첫 자취! 전세 관련 문의드립니다!!

Question

처음 자취방을 구하는 거라 잘 몰라 문의드립니다.

집은 구한 상태이고, 현재 계약서 작성 전 가계약금 일부를 먼저 송금했습니다. 이번 주에 본계약서를 작성할 예정인데, 중개사님께서 안내해 주신 절차가 아래와 같습니다.

협의된 날짜에 집주인분과 만나 임대차계약서를 작성한다.

작성된 계약서를 가지고 전세권 설정을 직접 진행한다.

계약서를 가지고 은행에 방문하여 전세대출을 알아본다.

잔금일에 대출을 실행하고 잔금을 지급한다.

이후 전세보증보험에 가입한다.

위와 같은 순서로 진행하는 것이 맞는지 궁금합니다.

아울러 계약서 작성 시 중개사님께서 임대인의 국세·지방세 관련 내용과 등기부등본 등을 직접 확인해 보라고 하셨는데요.

등기부등본은 제가 직접 발급하여 확인할 수 있는 것으로 알고 있습니다. 다만 임대인의 국세·지방세 체납 여부도 계약 전에 임차인이 직접 확인할 수 있는지 궁금합니다.

처음 전세 계약을 진행하는 상황이라, 계약 전부터 잔금 지급 및 입주까지 전체적으로 어떤 순서

Answer 1

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.

전체적인 순서는 크게 틀리지는 않지만 몇 가지 확인하실 부분이 있습니다.

우선 전세권 설정은 임차인이 임의로 진행할 수 있는 절차는 아니며 임대인의 협조가 필요합니다. 또한 일반적인 주택 전세계약에서는 반드시 전세권을 설정해야 하는 것은 아니고, 주택을 인도받은 뒤 전입신고와 확정일자를 받아 대항력과 우선변제권을 확보하고 전세보증금반환보증에 가입하는 방법을 많이 이용합니다. 혹 전세권 설정이 필요한 상황이라면 계약서 작성 전에 임대인과 설정 여부와 비용부담 등을 미리 협의해 두는게 일반적입니다.

그리고 중개업소를 통한 계약이라면 중개사는 등기부등본 등을 확인하여 소유권 및 근저당권 등 권리관계를 확인·설명할 의무가 있으므로, 임차인에게 단순히 직접 확인하라고 하는 것은 적절하지 않아 보입니다. 무엇보다 중개사에게 이러한 내용을 확인하고 설명해달라고 요청하시는 게 맞을 듯 보입니다 . 또한 임대인의 국세·지방세 체납 여부 역시 전세계약에서 중요한 확인사항이므로 임차인이 직접 확인할 수도 있지만 중개사에게 체납 여부 확인과 관련 서류에 대해 안내를 요청하시는 것이 좋습니다.

일반적인 진행 순서는

계약서 작성 → 전월세신고 및 확정일자 확보 → 전세대출 신청 및 심사 → 잔금일 잔금 지급 및 주택 인도 → 전입신고 → 보증보험 가입정도로 보시면 됩니다.

Answer 2

안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.

처음 전세계약을 진행하신다면 중개사님이 안내한 순서가 큰 틀에서는 맞지만, 계약 전에 몇 가지를 먼저 확인하는 것이 중요합니다.

본계약 전에는 등기부등본과 건축물대장, 주변 시세, 선순위 근저당이나 압류 여부 등을 확인하고, 가능하면 은행에 미리 문의해 해당 주택이 전세대출이 가능한지 확인하는 것이 좋습니다. 전세보증보험 가입 가능 여부도 계약 전에 확인해 두는 것이 안전합니다. 특히 전세대출이 꼭 필요한 경우에는 임대인이나 주택의 문제로 대출 또는 보증보험 가입이 불가능할 경우 계약금을 반환하고 계약을 해제할 수 있다는 내용을 특약에 넣어두는 것이 좋습니다.

계약서를 작성한 뒤에는 전세대출을 정식으로 신청하고 확정일자를 받아두시면 됩니다. 중개사님이 말씀하신 전세권 설정은 반드시 해야 하는 절차는 아니며, 일반적인 주택 전세계약에서는 실제 입주 후 전입신고를 하고 확정일자를 받아 대항력과 우선변제권을 확보하는 경우가 많습니다. 전세권을 설정하더라도 전입신고와 확정일자는 별도로 해두는 것이 안전합니다.

