답변 내역

안녕하세요. 최천호 공인중개사입니다.서울 노도강은 높은 직주근접성과 희소성으로 상승 탄력성이 기대되지만 경기도 서북부 신축은 상대적으로 가격 변동성이 커 향후 입지별 상승 여력을 데이터로 정밀 비교해야 합니다. 매도 시 발생하는 양도소득세와 취득세, 중개수수료 및 이사 비용 등 거래에 수반되는 모든 비용을 사전에 계산해야 하며 실제 이동했을 때의 순수익이 투자 비용을 상쇄하는지 따져봐야 합니다. 신축의 거주 만족도와 구축의 재건축, 정비사업 기대감 중 본인의 자산 운용 목적에 부합하는 것이 무엇인지 판단하고 해당 지역의 교통망 개선 등 장기적인 개발 호재를 최우선으로 검토하시기 바랍니다. 감사합니다.

안녕하세요. 최천호 공인중개사입니다.농지 증여세는 원칙적으로 시가 평가가 우선이며 공시가격은 보충적 평가수단이므로 증여 전 유사 매매 사례가액 등을 확인하여 세무 전문가와 세액을 계산하시기 바랍니다. 취득 절차는 관할 읍,면 동사무소에 농업경영계획서를 제출해 농지취득자격증명을 발급받아야 하며 취득 후 국립농산물품질관리원에 실경작 사실을 증명하여 농업경영체로 등록해야 합니다. 제주도는 농지 관리가 매우 엄격하므로 실제 영농 의지가 중요하며 무늬만 농업인이 되지 않도록 사전에 관할 지자체 담당자에게 구체적인 영농 요건을 필히 확인하셔야 합니다. 감사합니다.

안녕하세요. 최천호 공인중개사입니다.인천 연수지구의 재건축 선도지구 선정 가능성은 현재 노후계획도시 특별법에 따른 통합 재건축 동의율과 단지의 사업성이 핵심 변수입니다. 동아금호연수타운은 30년 이상의 노후도 조건을 충족하지만 선도지구로 지정되기 위해서는 인근 단지들과의 통합 재건축 추진 동의율이 압도적으로 높아야 하며 지자체에서 평가하는 주거 환경 개선의 시급성과 정비 계획의 실현 가능성이 중요하게 작용됩니다. 현재 연수구 내 여러 단지가 경쟁중인 상황이므로 입주자대표회의나 추진 위원회를 통해 주민 동의율을 최대한 확보하고 연수구청의 선도지구 공모 지침에 맞춰서 정지 계획의 타당성을 얼마나 논리적으로 제시하느냐에 따라서 결과가 달라질 것입니다. 감사합니다.

안녕하세요. 최천호 공인중개사입니다.대법원 법원경매정보를 통해 매각물건명세서와 등기부등본을 분석하여 선순위 임차인이나 유치권 등 낙찰가가 추가로 인수해야 할 위험 권리가 있는지 반드시 확인하시고 공부상 기록 외에 실점유자의 상태나 물건의 실제 가치를 확인하기 위해 반드시 현장을 직접 방문하고 주변 부동산 시세를 파악하여 적정 입찰가를 산정해야 합니다. 경매는 낙찰 후 점유자를 내보내는 명도가 필수 과정이므로 원만한 협의가 안 될 경우 발생할 강제집행 비용과 시간까지 투자비용에 포함해서 냉정하게 계산하셔야 합니다. 감사합니다.

안녕하세요. 최천호 공인중개사입니다.LH 전세임대 권리분석 시 선순위 채권 + 본인 보증금 + 다른 세입자들의 선순위 보증금의 합계가 해당 주택 가격 공시지가의 126%의 90% 이내여야 승인이 가능합니다. 등기부등본상 근저당이 과다하거나 가압류, 가등기, 신탁등기가 설정된 주택은 부적격 판정을 받을 확률이 매우 높으므로 이러한 권리관계가 깔끔한 매물을 찾는 것이 무엇보다 중요합니다 .매물 탐색 시 LH 전세임대임을 분명히 밝히고 입주 전 근저당 감액 또는 말소 등 집주인의 협조가 가능한지 부동산을 통해서 반드시 확인한 후에 계약 절차를 진행하시기 바랍니다. 감사합니다.

