경제
보통 몇십년정도 아파트가 되면 재건축 조건이 되나요?
보통 몇십년정도 아파트가 되면 재건축 조건이 되나요?
어느정도 지난 아파트부터 재건축 후보로 들어가는지 통상적으로 궁금합니다.
9개의 답변이 있어요!
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.
아파트의 재건축은 준공된지 30년이상 되는 아파트중에서 200세대 이상이거나 부지면적 10,000m2 이상인 지역으로 안전사고 우려가 있고 재해 등이 우려되어 신속히 정비사업을 추진할 필요가 있는 지역에 해당되어 안전진단에서 전체주택에서 2/3이상이 재건축이 필요하다는 판정을 받은 경우 추진이 될 수 있는데, 법에 규정된 비율로 소유자들의 동의가 있어야 하며 건설사와 가격에 대한 조율이 잘 되어야 순조롭게 진행될 수 있습니다. 최근에는 재건축 사업을 빠르게 진행하기위해 안전진단은 사업시행계획인가 전까지만 통과하면 되도록 제도가 변경(30년 경과한 아파트는 안전진단 없이 조합 설립하여 사업 착수 가능)되었으며 조합설립시 동의율 요건 완화 및 주민동의절차 간소화 등 제도가 개선되고 있습니다. 하지만 그럼에도 소유자들간의 의견 일치가 잘 안되는 경우도 많으며 건설사들이 단가를 올리고 있어 실제 진행까지 시간이 많이 소요되어 예정보다 공사가 지연되는 경우가 많이 일어나고 있습니다.
안녕하세요. 최병옥 공인중개사입니다.
재건축이 되기 위해서는 통상 30년이 지나야 하고 30년이 지나게 되면 안전진단등을 통해서 통과가 되면 바로 재건축 추진이 가능하게 됩니다. 감사합니다.
안녕하세요. 최천호 공인중개사입니다.
법적인 최소 연한은 준공후 30년 이상입니다. 30년이 지난 아파트는 자격을 갖춰서 재건축 추진을 위한 정비계획 수립과 안전진단 등 절차에 본격적으로 돌입할 수 있게 되는데 연식이 30년이 넘었다고 해서 전부 곧바로 재건축이 되는 것은 아니고 단지의 사업성과 주민 동의 여부에 따라서 시기가 크게 달라집니다. 통상적으로 30년이 넘은 시점부터 후보지로 논의되기 시작하는데 조합 설립과 실제 착공까지는 보통 수년에서 10년 이상의 긴 시간이 추가로 소요됩니다. 감사합니다.
안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.
통상적으로는 준공 후 30년 정도 지난 아파트부터 재건축 가능성이 본격적으로 거론된다고 보시면 됩니다. 현행 제도상 노후·불량건축물의 연한은 지역 조례에 따라 정해지는데, 법령상 준공 후 20년 이상 30년 이하의 범위에서 정하도록 되어 있고, 일반적인 철근콘크리트 아파트는 많은 지역에서 30년을 기준으로 하고 있습니다. 국토교통부도 재건축 제도를 설명할 때 준공 후 30년이 지난 아파트를 재건축 추진이 가능한 노후 아파트의 대표적인 기준으로 제시하고 있습니다.
그래서 부동산 시장에서는 보통 20년대 중후반 정도가 되면 향후 재건축 가능성을 조금씩 이야기하기 시작하고, 준공 30년을 넘기면 실제 재건축 후보 단지로 관심을 받는 경우가 많습니다. 예를 들어 1996년에 준공된 아파트라면 2026년에 30년 차가 되는 식입니다. 다만 30년이 지났다고 해서 자동으로 재건축이 확정되는 것은 아닙니다.
실제로 재건축이 추진되려면 단순히 건물 나이뿐만 아니라 건물의 노후도와 주거환경, 정비계획 수립 가능 여부, 주민들의 추진 의사, 용적률과 대지지분, 일반분양 물량 등 사업성까지 함께 봐야 합니다. 같은 30년 된 아파트라도 기존 용적률이 낮고 대지지분이 넓어 새 아파트를 더 많이 지을 수 있는 단지는 사업성이 좋아 재건축 추진이 빠를 수 있는 반면, 용적률이 이미 높거나 세대당 대지지분이 작은 단지는 35~40년이 넘어도 사업이 쉽게 진행되지 않는 경우가 있습니다.
