답변 내역

안녕하세요. 최천호 공인중개사입니다.영화나 드라마처럼 손을 들면서 가격을 올리는 방식이 아니라 지정된 날짜에 법원에 직접 방문해서 입찰표에 금액을 적어서 제출하는 기일입찰제로 진행됩니다. 경매 투자자들도 레버리지를 활용하기 위해 낙찰가액의 최대 70~80%선까지 경락잔금대출을 받아 자금을 충당하며 입찰전에 대출 가능 여부를 미리 꼭 확인해야 합니다. 물검 검색과 권리분석 후 법원에 가서 입찰보증금을 내고 입찰표를 제출해서 최고가 매수신고인으로 선정되면 대출과 잔금을 치러서 소유권을 취득하면 됩니다. 감사합니다.

안녕하세요. 최천호 공인중개사입니다.열관류율은 건물의 벽, 창문등을 통해서 열이 얼마나 쉽게 빠져나가거나 들어오는지를 나타내는 지표로 단열 성능을 평가하는 핵심 기준입니다. 열관류율 숫자가 낮을수록 열이 잘 안빠져나가서 단열이 우수하다는 뜻이며 숫자가 높을수록 단열이 부실해서 냉난방비가 많이 든다는 의미입니다. 최근 건축 기준이 강화되면서 열관류율이 낮은 좋은 창호나 단열재를 쓴 건물이 냉난방 효율이 좋고 주거 가치도 높게 평가받고 있습니다. 감사합니다.

안녕하세요. 최천호 공인중개사입니다.생산자와 수요처가 사전에 물량과 가격을 정하는 계약재배를 확대해서 가격 폴락과 공급 과잉을 방지해야 하고 산지 저온저장고와 가공 시설을 확충해서 수확기 풍작시 물량을 분산해서 저장하고 가공품으로 전환해서 유통 기한을 늘려야 합니다. 로컬푸드 직매장, 공공급식, 온라인 플랫폼 등 다변화된 직거래 유통망을 통해서 중간 마진을 줄이고 안정적인 판로를 확보해야 한다고 생각합니다. 감사합니다.

안녕하세요. 최천호 공인중개사입니다.지역 주민과 상권의 실제 필요를 먼저 진단해서 창업, 문화, 커뮤니티, 주거 등 공간의 최적 용도를 도출해야 합니다. 노후된 건물을 완전히 차단하기보다 가변형 인테리어와 공유 공간 설계를 통해서 비용을 절감하면서도 다양한 기능으로 전환할 수 있도록 개선해야 합니다. 지자체의 제도적인 지원과 민간 운영자의 창의적인 콘텐츠를 결합해서 단순한 공간 재생을 넘어 지속 가능한 지역 활성화 거점으로 만들어야 합니다. 감사합니다.

안녕하세요. 최천호 공인중개사입니다.계약서에 관련된 조항이 없다면 임대인이 임의로 60만원이나 청소비를 청구할 법적인 근거는 없습니다. 심야 층간소음은 임대인의 임대차 목적물 유지, 제공 의무 위반으로 보기가 어려워서 일방적인 무비용 중도해지는 어렵지만 녹음된 이사 유도 발언은 유리한 정황이 될것 같습니다. 새로운 세입자를 구하고 30만우너을 합의 지급하는 방식은 빠른 해결을 위한 타협안 같지만 부당한 추가 요구가 있다면 녹음을 근거로 거부하시기 바랍니다. 감사합니다.

안녕하세요. 최천호 공인중개사입니다.임대료와 재료비, 인건비 등을 모두 뺀 통계청, 농식품부 기준 실제 외식업 평균 영업이익률은 9~10% 수준으로 매출이 3천만원이어도 손에 쥐는 순수익은 3백만원 안팎입니다. 통상적으로 안정적인 식당은 식재료비 35% 내외, 인건비 20~25%, 임대료 10% 안팎을 유지해야 마진 15~20%를 기대할 수 있습니다. 인건비를 아끼기 위해서 가족 중심으로 직접 일하면서 회전율을 높이는 곳이 많고 인건비, 대출 이자 등을 고려해서 월 최소 400~500만원 이상의 순수익은 나와야 인건비와 생계 유지가 가능합니다. 감사합니다.

안녕하세요. 최천호 공인중개사입니다.남편 직장이 오산시인점을 고려할때 화성시 동탄2 신도시는 인접해서 출퇴근이 편리하고 수원시는 지역 내 이동 거리가 다소 소요될 수 있습니다. 동탄은 동탄역 GTX-A 등을 통해서 서울로 빠르게 이동할 수 있고 수원은 1호선, 신붕당선 등으로 서울 접근이 가능하지만 지역에 따라서 편차가 큰편입니다. 주거 환경 또한 동탄은 신도시의 깔끔한 인프라와 젊은세대 중심의 편의시설이 강점이고 수원은 전통적인 상권과 학원가 등 인프라가 풍부해서 선호에 따라서 선택하시면 되겠습니다. 감사합니다.

안녕하세요. 최천호 공인중개사입니다.법원 경매를 통해 낙찰받는 경우는 부동산 거래신고 등에 관한 법률에 따라 토지거래허가 대상에서 제외되므로 별도의 허가가 필요없습니다. 국세,지방세 체납 처분이나 강제집행등에 따른 공매역시도 토지거래허가 대상이 아니므로 허가 없이도 취득이 가능하고 경매나 공매로 취득한 부동산은 토지거래허가를 받지 않으니깐 허가구역 내 일반 매매와 동일한 기준이 적용되지 않습니다. 감사합니다.

안녕하세요. 최천호 공인중개사입니다.먼저 토지거래허가구역 승인 조건에 따라서 계약 효력이 발생하며 불허가시는 계약은 무효화되고 계약금도 전액 즉시 반환 된다는 내용과 생애최초 주택 대출인 디딤돌이나 보금자리론 등 승인이 거절될시 별도의 위약금 없이 계약을 해제하고 계약금을 반환한다는 필수로 넣으시고 리모델링 사업추진과 관련해서 현재까지 부과된 공사 분담금과 향후 추가 분담금은 전적으로 매도인이 부담한다는 내용도 명시하면 좋겠습니다. 감사합니다.

안녕하세요. 최천호 공인중개사입니다.건설 현장 외곽에서 사람들의 시선을 차단하고 먼지와 소음을 막기 위해 설치하는데 RPP 가설펜스 또는 공사 현장 펜스, 가설울타리 라고 부릅니다. 건물 외벽을 둘러싸고 있는 그물망이나 막 형태의 가림막은 방진망 또는 소음차단막 이라고 부릅니다. 보통 현장에서 통틀어서 공사 펜스나 가설울타리라는 표현을 가장 많이 사용하고 있습니다. 감사합니다.