경제

유치권 행사 신청해습니다. 상가가 낙찰됨후에

유치권 행사를 하고 있는 공사업체입니다. 아직 공사 대금은 3년 아직 안 돼 있고 8억짜리 공사에서 5억을 아직 못 받았습니다. 공사는 한 2년 반 전에 끝났고 아직 못 받은 게 있어서 거기서 계속 임차인과 함께 점유를 하고 있었습니다. 소유자와 임차인의 동의에 함께 업종은 영어 유치원 학원입니다. 어린아이들이 있는 곳이어서 그리고 영어 방해를 하기 싫어서 평화롭게 점유를 임차인과 같이 하고 있었습니다. 3주 전에 이 건물이 낙찰이 되어서 그 후로 알게 되어서 기존의 소유자가 자기가 낙찰을 받는다. 경매 어쩌고 저쩌고. 그렇게 얘기를 해서 기다려 주었습니다. 다른 사람이 낙찰을 받아와서 더 이상 받을 수가 없다 해서 유치권 신청을 했습니다. 하지만 유치권 했을 때에는 매각 일이 지난 날이 2주 뒤여서 변호사 여러 변호사에게 물어보니 좀 어렵다고 합니다. 이럴 경우에는 어떻게 해야 되죠?

4개의 답변이 있어요!

  • 공사대금 채권은 아직 소멸시효(3년) 내에 있으므로 유효합니다. 점유도 임차인과 함께 평화적으로 유지해왔으므로 요건은 충족될 수 있습니다. 문제는 매각기일 이후에 유치권을 신고했다는 점 → 다수 판례에서 불리하게 작용할 수 있습니다.

    낙찰자가 선의로 매수했다면, 유치권을 인정받기 어려울 수 있습니다.

  • 안녕하세요. 최천호 공인중개사입니다.

    법원 신고 시점보다 경매 등기전부터 실질적인 점유를 해왔는지가 유치권 성립의 핵심입니다. 학원이 정상 영업중인 상태의 평화로운 점유는 법원에서 유치권으로 인정받지 못할 확률이 높습니다. 공사대금 시효가 몇달 안 남았으니 즉시 기존 소유자에게 공사대금 청구 소송을 걸어서 시효를 늘려야 합니다. 지금이라도 현수막 부착 등으로 점유를 시각화하고 임차인과 공동 점유동의서를 확실하게 확보하시기 바랍니다. 법적 공방이 불리할 수 있으므로 낙찰자에게 명도 소송 기간을 줄여주는 대가로 일부 합의금을 이끌어내는 협상이 현실적입니다. 감사합니다.

  • 안녕하세요. 최현지 공인중개사입니다.

    매각기일 1주일 전까지 유치권 신고가 이루어지지 않았다면 낙찰자에게 유치권을 주장하기 어렵다는 법적 한계가 명확하므로 소송보다는 낙찰자와의 협상을 최우선으로 고려하세요. 공사 대금 채권과 점유의 정당성을 증명할 수 있는 모든 서류를 확보한 상태에서 낙찰자가 제기할 명도 소송에 대비해 물리적 점유를 유지하며 합의점을 찾는 것이 실무적 대응입니다. 소송으로 갈 경우 승소 가능성이 낮고 비용과 시간이 많이 소요되므로 변호사의 조력을 받아 대금의 일부를 변제받는 조건으로 점유를 이전하는 합의안을 즉시 제시해 보시기 바랍니다.

  • 안녕하세요. 한영현 공인중개사입니다.

    경매개시결정등기 이전부터 적법하게 점유하고 있었다는 증명이 되면 그나마 버틸 여지가 있지만 낙찰 후 또는 경매 절차 중 뒤늦게 점유를 주장한 형태면 매우 불립니다.

    감사합니다.