최근에는 재건축 절차도 과거보다 완화되어 준공 후 30년이 지난 단지는 재건축진단과 정비계획 수립 등 일부 절차를 예전처럼 반드시 순차적으로만 진행하지 않고 병행할 수 있도록 제도가 개선되었습니다. 따라서 현재 기준으로는 ‘재건축 후보가 될 만한 연식’을 간단하게 판단할 때 준공 30년 전후를 가장 먼저 보시면 됩니다.
결론적으로 10~20년 된 아파트는 일반적으로 재건축을 논하기에는 이른 편이고, 25년 정도부터 장래 재건축 가능성을 살펴볼 수 있으며, 30년을 넘긴 아파트부터 재건축 후보라는 표현을 본격적으로 사용하는 경우가 많다고 이해하시면 됩니다. 다만 투자 목적으로 재건축 가능성을 판단하시는 것이라면 연식만 보는 것보다는 용적률, 대지지분, 세대수, 정비구역 지정 여부와 주변 신축 아파트 시세까지 같이 보는 것이 훨씬 중요합니다. 이러한 부분들을 참고해 주시기 바랍니다. 감사합니다.
안녕하세요. 유현심 공인중개사입니다.
2024년 제도 개편으로 준공 후 30년이 지난 아파트는 안전진단을 통과하기 전에도 재건축 절차에 착수할 수 있도록 제도가 바뀌었습니다
안전진단(현재 제도상 재건축진단)은 사업시행인가 전까지 통과하면 되도록 바뀌었습니다
그래서 요즘 부동산에서 30년 된 아파트는 재건축 가능 연식에 들어왔다라고 이야기하는 경우가 많습니다
안녕하세요. 한영현 공인중개사입니다.
답변드리겠습니다.
법적으로 준공 후 30년이지만 재건축을 논의할 자격이 생기는 시기일 뿐 자동으로 재건축이 되는 것은 아닙니다.
실제 재건축 추진은 안전진단, 정비구역 지정, 주민 동의 등 다양한 관문이 필요합니다.
감사합니다.
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.
통상적으로 아파트 재건축은 준공 후 30년 정도가 지나면 재건축을 검토할 수 있는 연한에 들어왔다고 볼 수 있습니다.
다만 30년이 지났다고 해서 바로 재건축이 가능한 것은 아닙니다. 재건축진단을 비롯해 정비구역 지정, 주민 동의, 조합설립 등의 절차를 거쳐야 하며, 실제 사업 추진 여부는 해당 단지의 용적률이나 입지, 사업성, 주민 동의율 등에 따라 크게 달라질 수 있습니다.
따라서 일반적으로는 30년 이상 된 아파트부터 재건축 후보로 관심을 가지는 경우가 많지만, 연식만으로 재건축 가능성을 판단하기보다는 사업성과 현재 사업 진행단계를 함께 확인하는 것이 중요합니다.
안녕하세요. 최현지 공인중개사입니다.
도시 및 주거환경정비법상 준공 후 30년이 지난 아파트부터 재건축 안전진단을 신청할 수 있는 법적인 요건이 주어집니다. 실제로는 용적률 등 사업성과 주민 동의율 확보 문제로 인해 지어진지 30년~35년 안팎이 경과한 시점부터 본격적인 재건축 논의가 시작됩니다. 최근에는 과거와 다르게 주차 난방 등 주거환경 중심의 평가 비중이 커져서 30년이 넘은 단지들이 재건축 문턱을 넘는 사례가 늘고 있습니다.
안녕하세요. 김경환 공인중개사입니다.
현재 대부분의 기준은 아파트 준공 기준 30년 정도가 되면 재건축 후보군에 들어간다고 보시면 됩니다. 30년이 됐다고 해서 바로 재건축 확정은 아니며 재건축진단을 받아야 추진이 될 수 있습니다.