답변 내역

안녕하세요. 최천호 공인중개사입니다.법원 신고 시점보다 경매 등기전부터 실질적인 점유를 해왔는지가 유치권 성립의 핵심입니다. 학원이 정상 영업중인 상태의 평화로운 점유는 법원에서 유치권으로 인정받지 못할 확률이 높습니다. 공사대금 시효가 몇달 안 남았으니 즉시 기존 소유자에게 공사대금 청구 소송을 걸어서 시효를 늘려야 합니다. 지금이라도 현수막 부착 등으로 점유를 시각화하고 임차인과 공동 점유동의서를 확실하게 확보하시기 바랍니다. 법적 공방이 불리할 수 있으므로 낙찰자에게 명도 소송 기간을 줄여주는 대가로 일부 합의금을 이끌어내는 협상이 현실적입니다. 감사합니다.

안녕하세요. 최천호 공인중개사입니다.아파는 보완, 택배, 쓰레기 처리 등 공용 공간 관리가 체계적이고 환금성이 높지만 관리비 부담과 사생활 공유의 불편함이 공존합니다. 빌라는 관리비가 저렴하고 개인 생활 공간의 독립성이 보장되지만 주차난이나 치안, 쓰레기 분리배출 등 생활 환경 관리를 스스로 해야 하며 아파트에 비해 집값 상승 폭이나 매도 시 환금성이 낮습니다. 정리하자면 경비비 지출을 아깝게 여기고 엘리베이터 등 공용 시설 이용을 불편해하시는 본인의 생활방식을 고려하면 빌라가 적합할 수 있으나 이사 전에 해당 빌라의 주차 여건과 주변치안, 쓰레기 처리 시스템 등을 반드시 직접 방문해서 확인하시기 바랍니다. 감사합니다.

안녕하세요. 최천호 공인중개사입니다.고금리 기조가 유지되거나 대출 규제가 강화될 겨웅 매수 심리가 위축되어 가격 조정을 받을 수 있으며 특히 외곽 지역은 실수요 부족으로 인해서 상대적으로 하락 압력을 더 크게 받을 가능성이 있습니다. 서울 및 주요 수도권의 신규 공급 부족 문제와 공사비 상승으로 인한 분양가 인상 흐름은 아파트 가격의 하방 경직성으로 작용하여 완만한 흐름을 만들 수 있습니다. 가격 변동은 예측의 영역이나 실거주가 목적이라면 완벽한 저점을 기다리기보다 대출 부담이 감당 가능한 수준인지를 우선하여 본인의 재무 상황에 맞춰서 장기적으로 전급하시는 것이 현명합니다. 감사합니다.

안녕하세요. 최천호 공인중개사입니다.여동생의 지분을 본인에게 매수하는 유상 양도 방식을 취할경우 여동생은 지분만큼의 양도소득세, 본인을 취득세 및 등기 비용을 부담하며 가족 간 거래이므로 실제 매매 대금이 계좌로 이체된 증빙을 반드시 남겨야 합니다. 현재 시세의 70%에 달하는 대출은 개인의 소득 및 DSR 규제에 따라 단독 명의로 승계가 어려울 수 있으므로 등기 변경 전 반드시 주거래 은행을 통해 대출 승계 가능 여부와 한도를 사전 심사받으시기 바랍니다. 국세청은 가족 간 저가 매매를 증여로 간주할 위험이 크므로 시세를 감안한 적정 거래가를 설정하고 전문가인 세무사의 도움을 받아서 양도세와 증ㅇ세 이슈를 사전에 검토한뒤 등기를 진행하는 것이 가장 안전합니다. 감사합니다.

안녕하세요. 최천호 공인중개사입니다.월세 연체액이 2개월분에 달하면 법적으로 임대차 계약 해지가 가능하므로 즉시 우체국을 통해서 공식적인 내용증명을 발송해서 계약 해지 의사를 명확하게 통보하세요. 문자나 통화내역은 소송 시 중요한 증거가 되므로 모두 캡쳐 및 녹취하여 보관하시고 그럼에도 퇴거하지 않을 경우를 대비해서 법률 전문가와 상담해서 명도소송 및 점유이전 금지 가처분 절차를 준비해야 합니다. 세입자와의 갈등이 장기화될 수 있으니 사적인 연락보다는 내용증명을 통한 법적 대응을 우선시하고 이후 강제 집행 과정까지 고려해서 신속하게 조치를 취하는 것이 좋습니다. 감사합니다.

