답변 내역

안녕하세요. 최천호 공인중개사입니다.2026년 세법상 양도소득세는 개인별이 아닌 세대별로 합산합니다. 성인 자녀가 주택을 보유한 상태에서 부모님과 같은 주소지에 거주하며 생계를 같이한다면 주민등록상 분리 여부와 관계없이 실질적으로 1세대 2주택에 해당합니다. 자녀가 별도 세대로 인정받아 각각 1주택자가 되려면 단순히 주소만 옮기는 것이 아니라 만 30세 이상이거나 중위소득 40% 이상의 소득이 있으면 실제로 주거를 달리하며 독립 생계를 유지해야 합니다. 자녀가 보유한 주택에 실제로 살고 있지 않더라도 세법상 주택 수 산정에는 그대로 포함이 됩니다. 따라서 부모님 댁에 함께 사는 동안 부모님 집을 파신다면 1주택 비과세 혜택을 받지 못하고 다주택자 양도세가 부과됩니다. 만약 자녀가 집이 있는 상태에서 60세 이상의 부모님을 모시기 위해 세대를 합친 경우라면 합가한 날로부터 10년 동안은 각각 1주택자로 보아 먼저 파는 주택에 대해 비과세 혜택을 받을 수 있습니다. 감사합니다.

안녕하세요. 최천호 공인중개사입니다.법적으로 집주인이나 세입자 모두 계약 종료 6개월 전부터 2개월 전까지는 연장 여부를 말해야 합니다. 만약 이 시기까지 양측 모두 아무 말이 없다면 기존 조건 그대로 2년이 자동으로 연장되는 묵시적 갱신이 됩니다. 더 살고 싶다면 늦어도 만료 2개월 전까지는 집주인에게 의사를 밝히는 것이 가장 안전합니다. 집주인이 보증금을 올리거나 나가달라고 할 수 있기 때문에 미리 상화을 파악하는 것이 유리합니다. 보통은 조건을 변경하려는 쪽이 먼저 연락하만 아무도 연락하지 않을 수도 있습니다. 확실히 연장하고 싶다면 임차인이 먼저 연락해서 확답을 받는 것이 좋습니다. 집주인이 나갈달라고 하더라도 임차인은 법적으로 1회(2년) 더 연장할 권리가 있습니다. 이경우 임대료 인상은 최대 5% 이내로 제한이 됩니다. 감사합니다.

안녕하세요. 최천호 공인중개사입니다.2026년 기준으로 실거래가가 12억원가지는 비과세입니다. 따라서 8억원에 파실 경우 내야 할 양도소득세는 0원입니다. 보유기간 2년이상 (취득당시 조정대상지역이었다면 거주 2년 포함)을 충족해야 합니다. 다주택자 또는 비과세 미대상인 경우는 매도금액에서 취득가액과 필요경비를 뺀 차익에 대해 새금이 부과됩니다. 단 2026년 5월 9일까지는 다주택자 양도세 중과가 유예되므로 기본세율이 적용됩니다. 부동산 중개수수료는 8억 거래 시 상한 요율은 0.4%이니 최대 320만원이며 이는 공인중개사와 협의하여 낮출 수 있습니다. 재건축 시 주의사항은 투기과열지구라면 10년 보유 5년거주를 해야 매수자에게 조합원 지위가 넘어가며 공동명의라면 두 분 모두 이요건을 채워야 안전합니다. 또한 투기과열지구라면 조합설립인가 이후 매도시 원칙적으로 매수자가 조합원 지위를 돌려받지 못하고 현금청산 대상이 될 수 있습니다. 감사합니다.

안녕하세요. 최천호 공인중개사입니다.다주택자 양도세 중과 유예까 2026년 5월 9일로 종료됩니다. 5월 10일 이후 매도 시 최고 82.5%의 세금 폭탄을 맞을 수 있습니다. 임대사업자가 종료된 오피스텔에 세입자가 전입신고를 했다면 이는 법적으로 주택입니다. 이 집 한 채 때문에 실거주 아파트를 팔 때 비과세를 못받고 다주택자 중과대상이 됩니다. 본인 아파트의 비과세 혜택이 오피스텔 매매가보다 훨씬 큽니다. 따라서 아파트를 팔 계획이 있다면 오피스텔을 먼저 정리하거나 업무용으로 확실히 전환해야 합니다. 즉 5월 10일이 자면 다주택 상태에서 집을 팔기 매우 어려워집니다. 임대사업자 끝난 오피스텔이 아파트 비과세를 막고 있지는 않은지 세무사와 상의가 필요합니다. 감사합니다.

안녕하세요. 최천호 공인중개사입니다.우러세를 더 준다고 해도 주인이 거부하면 전입신고는 불가능합니다. 전입신고 시 건물이 주택으로 간주되어 주인에게 엄청난 양도세나 종부세가 부과될 수 있고 10%의 월세보다 세금이 훨씬 크면 주인은 거절합니다. 주거용 사용이 적발되면 매년 거액의 이행강제금이 나올 수 있어 주인들이 매우 꺼립니다. 최근 법이 강화되어 생활숙박시설을 주거용으로 사용하면 시가표준액의 10%에 달하는 이행강제금을 매년 부과하여 주인 입장에서는 전입신고를 허용하는 것 자체가 불법을 자인하는 꼴이 되어 큰 부담을 느낍니다. 지인은 운 좋게 조건이 맞는 주인을 만난 것이며 이는 법적 권리가 아닌 집주인과의 개별적인 합의 사항입니다. 돈을 더 주는 조건으로 공인중개사에게 협상을 시도해 볼 순 있으나 주인이 세금 문제로 거절할 확률이 매우 높습니다. 감사합니다.

