답변 내역

안녕하세요. 최천호 공인중개사입니다.건축법상 분할제한면적 미달로 판결문이 있어도 분할이 불가능하므로 갑의 지분 일부를 을에게 이전하여 을의 면적을 60제곱미터로 맞춘 뒤 공유물 분할을 신청하는 것이 가장 현실적인 방법입니다. 을이 토지 매수를 거부한다면 법원에 현물 분할 불능을 사유로 일방이 상대방의 지분을 적정 가격에 강제 매수하는 가액 배상 판결을 다시 유도해볼 수 있습니다. 다순히 금융 절차가 목적이라면 최근 늘어난 공유자 동의 없는 지분 담보 대출 상품을 활용하여 필지 분할 없이도 자금을 확보하는 대안을 검토해 보시기 바랍니다. 무상 양도는 증여세 문제가 발생할 수 있으니 가급적 매매 형시을 취하시고 지하시설물 위치와 분할 경계가 겹치지 않는지 사전에 지적측량을 통해 면밀하게 확인하시고 진행하시길 바랍니다. 감사합니다.

안녕하세요. 최천호 공인중개사입니다.신생아 특례대출의 실거주 의무는 대출을 유지하고 있는 상태를 전제로 하므로 6개월 뒤 전세보증금으로 대출금을 전액 상환한다면 그 시점부터 거주 의무는 소멸되어 법적 문제가 없습니다. 이는 저금리 혜택으로 초기 자금을 아껴 집을 산 뒤 세입자의 돈으로 대출을 갚는 일종의 변형된 갭투자 전략에 해당하며 실거주 요건을 채우지 못해 발생하는 패널티로부터 자유로운 방법입니다. 다만 대출 실행 후 1개월 이내에는 반드시 전입신고와 실제 입주를 해야 하며 6개월만에 대출을 모두 갚을 때 발생하는 중도상환수수료를 미리 예산에 반영해 두어야 합니다. 또한 계획대로 대출을 갚으려면 입주 시점에 세입자가 즉시 구해져야 하므로 해당 지역의 전세 수요와 시세를 사전에 냉정하게 파악하여 대출 상환이 불가능해지는 리스크를 방지해야 합니다.

안녕하세요. 최천호 공인중개사입니다.여러 차례 약속을 어긴 것은 임대인의 자금력에 심각한 문제가 있어 보입니다. 합의한대로 즉시 계약을 파기하고 가계약금 반환을 요구하세요. 실거래가 대비 근저당이 지나치게 높으니 경매 위험도 크고 나중에 이사를 나갈 때 다음 세입자를 구하기가 매우 어려운 깡통주택이 될 확률이 높습니다. 경매 시 월세를 안내면 된다는 말은 법원에서 미납 월세만큼 보증금을 깎고 돌려주기 때문에 전혀 근거 없는 위험한 주장입니다. 신탁과 근저당이 복잡하게 얽힌집은 최우선변제금만 믿고 들어가기엔 리스크가 너무 크니 미련 없이 정리하고 안전한 다른 집을 알아보시길 권장드립니다. 감사합니다.

안녕하세요. 최천호 공인중개사입니다.추득세와 옵션 및 발코니 확장비와 중도금 이자 후불제 비용등을 정산하기 위해 최소 5000만원 정도는 대출과 별개로 즉시 지출 가능한 현금으로 보유하셔야 좋습니다. 정부의 소득 대비 대출 규제로 인해서 원하는 만큼 대출이 안 나올 상황을 대비하여 약 1억원 정도의 예비비를 추가로 확보해 두는 것이 안전합니다. 잔금대출은 분양가가 아닌 입주 시점의 KB 시세를 기준으로 실행되므로 시세가 오르면 대출 가능액이 늘어날 수 있지만 반대의 경우 본인 부담금이 커질 수 있음도 유의하셔야 합니다. 계약금을 포함하여 총 1억5천만원에서 2억원 사이의 현금 흐름을 완성하는 것을 목표로 저축을 하시되 입주 전 신용대출이나 할부 금융은 대출 한도를 깎아먹으므로 최대한 피하시길 권장드립니다. 감사합니다.

안녕하세요. 최천호 공인중개사입니다.토지거래허가구역 내 주택 매수 시 원칙적으로는 허가 후 즉시 입주해야 하지만 기존 주택의 전세 만기 같은 합당한 사유가 있다면 보통 6개월 이내에 이행하면 되므로 전세 만기 사유를 소명하면 12월 입주는 가능성이 높아 보입니다. 허가 신청 시 토지이용계획서에 전세 만기 사유를 기재하고 기존주택 임대차 계약서 사본을 증빙 자료로 제출하세요. 단 매수하려는 집이 즉시 입주 가능한 상태여야 하며 기존 세입자가 남아 있어서 입주가 불가능한 매물은 애초에 허가가 나지 않습니다. 지자체별로 세부 기준이 다를 수 있으니 계약 전 해당 구청 부동산정보과에 전화로 입주 유예 가능 여부를 최종적으로 확인하시길 바랍니다. 감사합니다.

