답변 내역

안녕하세요. 최천호 공인중개사입니다.현재 살고 있는 집의 임대인(집주인)에게 줍니다. 집주인이 새로운 세입자와 계약할 때 부동산에 지불해야 하는 중개보수 전액을 질문자님이 대신 부담하는 방식입니다. 법적으로 임대인이 내는 것이 원칙이나 계약 기간을 채우지 못하고 나가는 경우 임대인이 계약 해지에 동의해 주는 조건으로 임대인이 입게 되는 손해(새로운 복비)를 질문자님이 배상하는 관례에 따르는 것입니다. 보통은 새로운 세입자가 구해져서 그 세입자가 잔금을 치르는 날 진문자님의 보증금에서 복비를 뺀 나머지 금액을 돌려받는 방식으로 정산합니다. 당근마켓이나 부동산 앱에서 질문자님이 직접 올려서 세입자를 빨리 구하면 월세 부담 기간을 줄일 수 있습니다. 먼저 임대인에게 사정을 말하시길 바랍니다. 감사합니다.

안녕하세요. 최천호 공인중개사입니다.차량 진입이 용이하면 기사님의 대기 시간과 수평 이동 거리가 짧아져서 기본 운임에서 추가 할증이 붙지 않습니다. 엘베가 없으면 계딴 2층부터는 층당 할증이 붙습니다. 5층은 기사님이 혼자 작업할 경우 부상 위험이 커서 보통 8~10만원의 계단 작업비가 청구됩니다. 냉장고와 세탁기는 중량물에 해당하며 특히 냉장고 370리터는 계닥 폭이 좁은 시영아파트에서 2인 1조 작업이 필수입니다. 질문자님이 돕는 조건으로 추가 인부 비용을 아끼는 대신 기사 도움비만 추가하면 됩니다. 나머지는 바닥에 내려놓으면 직접 한다는 조건이 10~15% 정도 협상할 명분이 생깁니다. 냉장고와 세탁기 2개만 기사님과 함께 5층으로 올리는 조건으로 인건비 추가 없이 약 20만원 내외에서 최종 합의를 보시는 것이 합리적으로 보입니다. 감사합니다.

안녕하세요. 최천호 공인중개사입니다.이미 계약 연장에 합의했으므로 집주인이 바뀐다는 이유만으로 나갈 의무가 전혀 없습니다. 보증금 또한 새 매수인이 승계하기 때문에 계약 기간 2년동안 계속 거주할 권리가 법적으로 보호됩니다. 하지만 이사 나갈 용의가 있을때는 이사비 약 150만원~200만원 (17평 방 3개 포장 이사 기준) 과 새로 이사 갈 집의 복비 약 50~100만원과 갑작스러운 이사에 따른 보상 보통 200~300만원 추가로 대략적으로 400~600만원정도가 적정 협의안입니다. 대응 방법으로 작년 12월 연장 합의를 했으므로 계약 기간을 지키고 싶다고 먼저 의사를 밝히셔도 되고 퇴거를 간곡하게 원한다면 이사비, 복비, 위로금을 포함한 충분한 보상을 당당히 요구하시면 됩니다. 감사합니다.

안녕하세요. 최천호 공인중개사입니다.관리처분계획인가 전 처분이 유리한 경우는 현재 시행중인 다주택자 양도세 중과유예 혜택을 받아 일반 세율로 세금 부담을 낮추고 싶을 때입니다. 완공 후 처분이 유리한 경우는 세금을 더 내더라도 신축 아파트로서의 매매 가격 상승분이 양도세 부담보다 훨씬 클 것으로 예상될 때입니다. 다만 지방 재건축 특성상 완공 후의 시세 상승폭이 불확실하다면 올해 5월 9일 이전에 주택 상태로 매도하여 확실하게 세금을 아끼는 것이 자산 방어 측면에서 더 안전한 선택이 될 수 있습니다. 정리를 하면 세율이 중요하다면 관리처분인가 전에, 시세 차익이 중요하다면 완공 후 매도를 선택하는 것이 좋습니다. 감사합니다.

안녕하세요. 최천호 공인중개사입니다.다가구 주택은 건물 전체를 주인 한명이 소유한 단독주택으로 각 호수를 따로 사고팔 수 없는 원룸 형태가 대표적입니다. 다세대 주택은 호수마다 집주인이 각각 다른 공동주택이며 아파트처럼 개별 매매가 가능한 우리가 흔히 말하는 빌라를 의미합니다. 가장 큰 차이는 소유권에 있으며 주인이 한명이면 다가구, 호수별로 주인이 여럿이면 다세대로 구분하면 가장 정확합니다. 다가구는 내 앞의 선순위 세입자가 몇명인지 보증금 합계가 얼마인지 확인하기가 어렵습니다. 반면 다세대는 내가 들어갈 호수만 깨끗하면 비교적 안전합니다. 또한 다가구는 주인이 한명이라 1주택자 혜택을 받기 유리하지만 다세대는 각 호수를 소유할때마다 주택 수가 늘어나 다주택자가 될 수 있습니다. 감사합니다.

