전세계약 부동산 대필 질문드립니다!

Question

안녕하세요 이번에 전세계약예정인데

들어갈집 임차인이 만기예정일보다 빨리 나가게되어 집주인이 임차인에게 다음 세입자를 구하고 나가달라고 하셨고 지금 임차인이 직접 부동산어플에 집을 올려서 저희가 보러가게되었습니다

지금 임차인분이 본인들이 구하면 부동산에서 대필료만 내면 계약서 부동산에서 작성하는걸로했고 직인 찍어준다고 확인받았습니다

그래서 이번주에 계약하러가는데 여기서 궁금한게 중개인은 대필만 해주는거라 특약사항은 임대인과 얘기하라는데 그럼 계약서쓰기전에 미리 임대인과 얘기해서 작성할 내용을 미리 얘기해서 가야되나요?

아니면 그날가서 얘기하면 중개인이 적어주시는건가요?

그리고 특약사항에 요새 퇴실할때 전세금받고 나가기 어렵다고해서 계약종료시 보증금지급이 늦어지면 그에대한 금전적 손해를 보장하겠다는 내용을 넣고싶은데 어떤가요?

전세들어갈집에 융자금이 많지는 않지만 있긴있어서요

물론 보증보험도 들 생각입니다

이외에도 세금에관련한것, 잔금일 익일까지 등기부등본 권리관계 변동없어야한다는것, 공동명의라서 한 사람의 계좌에 입금하기로 임대인전원이 합의한다는 내용과 전세대출과 보증보험 가입불가시 계약파기한다는내용도 특약으로 추가 할 예정입니다

이 외에 또 추가할것이 있을지도 알려주시면 감사하겠습니다

Answer 1

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.

질문의 내용들만 넣으셔도 크게 문제될 부분은 없으나, 문제는 상대방인 임대인이 위 특약기재에 동의를 하여야 합니다. 보통 보증금 지급지연에 따른 별도의 손해배상을 임대인이 동의하기는 어려워 보일수 있고, 나머지 부분들은 기본적인 부분으로 크게 문제는 없겠으나, 보증보험 가입불가시 혹은 전세대출불가시 계약해지및 계약금 반환특약은 임대인에 따라 거부하거나 세부적으로 기재할 가능성이 있습니다 .보통 보증보험 , 전세대출은 주택요건이 충족되지 않아 가입이 불가한경우로써 라는 전제가 달릴수 있습니다.

Answer 2

안녕하세요. 한영현 공인중개사입니다.

대필 상황에서도 특약은 임대인과 미리 합의한 후 작성하는 것이 맞습니다.

1. 임대인 매매계약 체결 시 즉시 임차인에게 통보

이 부분을 첨가 하시면 좋겠습니다.

감사합니다.

Answer 3

안녕하세요. 최현지 공인중개사입니다.

특약 사항은 계약 당일 당황하지 않도록 임대인과 사전에 미리 협의하여 중개인에게 전달해 두는 것이 가장 효율적입니다. 보증금 반환 지연 시 지연 이자를 지급한다는 문구와 함께 융자가 있다면 잔금 시 이를 상환, 말소하고 확인 서류를 제출한다는 조건을 반드시 넣으세요. 임대인의 미납 세금 확인 및 소유권 변동 시 사전 통지 의무를 추가하고 공동명의인 경우 전원의 신분 확인과 위임장 서류를 철저하게 챙겨야 합니다. 대필 계약은 중개 책임이 제한적이므로 계약 직전 본인이 직접 등기부등본을 발급받아 권리관계를 최종 확인하고 모든 합의 사항을 문서화하여 날인하시기 바랍니다.

Answer 4

그래서 이번주에 계약하러가는데 여기서 궁금한게 중개인은 대필만 해주는거라 특약사항은 임대인과 얘기하라는데 그럼 계약서쓰기전에 미리 임대인과 얘기해서 작성할 내용을 미리 얘기해서 가야되나요?

==> 미리 협의할 수도 있고, 계약서 작성하는 곳에서 추가 협의도 필요합니다.

아니면 그날가서 얘기하면 중개인이 적어주시는건가요?

==> 가능합니다.

그리고 특약사항에 요새 퇴실할때 전세금받고 나가기 어렵다고해서 계약종료시 보증금지급이 늦어지면 그에대한 금전적 손해를 보장하겠다는 내용을 넣고싶은데 어떤가요?

==> 임대인 만 동의를 한다면 반영시킬 수가 있습니다

Answer 5

안녕하세요. 유현심 공인중개사입니다.

미리 임대인과 합의하고 가는 게 맞습니다

대필은 말 그대로 서류 작성만 중개인(공인중개사)이 해주는 것입니다

계약 조건 결정 권한은 전부 임대인 vs 임차인 당사자이고 중개인은 조건 결정 안 합니다

중개인은 합의된 내용을 계약서에 반영만 합니다

특약으로 임대인은 계약 종료일에 보증금을 즉시 반환하며, 지연 시 지연이자를 지급한다

또는 보증금 반환 지연 시 임차인의 실손해를 배상한다는 문구를 넣어도 됩니다

Answer 6

안녕하세요. 최병옥 공인중개사입니다.

우선 특약의 경우 임대인과 우선 협의를 해서 합의가 될 경우 공인중개사는 임대차계약서에 기재를 하게 됩니다.

따라서 원하는 특약이 있을 경우 사전에 임대인과 사전 협의 및 동의가 먼저 있어야 계약서 작성하느날 혼선이 없을 듯 합니다. 공인중개사가 수수료를 받고 중개를 할 경우 권리분석이나 중재 역할을 할 수 있지만 위의 경우 임대인과 임차인 사이 중개수수료 없이 대필 수준일 경우 임대인과 임차인은 사전에 협의가 우선이 될 필요가 있어 보입니다.

감사합니다.