답변 내역

안녕하세요. 최천호 공인중개사입니다.신탁등기가 된 부동산은 실소유주가 기존 집주인이 아니라 신탁회사로 변경되므로 계약시 반드시 등기소에서 신탁원부를 발급 받아서 권리 관계를 확인해야 합니다. 집주인과 임의로 계약을 체결하거나 보증금을 지불할 경우 신탁회사의 동의나 지정 계좌 입금이 아니라는 이유로 임대차 계약의 효력을 인정받지 못해서 보증금을 잃을 수 있습니다. 그러니 매매나 임대차 계약 시 신탁회사의 사전 동의 여부를 확인하고 계약금과 잔금 등 모든 대금을 신탁원부에 명시된 공식 계좌로만 입금하셔야 합니다. 감사합니다.

안녕하세요. 최천호 공인중개사입니다.주택 가격이 하락하면 전세가격 역시 동반으로 하락해서 기존 세입자들에게 돌려줄 보증금이 부족해지는 역전세 리스크가 가장 직접적인 위험으로 다가옵니다. 새로운 세입자를 구하더라도 낮아진 보증금 만큼 집주인이 사비로 차액을 매워야 해서 현금 흐름이 막히거나 추가 대출이 어려울 경우 심각한 유동성 위기에 빠질 수 있습니다. 최악의 경우는 보증금을 제때 반환하지 못해서 임차권등기명령, 전세보증금반환 소송 또는 경매로 까지 이어져서 투자 원금을 크게 잃을 위험도 있습니다. 감사합니다.

안녕하세요. 최천호 공인중개사입니다.관리인이나 집주인에게 연락해서 중도퇴실 의사를 밝히고 협의를 먼저 진행해야 합니다. 관례적으로 새로운 세입자를 구해야 하며 이 과정에서 발생하는 중개보수를 부담하게 됩니다. 새로운 세입자가 계약을 완료하고 입주하는 날짜에 맞춰서 보증금을 돌려받게 되며 퇴실 당일 관리비와 공과금을 최종 정산하고 방을 비우시면 됩니다. 감사합니다.

안녕하세요. 최천호 공인중개사입니다.놀이터는 단지 전체의 가치를 형성하는 공공 공용부분이므로 자녀 유무와 상관없이 공동주택관리법에 따라서 모든 세대수가 장기수선충당금 등으로 유지보수를 부담해야 합니다. 헬스장과 수영장 같은 옵션형 시설은 사용료를 따로 부과할 수 있지만 놀이터는 법정 필수 단지 시설이어서 특정 가구에만 비용을 따로 물리기가 구조적으로 불가능합니다. 시설을 단지 가치 제고와 주거 환경 보존이라는 공공재로 바라보지 않고 개인적 이용률만 분할 계산하려는 경우 단지 내 갈등과 자산 가치 하락으로 이어질 위험도 큽니다. 감사합니다.

안녕하세요. 최천호 공인중개사입니다.입문용 서적으로 부동산의 기본 개념과 실전 투자 접근법을 직관적으로 다룬 [월급쟁이 부자로 은퇴하라] , 초보 눈높이에 맞춰서 시장을 읽는 법을 풀어낸 [부동산 상식사전] 추천드립니다. 유튜브 채널은 시장 동향과 기초 지식을 균형 있게 다루는 [월급쟁이부자들티비] 나 [부동산 읽어주는 남자] 와 정책과 통계를 분석해주는 [삼프로티비]도 추천드립니다. 이론을 접한뒤에는 아실이나 호갱노노 앱을 활용해서 관심 지역의 시세 변화와 거래량을 직접 조회해보는 연습을 병행해서 지식이 실전 감각으로 연결되게 하시기 바랍니다. 감사합니다.