안녕하세요. 최천호 공인중개사입니다.최근의 임대아파트는 민간 브랜드 도입과 커뮤니티 시설 강화로 과거와 달리 일반 분양 아파트와 시설 수준이 거의 동일해졌습니다. 10년 후 매매 전환은 임차인에게 우선 분양궈능ㄹ 주는 분양 전환형 공공임대 방식이며 10년 동안 거주한 뒤 입주 당시 약속된 조건에 따라서 소유권을 이전받을 수 있습니다. 같은 단지에서 전세로 살다가 매매로 바꾸는 것은 해당 아파트가 처음부터 분양전환을 전제로 공급된 경우에만 가능하므로 계약 전 해당 단지의 분양 전환 여부와 구체적인 가격 산정 방식을 반드시 확인해야 합니다. 감사합니다.

안녕하세요. 최천호 공인중개사입니다.공인중개사는 본인의 영업력에 따라 높은 수익을 창출할 수 있는 성과형 전문직으로 사람을 대하는 활동적인 일을 선호한다면 적합한 선택이 될 수 있습니다. 주택관리사는 공동주택의 시설과 운영을 책임지는 안정적인 관리직으로 규칙적인 생활과 일정한 급여를 원하시면 신체적 부담이 적은 업무 환경을 찾는 분들께 유리합니다. 수입의 확장성을 우선하신다면 공인중개사를 선택하시고 고용의 안정성과 정년 연장을 중요하게 생각하신다면 주택관리사를 추천드리니 본인의 적성과 직업적 가치관에 맞춰서 결정을 내리시기 바랍니다. 감사합니다.

안녕하세요. 최천호 공인중개사입니다.트램폴린장은 건축물대장상 운동시설 또는 제2종 근린생활시설로 분류되어야 하므로 계약 전에 해당 건물이 실내 체육시설업 신고가 가능한지 관할 지자체에 반드시 확인하셔야 하빈다. 실내체육시설업으로 신고 후에는 체육시설의 설치, 이용에 관한 법률에 따라 장기적인 안전 점검과 인증 절차를 거쳐야 합법적인 운영이 가능합니다. 음식 판매는 휴게음식점 영업 신고와 보건증이 필요하며 오락기 설치는 사행성 여부에 따라 게임제공업 등록이 추가로 요구될 수 있으므로 운영 전 관할 부서와 사전에 상담하시기 바랍니다. 감사합니다.

안녕하세요. 최천호 공인중개사입니다.기존 버팀목 대출을 유지하며 이사할 집으로 옮기는 목적물 변경을 진행하시되 보증금이 4억에서 3억으로 줄어드므로 차액인 1억원은 이사 당일 은행을 통해 반드시 상환해야 합니다. 하남 집 퇴거와 양주 집 잔금 및 대출 목적물 변경은 사고 방지를 위해 이사 당일 한꺼번에 처리하는 것이 안전하며 대출 심사 기간을 고려해 7월 말까지는 은행에 목적물 변경 신청을 마쳐야 합니다. 이사 전 주거래 은행 담당자에게 목적물 변경 가능 여부와 필요 서류를 미리 확인하고 하남 부동산 및 다음 세입자에게 대출 실행 일정일을 공유하여 잔금 처리가 원활하도록 협의하시기 바랍니다. 감사합니다.

안녕하세요. 최천호 공인중개사입니다.집주인이 1세대 1주택 비과세 혜택이나 장기보유특별공제를 받기 위해 실거주 요건 2년이상을 채우려 할 경우 공동명의자 중 한명만 전입해도 요건 충족이 가능하여 실거주 통보 확률이 존재합니다. 정부 저액 변화로 인한 일괄적인 입주가 아닌 집주인의 개별적 매도 계획이나 세금 전략에 따라서 결정되므로 계약 종료 2~4개월 전 집주인에게 연장 의사를 정주하게 문의하는 것이 가장 확실합니다. 만약 실거주 통보 시 갱신권 사용이 불가능한 상황임을 인지하시고 미리 주변 전세 시세를 파악하거나 이사 계획을 세워서 만일의 상황을 대비하는 것이 좋습니다. 감사합니다.