안녕하세요. 최천호 공인중개사입니다.금융위원회 LTV 규제상 3억원대 아파트를 사려면 본인 현금이 최소 1억원은 있어야 하며 5000만원으로는 대출을 받아도 잔금을 치르기가 어렵습니다.국토교통부 실거래가 기준 수원, 안산의 전세가율이 예전보다 낮아져 매매와 전세차이가 최소 1억원이상 벌어져 있습니다. 자 또한 매우 어렵습니다. 현실적인 대안으로 아파트를 고집한다면 경기도 오산, 평택, 부천의 아주 오래된 공시가격 1억원 이하 소형구축에서 전세를 끼고 사는 방식만 간신히 가능합니다. 추천하는 방식으로 5000만원으로 해당 지역 역세권 식축 비라를 매수하여 실거주하거나 자금을 더 모아서 정부 특례 대출을 활용하는 것이 법리적, 실무적으로 더 안전합니다 감사합니다.

안녕하세요. 최천호 공인중개사입니다.자금조달계획서의 미래소득 항목에 기재할 수 있는 금액은 법적으로 정해진 배수는 없으나 부동산 거래 신고 등에 관한 법률 및 국토교통부 가이드라인에 따르면 계약 시점부터 잔금 납부 시점까지 실제로 벌어들일 수 있는 소득을 기재하는 것이 원칙입니다. 따라서 월 급여 40개월과 같은 일괄적인 기준을 적용하기보다는 본인의 세후 월평균 급여에 잔금일까지 남은 실제 개월수를 곱한 금액을 최대치로 산정해야 하며 추후 세무조사 시 생활비 지출 내역에 대한 소명까지 고려한다면 해당 전체 예상 소득의 70~80% 수준으로 기재하는 것이 법리적으로 가장 안전합니다. 질문자님의 아파트 잔금일이 계약일로부터 몇개월 뒤인지가 가장 중요하합니다. 감사합니다.

안녕하세요. 최천호 공인중개사입니다.서울과 경기도의 월세는 지역별 편차가 크지만 질문자님이 보시는 가산동 기준으로는 보증금 1000만원에 월세 55~75만원 정도가 평균적인 시세입니다. 강남이나 마포같은 중심지는 80~110만원 이상으로 비싼편이지만 관악구 신림이나 강북 외곽 지역은 40~55만원 선에서도 방을 구할 수 있습니다. 돈을 최대한 아껴야 하는 상경 초기라면 보증금이 없고 공과금이 월세에 포함된 고시원이나 쉐어하우스를 선택하는 것이 지출을 줄이는데 가장 효과적이며 직접 방문이 어려울 때는 부동산 앱의 로드뷰로 주변 치안과 경사를 확인하고 중개사에게 영상통화를 요청해 수압, 채광, 곰팡이 유무를 꼼꼼하게 체크해야 합니다. 특히 서울은 월세 외에도 관리비가 10~15만원씩 별도로 나오는 경우가 많으므로 반드시 포함 내역을 확인해야 하며 첫 계약은 가급적 계약기간을 단기로 지내면서 동네 분위기를 파악한뒤 정식 원룸을 구하는 방법도 추천드립니다. 감사합니다.

안녕하세요. 최천호 공인중개사입니다.수도권 15억 이하 아파트는 최대 6억원까지 대출이 가능합니다. 2025년 10월 15일 대책 이후 수도권 내 15억원 이하 주택에 대한 구입 목적 대출은 최대 6억원으로 정해져 있어서 아무리 비싸도 주택 구입용으로는 6억원이 최대치입니다. 생애 최초 7.5억 이상, 일반 무주택자는 8.6억 이상 집이어야 6억원이 나옵니다. 모든 대출의 원리금 상환액이 연소득의 40%를 넘을 수 없습니다. (1금융권 기준) 2026년 스트레스 DSR 3단계 적용시 다른 빚이 없다면 부부 합산 연봉이 최소 1억원 수준이어야 합니다. 8.6억원 집을 살 때 대출 6억을 받아도 세금과 차액을 포함해 최소 3억원 이상의 현금이 있어야 합니다. 결론적으로 6억 대출은 연봉 1억원 이상, 현금 3억 이상일 때 8억원대 아파트를 타겟으로 가능합니다.

안녕하세요. 최천호 공인중개사입니다.재건축은 안전진단을 시작으로 조합설립 시청의 허가를 받는 사업시행인가, 자금 배분을 확정하는 관리처분인가 단계를 거쳐야 비로소 착공에 들어갈 수 있습니다. 조합 설린부터 실제 입주까지는 평균 7년에서 10년 정도 소요되며 주민 간의 갈등이나 공사비 갈등이 생길 경우 그보다 훨씬 더 길어질 수 있습니다. 재건축 확정(조합설립)이 났다고 바로 이사하는 것이 아니라 모든 설계와 계산이 끝나는 관리처분인가 이후에 공식적인 이주기간 입니다. 이주가 시작되면 조합에서 알선하는 이주비 대출을 통해 임시 거처를 마련할 자금을 도움받을 수 있으며 실제 이사는 조합 설립 이후 몇 년 뒤의 일입니다. 지금 동의서를 받는 중이라면 사업의 아주 초기 단계이므로 당장의 이사 걱정보다는 사업이 무산되지 않고 다음 단계로 넘어가는지를 지켜보는 것이 중요합니다. 즉 재건축은 갈 길이 먼 사업이므로 관리처분인가 소식이 들리기 전까지는 평소처럼 거주하시면서 느긋하게 준비하셔도 됩니다. 감사합니다.