구하는 구조는 절차·형식 모두에서 다툼의 소지가 다분하다고 사료됩니다.대응방안으로는 위에서 말씀 드린 동 대표자들의 회의록, 관리규약, 계약서 등의 열람 요청을 공식으로 관리사무소, 주체 측에 하시어 충분한 형식적, 절차적 정당성이 결여됨을 입증할 수 있는 자료를 확보하고, 해당 관할 지자체(시, 군, 구청)에 민원 제기를 하시는 것이 적절해보입니다. 이 경우 질문자 단독으로 하시기 보다 다른 입주민들과 공동으로(연대하여) 함께 대응하시는 것이 보다 효과적일 것으로 생각 됩니다.대응하시는데 참고가 되길 바랍니다.

안녕하세요. 이성재 변호사입니다.채무자는 해당 법인 회사의 대표이사기는 하지만 개인인 점에서 우선 재산명시 신청을 통해 권원을 확보하고, 관련 주주명부 열람 신청 등(사실조회) 재산 등을 확인하여 그 채무자의 재산을 대상으로 강제집행을 신청할 수 있겠습니다. 재산명시 신청은 채권자가 집행권원(판결문 등)을 근거로 채무자의 재산을 파악하기 위해 법원에 재산 내역 공개를 신청하는 절차입니다. 채무자 주소지 관할법원에 신청서와 서류를 제출하며, 비용은 인지대 1,000원 및 송달료 필요.

안녕하세요. 이성재 변호사입니다.동일한 집주인이라면 해당 임대인에게 부과된 당해 제반 세금채권이 최우선 변제를 받게 됩니다. 그렇기 때문에 위의 경우에 임대차 계약 특약으로 본 건 물건에 대해서 임대차 계약 체결 후 전입신고, 확정일자를 받기 전까지 제반 세금의 완납과 어떠한 근저당 등 권리 제한을 둘 수 없다, 만약 그러한 경우 계약을 취소하고 받은 금액 전부를 돌려 줘야 한다. 라는 특약을 두시는 것이 안전해보입니다. 도움이 되길 바랍니다.

안녕하세요. 이성재 변호사입니다.형법은 소급효 금지의 원칙이 있어서행위 시를 기준으로 법을 적용하며, 나중에 만들어진 불리한 법을 소급하여 적용하는 것을 금지합니다. 즉, 과거에 처벌하지 않는 행위가 추후 입법이 되어 동일한 행위가 형사 처벌 되는 경우라고 하여도 과거의 행위를 추후에 적용하여 처벌할 수 없겠습니다. 대한민국 헌법 제13조 제1항: "모든 국민은 행위시의 법률에 의하여 범죄를 구성하지 아니하는 행위로 소추되지 아니하며..."형법 제1조 제1항: "범죄의 성립과 처벌은 행위시의 법률에 의한다."