안녕하세요. 최천호 공인중개사입니다.내 집의 가치보다 작은 평수를 신청하면 차액을 환급받고 더 크거나 비싼 집을 신청하면 분담금을 내야 합니다. 보통의 새 집값의 일부를 더 내는 경우가 많습니다. 집주인 입장에서는 낡은 아파트가 고가의 신축 아파트로 변하면서 전체적인 재산 가치가 크게 상승하는 것이 가장 큰 이득입니다. 이주 단계가 되면 건물을 비워야 하므로 세입자에게 전세금을 직접 돌려줘야 합니다. 돈이 부족하면 이주비 대출을 활용하기도 하니다. 이제 막 동의서를 받는 단계라면 실제 입주까지는 10년이상의 긴 시간이 걸립니다. 당장 현금이 생기기보다 내 집이 훨씬 비싼 새 집이 된다는점이 핵심 이득입니다. 감사합니다.

안녕하세요. 최천호 공인중개사입니다.최신 법령에 따라서 10만원 이상의 정액 관리비는 일반관리비, 전기, 수도료, 인터넷 등 항목별 세부 금액을 반드시 고지해야 합니다. 6평 기준 13만원은 서울 평균의 2배 수준입니다. 경비원이 없는데도 이 금액이 나오는 것은 관리비가 꼼수 월세로 쓰일 가능성이 큽니다. 집합건물법에 따라 임차인은 관리비 장부와 영수증을 보여달라고 요구할 권리가 있으며 관리인은 이를 거절할 수 없습니다. 내역 공개를 거부하거나 부당하게 높다면 지자체 민원이나 분쟁조정위원회를 통해 법적 도움을 받을 수 있습니다. 즉 13만원은 법적 상식적으로 과도합니다. 관리인에게 최신 법에 다라 세부 항목별 영수증을 보여달라고 정당하게 요구하세요. 감사합니다.

안녕하세요. 최천호 공인중개사입니다.다주택자 양도세 중과 유에가 끝나면서 6월 1일 보유세 부과 전에 집을 팔려는 매물이 늘어나 공급 압박이 커졌습니다. 스트레스 DSR 3단계 시행으로 대출 한도가 줄어들어 서울, 수도권 고가 아파트를 살 수 있는 매수자의 자금줄이 막혔습니다. 기준금리가 높은 수준을 유지하면서 이자 부담을 느낀 수요자들이 매수를 미루고 시장을 지켜보는 중입니다. 그동안 짧은 시간에 집값이 너무 올랐따는 인식과 설 연휴 같은 계절적 요인이 겹쳐 거래가 줄어들었습니다. 즉 팔려는 사람은 세금 때문에 늘었으나 사려는 사람은 대출 때문에 줄어들어 상승폭이 깎인 상태입니다. 가격이 급락하는 하락 반전이라기보다는 시장의 매수 동력이 약해지며 상승폭이 줄어드는 강보합권 숨고르기 상태로 판단됩니다. 감사합니다.

안녕하세요. 최천호 공인중개사입니다.LH는 부채 비율을 따져 위험한 집은 1차로 걸러주지만 집주인의 미래 세금 체납이나 고의적인 사기까지 완벽히 막지는 못합니다. LH가 보증보험을 가입하므로 사고 시 원칙적으로 돌려받습니다. 주의할점은 본인이 주소를 옮겨 대항력을 잃으면 보험금 지급이 거절되어 20%를 날릴 수 있습니다. 다주택 임대인은 전형적인 갭투자 구조일 확률이 높아 집주인이 자금줄이 하나만 막혀도 여러채가 동시에 경매에 넘어가는 대형 사고로 이어질 수 있습니다. 필수로 체크할점은 보증금보다 순위가 앞서는 국세, 지방세 체납 여부를 반드시 확인하시고 거주 중 주소를 절때 빼지 마시고 전입신고를 유지해야 합니다. 마지막으로 전세가가 매매가와 너무 비슷한 깡통저네인지 주변 부동산을 통해 직접 확인하시길 바랍니다. 감사합니다.

안녕하세요. 최천호 공인중개사입니다.7억 미만 예산으로 추천드리는 경기도 주요 지역은 양주 옥정은 30평대 4~5억원대 신도시라 깨끗하고 공원이 많아 아이 키우기 가장 여유롭습니다. 지제,고덕 외곽 평택은 30ㅍㅇ대 5~6억원대로 삼성전자 배후지로 일자리가 풍부하고 미래 가치가 높습니다. 시흥 은계,장현은 30평대 6억 후반으로 공원과 학교가 잘 인접해 있으며 서울 접근성이 계속 좋아지는 중입니다. 남양주의 다산, 별내 외곽은 30평대 6억원대로 8호선 연장으로 잠실 이동이 편리하고 산책로가 잘 되어 있습니다. 즉 가성비는 양주, 미래 투자는 평택, 서울 접근성을 남양주나 시흥을 추천드립니다. 감사합니다.