잔금일에는 잔금을 보내기 직전에 등기부등본을 다시 발급해 계약 이후 새로운 근저당이나 압류, 가압류 등이 설정되지 않았는지 꼭 확인하시기 바랍니다. 이상이 없다면 대출 실행과 잔금 지급, 열쇠 인도 및 입주를 진행하고 가능한 한 당일에 전입신고까지 마치는 것이 좋습니다. 계약서에는 잔금일 또는 그다음 날까지 임대인이 새로운 담보권을 설정하지 않는다는 내용의 특약도 넣어두면 도움이 됩니다. 이후 전세보증금 반환보증도 가입하시면 됩니다.

임대인의 국세·지방세 체납 여부도 확인할 수 있습니다. 가장 간단한 방법은 계약 전에 임대인에게 국세와 지방세 납세증명서를 요청하는 것입니다. 계약 체결 후 일정 요건을 충족하면 임대인의 동의 없이도 미납 세금을 열람할 수 있는 제도도 있으므로 필요하면 세무서나 지자체에 확인해 보시면 됩니다. 처음 전세계약이라면 무엇보다 계약 전에 권리관계와 대출·보증 가능 여부를 확인하고, 잔금 직전에 등기부등본을 한 번 더 확인하는 절차를 꼭 챙기시는 것이 좋습니다. 감사합니다.

Answer 3

안녕하세요. 최현지 공인중개사입니다.

전세권은 비용과 절차가 복잡하니깐 패스하시고 계약 당일 주민센터를 찾아서 확정일자를 받는 것만으로도 충분히 안전한 우선변제권이 생깁니다. 계약서 쓸 때 국세,지방세 완납증명서를 지참해 달라고 중개사를 통해서 요구하세요. 국세와 지방세 완납증면서는 본 계약을 맺고 확정일자를 받은 이후부터 잔금일까지만 열람할 수 있고 아직 계약전이라면 집주인의 동의가 있어야 볼 수 있습니다. 크게 정리하면 계약서 작성과 확정일자 > 은행 대출 심사 > 잔금 치르고 이사 당일에 전입신고와 보증보험을 가입하는 순서로 움직이시면 됩니다.

Answer 4

안녕하세요. 최병옥 공인중개사입니다.

우선 전세 계약의 경우 가계약 후 일정을 잡아서 임대인을 만나 직접 임대차계약서 작성을 할 수 있습니다.

잔금 직전에 등기부등본을 통해서 다른 선순위가 잡혔는지 알아보시면 되고 또한 국세의 경우 세무서, 지방세의 경우 주민센터등에 신분증, 임대차계약서등을 가지고 열람을 하시면 됩니다.

이상이 없을 경우 잔금 후 입주를 하고 확정일자 + 전입신고를 통해서 우선변제권 및 대항력을 갖추시고 전세보증보험 가입을 하시면 안전하게 보증금을 지킬 수 있습니다. 감사합니다.

Answer 5

안녕하세요. 최천호 공인중개사입니다.

중개사 절차중 전세권 설정보다는 대출신청과 확정일자를 먼저 해야 하며 비용이 드는 전세권 설정은 보통 생략을 합니다. 대출을 원활하게 받고 집주인의 혹시 모를 담보대출 등의 행동으로부터 내 돈을 지키기 위해 확정일자를 먼저 받아야 합니다. 임대인의 세금 체납은 계약 전 임대인 동의하에 세무서나 주민센터에서 열람하거나 계약시 납세증명서 발급을 요구해서 확인이 가능합니다. 따라서 계약 및 확정일자 > 전세대출 신청 > 잔금 지급과 전입신고, 보증보험 가입 순서로 진행합니다. 감사합니다.

Answer 6

안녕하세요. 채정식 공인중개사입니다.

말씀하시는 진행 방식은 이상 없다 보여지고 전세권 설정은 필수는 아니니 참고하시기 바라고 계약서 작성 전 전세대출과 보증보험 가능 여부를 확인해 보시고 등기부등본과 임대인의 체납 여부 중개사에게 요청하셔서 확인을 해보시면 됩니다

Answer 7

안녕하세요. 한영현 공인중개사입니다.

말씀 하신 내용처럼 진행하면 됩니다.

다만 보증보험 같은 경우는 사전에 미리 검토하시어 계약서 작성할 때 특약사항에 포함하는 것이 임차인 입장에서 좋고 등기부등본은 직접 발급이 가능하지만 임대인의 국세, 지방세는 계약전 임대인에게 요청하여 확인하셔야 합니다.

감사합니다.