안녕하세요. 최천호 공인중개사입니다.행복주택 신혼부부 전형에서 가구원은 본인, 배우자, 직계존비속으로만 한정되기에 방계혈족인 동생은 가구원 수에 포함할 수 없으며 이에 따라 3인이 아닌 2인 가구 소득 기준을 적용받게 됩니다. 따라서 본인과 배우자의 소득합계가 2인 가구 기준을 초과한다면 동생과 함께 살 예정이라 하더라도 소득 초과로 인한 부적격 판정을 받을 가능성이 매우 높습니다. 입주 심사 단계에서는 동생을 통해 소득 기준을 완화할 수 없으나 당첨 후 실제 입주한 상태에서 동생이 동거인으로 들어와 함께 사는 것은 규정상 가능합니다. 두분의 소득이 기준을 넘는다면 신혼부부에게 더 완화된 소득 기준을 작용하는 뉴:홈이나 공공분양의 맞벌이 특례 조건 등 다른 주거 지원 정책을 대안으로 검토해 보시길 권장합니다.

안녕하세요. 최천호 공인중개사입니다.서울시내 대중교통 이용이 잦고 월 지출이 8만원을 넘는다면 서울 무제한 정액제인 기후동행카드가 유리하며 특히 따릉이를 자주 이용하는 서울 거주자에게 최적의 선택입니다. 경기도나 인천에서 서울로 장거리 출퇴근을 하거나 전국 단위 이동이 많다면 이용 금액의 일정 비율을 돌려주는 K-패스가 필수이며 광역버스 GTX 이용시에도 환급이 가능합니다. 본인이 만 19세~34세 청년이거나 저소득층에 해당한다면 K-패스의 환급률이 매우 높으므로 이용 횟수가 적더라도 기후동행카드보다 실질적이 절감 폭이 더 클 수 있습니다. 결론적으로 이용 지역, 월 이용 횟수, 본인의 연령을 대조하여 고정지출을 줄일지=기후동행, 사용한만큼 돌려받을지=K-패스 를 결정하는것이 가장 합리적인 기준입니다.

안녕하세요. 최천호 공인중개사입니다.명의 전략은 본인 명의 시 5000만원 증여 + 1억원 차용 조합이 세금 부담이 적으며 추후 취업 후 원금을 갚아나가는 실적을 남겨야 합니다. 청약적으로 불이익은 주택 소유 시 생애최초 특공 자격이 상실되고 무주택 가점에서 불리해지므로 해당 원룸이 소형 저가주택 무주택 간주기준에 맞는지 확인이 필수입니다. 부모 명의 시 본인의 청약 자격은 보존되나 부모님이 해외 비거주자라면 향후 매도 시 양도세 비과세 혜택을 받기 어렵다는 단점이 있습니다. 재개발 수익이 청약 가치보다 크면 본인 명의를, 신축 아파트 청약이 더 중요하다면 부모 명의 매수 후 무상거주를 추천드립니다. 감사합니다.

안녕하세요. 최천호 공인중개사입니다.새 집 보증금에 여유가 있어도 기존 집의 전입신고를 옮기는 순간 대항력이 상실되므로 보증금 5000만원을 안전하게 지키려면 기존 집의 점유나 전입 중 하나는 반드시 유지해야 합니다. 현실적으로 새집으로 이사하더라도 기존 집에 짐을 일부 남겨두어 실질적인 점유 상태를 유지하고 집주인과 협의하여 다음 세입자가 들어올 때까지 주소지를 유지하는 것이 가장 안전합니다. 다만 중도 퇴실이므로 다음 세입자가 구해지기 전까지는 월세와 관리비 지불 의무가 지속되며 이 비용을 아끼기 위해서라도 부동산에 수고비를 더 제안하여 방이 빨리 나가도록 독려해야 합니다. 만약 새 집에서도 대항력이 반드시 필요해 전입을 옮겨야만 한다면 집주인의 동의를 얻어 임차권 설정 등기를 마친 후 이동하거나 보증금 반환에 대한 확실한 약속을 서면으로 남겨두시길 바랍니다. 감사합니다.

안녕하세요. 최천호 공인중개사입니다.한국은 에너지의 대부분을 수입에 의존하는 구조적 특성상 중동 분쟁으로 인한 유가 급등 시 물가 상승과 경기 침체가 동반되는 스테그플레이션 위험에 매우 취약한 것은 사실입니다. 원자재 가격 상승이 생산 비용 증가와 소비 위축으로 이어지는 경제적 경로로 필연적이지만 과거 오일 쇼크때보다 강화된 전략 비축유와 수입선 다변화가 충격을 완화하는 방어막 역할을 할 수 있습니다. 이란 전쟁 등의 지정학적 위기와 현실화될 경우 달러 강세와 수입 물가 폭등이 결합되어 경제에 큰 타격을 줄 수 있으나 이를 필연적 파국으로 볼지는 글로벌 공급망 통제력과 정부의 대응에 달려 있습니다. 결국 구조적 위험은 상존하므로 인플레이션 이후의 경기 침체 시나리오에 대비한 정교한 통화 정책이 절실하며 개인 또한 이러한 거시경제적 불확실성을 자산 관리 전략에 반드시 반영해야 하는 시점입니다. 감사합니다.