안녕하세요. 최천호 공인중개사입니다.대출 규제 완화 또는 강화 정책은 원칙적으로 입주자모집공고일 당시의 제도를 따르므로 2025년 5월 9일 공고된 단지라면 해당 시점의 규제가 적용됩니다. 2025년 5월 당시 생애최초 주택구입자에 대한 LTV 완화 정책이 유지되고 있었다면 계약일 6월 27일 대책 이후라 하더라도 공고일 기준인 LTV 80%를 적용받는 것이 원칙입니다. 다만 대출 시점의 금융 환경이나 해당 지역의 투기과열지구 지정 여부에 따라 예외가 있을 수 있으므로 대출을 실행할 은행의 상담 창구에 2025년 5월 9일 공고된 동탄 단지의 생애최초 LTV 저용 기준을 명확하게 확인하시기 바랍니다. 감사합니다.

안녕하세요. 최천호 공인중개사입니다.무리한 대출은 가계에 큰 심리적, 경제적 압박이 되므로 대출 원리금 상환액이 월 소득의 30%를 넘지 않는지 먼저 확인하고 부족한 예산은 전세보증금 차액 수준에서 해결가능한지 검토하세요. 대출 금리 인상기에는 현 주거지에 연장하여 주거비를 안정적으로 유지하고 저축을 병행하며 자금을 확보하는 것이 향후 더 나은 주거 환경으로 이동하기 위한 징검다리가 될 수 있습니다. 친구 초대나 공간 부족에 대한 아쉬움은 일시적일 수 있으나 무리한 대출로 인한 생활고는 장기적일 수 있으므로 이번에는 계약 연장을 통해 안정성을 확보하고 금리 하락기나 자금 상황이 나아질 때 이사를 준비하는 것을 권장합니다. 감사합니다.

안녕하세요. 최천호 공인중개사입니다.노원역 도보권 구축빌라 최저 매매가는 1억 후반에서 2억원 초반대로 형성되어 있으나 아파트 단지가 많아 역세권 빌라 매물 자체가 귀한 편입니다. 아직 직장이 확실하지 않은 상태에서 주택을 매매하면 향후 직장 위치에 따른 출퇴근 동선이나 자금 융통에 큰 제약이 생길 수 있어서 리스크가 큽니다. 따라서 무리한 매매보다는 SH, LH의 청년임대주택이나 연 1~2%대 금리인 청년버팀목 전세대출을 활용해서 주거 비용을 최소화하며 자금을 모으는 것이 유리합니다. 직장에 안착하고 출퇴근 동선이 확정된 1~2년 후에 디딤돌대출 등을 활용해 본격적인 매매를 고민하셔도 전혀 늦지 않으니 조급해 하지 않으셔도 되어 보입니다. 감사합니다.

안녕하세요. 최천호 공인중개사입니다.줄눈시공은 욕실 타일 사이 백시멘트의 곰팡이와 물때를 원천 차단해 주므로 물을 자주 쓰는 욕실 2곳과 현관 정도만 시공하는 것을 추천드립니다. 입주청소는 눈에 보이지 않는 미세한 공사 분진가 톱밥이 서랍장 안쪽까지 가득하므로 가족의 호흡기 건강과 체력 세이비를 위해서 대행을 맡기는 편이 좋습니다. 두 가지 모두 필수는 아니지만 입주후에는 시공이 단독으로 어렵기 때문에 예산이 허락한다면 입주청소를 1순위로 두고 진행하시는 것이 좋습니다. 반드시 이삿짐이 들어오기전에 줄눈 시공> 입주청소> 이사 순서로 일정을 짜야 하며 아파트 공동구매를 이용하면 비용을 아낄 수 있습니다. 감사합니다.

안녕하세요. 최천호 공인중개사입니다.LH 청약플러스 앱 설치 후 문자알림 서비스를 신청해서 부산 지역 청년 임대주택 공고를 실시간으로 모니터링 하시고 30세 직장인은 본인 소득과 자산 기준을 충족하면 신청이 가능하고 유지중인 청약통장으로 가점을 받을 수 있습니다. LH가 지은 아파트인 행복주택, 기존 웜룸을 임대하는 매입임대, 본인이 구한 전셋집을 지원받는 전세임대 중 선택해서 청약하시면 됩니다. LH 뿐만 아니라 부산도시공사 공고도 함께 확인하면 좋으며 국토부 마이홈 포털의 자가진단을 통해서 합격 가능성을 미리 점쳐볼 수 있습니다. 감사합니다.