안녕하세요. 최천호 공인중개사입니다.대학생 자격은 재학중인 대학이 소재한 지역의 주택만 가능하고 취업준비생의 자격은 타지역으로 주소지 외 거주 희망지를 지정해서 신청이 간으합니다. 차상위계층 요건을 갖추고 있어서 졸업 후 미취업 상태에서 서울 지역 취업준비생 유형으로 신청시 당첨 확률은 매우 높습니다. 신청 후 입주까지는 약 2~3개월이 걸리며 지원 한도를 넘는 1억 3천만원 매물은 초과분과 기본 보증금을 본인이 부담한 뒤에 퇴거시 안전하게 돌려받게 됩니다. 자격 취득과 별개로 서울 내 LH 심사 조건을 충족하고 임대인이 승인하는 전세 매물을 찾는 발품 과정이 가장 큰 난관이 됩니다. 감사합니다.

안녕하세요. 최천호 공인중개사입니다.부동산 세금은 크게 취득단계에 내는 취득세와 지방교육세, 보유단계에 내는 재산세와 종합부동산세, 양도와 증여 단계에서 내는 양도소득세, 증여세로 분류가 됩니다. 정부의 정책적인 의도는 세율 조절을 통해서 불필요한 투기 수요의 자금줄을 죄고 시장 과열시에는 매물 출회를 유도하며 침체기에는 거래를 활성화하는 경기 조절 장치로 활용하려고 합니다. 세제 강화시 세입자에게 임대료 상승등 세부담이 전가되거나 매도 대신에 증여를 선택해서 매물이 잠기는 부작용이 생길 수 있으나 반대로 완화가 된다면 매수 심리가 회복되는 효과를 가져오게 됩니다. 감사합니다.

안녕하세요. 최천호 공인중개사입니다.만료 2개월 전까지 아무런 연락이 없으면 법적으로 묵시적 갱신이 되면서 기존 조건 그대로 2년 더 거주할 수 있으므로 만료 직전에 갑자기 나가라고 할 수 없습니다. 만약 2개월이 되기전에 집주인이 실거주를 이유로 나가달라고 하면 이사를 준비해야 하지만 실거주가 거짓이나 정당한 사유가 없다면 계약갱신청구권을 사용해서 2년 연장이 더 가능합니다. 불안감을 없애기 위해서 집주인에게 먼저 문자로 연장 의사를 확인해서 묵시적 갱신 여부를 확정 짓거나 계약갱신청구권 사용 의사를 밝히는 것이 안전해 보입니다. 감사합니다.

안녕하세요. 최천호 공인중개사입니다.종부세, 임대소득세 누진 과세를 피하기 위해서 명의를 공동명의나 법인으로 활용하고 양도시 차익과 비과세 요건을 고려해서 매도 순서를 사전에 계획하셔야 합니다. 시설 수리비 등 제반 비용의 세금계산서나 현금영수증을 철정하게 챙겨서 양도세와 소득세를 절감하고 주택임대사업자 등록의 실익을 지속적으로 점검해야 합니다. 마지막으로 다수 주택의 임대료 체납과 공실, 하자보수 이력을 효율적으로 다루기 위해서 전문 임대관리 업체에 위탁하거나 관리앱을 도입하는 것도 좋습니다. 감사합니다.

안녕하세요. 최천호 공인중개사입니다.건물 구조나 누수 등 집 자체의 문제로 인한 곰팡이라면 민법상 집주인이 도배와 수선을 해줄 의무가 있습니다. 단 세입자의 환기 미흡 등 관리 소홀이 원인이라면 세입자가 부담해야 할수도 있습니다. 먼저 제습기 사용과 환기 등 충분히 관리했다는 사실과 함께 벽지가 울고 곰팡이가 핀 현장에 사진과 동영상을 촬영해서 집주인에게 수리를 요청하세요. 만약 집주인이 수선 요구를 차일피일 미루거나 거부한다면 내용증명을 발송하고 곰팡이로 인해 정상적인 거주가 불가능할 정도라면 계약해지나 손해배상도 요구할 수 있습니다. 감사합니다.