답변 내역

안녕하세요. 최천호 공인중개사입니다.여동생의 지분을 본인에게 매수하는 유상 양도 방식을 취할경우 여동생은 지분만큼의 양도소득세, 본인을 취득세 및 등기 비용을 부담하며 가족 간 거래이므로 실제 매매 대금이 계좌로 이체된 증빙을 반드시 남겨야 합니다. 현재 시세의 70%에 달하는 대출은 개인의 소득 및 DSR 규제에 따라 단독 명의로 승계가 어려울 수 있으므로 등기 변경 전 반드시 주거래 은행을 통해 대출 승계 가능 여부와 한도를 사전 심사받으시기 바랍니다. 국세청은 가족 간 저가 매매를 증여로 간주할 위험이 크므로 시세를 감안한 적정 거래가를 설정하고 전문가인 세무사의 도움을 받아서 양도세와 증ㅇ세 이슈를 사전에 검토한뒤 등기를 진행하는 것이 가장 안전합니다. 감사합니다.

안녕하세요. 최천호 공인중개사입니다.월세 연체액이 2개월분에 달하면 법적으로 임대차 계약 해지가 가능하므로 즉시 우체국을 통해서 공식적인 내용증명을 발송해서 계약 해지 의사를 명확하게 통보하세요. 문자나 통화내역은 소송 시 중요한 증거가 되므로 모두 캡쳐 및 녹취하여 보관하시고 그럼에도 퇴거하지 않을 경우를 대비해서 법률 전문가와 상담해서 명도소송 및 점유이전 금지 가처분 절차를 준비해야 합니다. 세입자와의 갈등이 장기화될 수 있으니 사적인 연락보다는 내용증명을 통한 법적 대응을 우선시하고 이후 강제 집행 과정까지 고려해서 신속하게 조치를 취하는 것이 좋습니다. 감사합니다.

안녕하세요. 최천호 공인중개사입니다.대출 규제 완화 또는 강화 정책은 원칙적으로 입주자모집공고일 당시의 제도를 따르므로 2025년 5월 9일 공고된 단지라면 해당 시점의 규제가 적용됩니다. 2025년 5월 당시 생애최초 주택구입자에 대한 LTV 완화 정책이 유지되고 있었다면 계약일 6월 27일 대책 이후라 하더라도 공고일 기준인 LTV 80%를 적용받는 것이 원칙입니다. 다만 대출 시점의 금융 환경이나 해당 지역의 투기과열지구 지정 여부에 따라 예외가 있을 수 있으므로 대출을 실행할 은행의 상담 창구에 2025년 5월 9일 공고된 동탄 단지의 생애최초 LTV 저용 기준을 명확하게 확인하시기 바랍니다. 감사합니다.

안녕하세요. 최천호 공인중개사입니다.무리한 대출은 가계에 큰 심리적, 경제적 압박이 되므로 대출 원리금 상환액이 월 소득의 30%를 넘지 않는지 먼저 확인하고 부족한 예산은 전세보증금 차액 수준에서 해결가능한지 검토하세요. 대출 금리 인상기에는 현 주거지에 연장하여 주거비를 안정적으로 유지하고 저축을 병행하며 자금을 확보하는 것이 향후 더 나은 주거 환경으로 이동하기 위한 징검다리가 될 수 있습니다. 친구 초대나 공간 부족에 대한 아쉬움은 일시적일 수 있으나 무리한 대출로 인한 생활고는 장기적일 수 있으므로 이번에는 계약 연장을 통해 안정성을 확보하고 금리 하락기나 자금 상황이 나아질 때 이사를 준비하는 것을 권장합니다. 감사합니다.

안녕하세요. 최천호 공인중개사입니다.노원역 도보권 구축빌라 최저 매매가는 1억 후반에서 2억원 초반대로 형성되어 있으나 아파트 단지가 많아 역세권 빌라 매물 자체가 귀한 편입니다. 아직 직장이 확실하지 않은 상태에서 주택을 매매하면 향후 직장 위치에 따른 출퇴근 동선이나 자금 융통에 큰 제약이 생길 수 있어서 리스크가 큽니다. 따라서 무리한 매매보다는 SH, LH의 청년임대주택이나 연 1~2%대 금리인 청년버팀목 전세대출을 활용해서 주거 비용을 최소화하며 자금을 모으는 것이 유리합니다. 직장에 안착하고 출퇴근 동선이 확정된 1~2년 후에 디딤돌대출 등을 활용해 본격적인 매매를 고민하셔도 전혀 늦지 않으니 조급해 하지 않으셔도 되어 보입니다. 감사합니다.

안녕하세요. 최천호 공인중개사입니다.줄눈시공은 욕실 타일 사이 백시멘트의 곰팡이와 물때를 원천 차단해 주므로 물을 자주 쓰는 욕실 2곳과 현관 정도만 시공하는 것을 추천드립니다. 입주청소는 눈에 보이지 않는 미세한 공사 분진가 톱밥이 서랍장 안쪽까지 가득하므로 가족의 호흡기 건강과 체력 세이비를 위해서 대행을 맡기는 편이 좋습니다. 두 가지 모두 필수는 아니지만 입주후에는 시공이 단독으로 어렵기 때문에 예산이 허락한다면 입주청소를 1순위로 두고 진행하시는 것이 좋습니다. 반드시 이삿짐이 들어오기전에 줄눈 시공> 입주청소> 이사 순서로 일정을 짜야 하며 아파트 공동구매를 이용하면 비용을 아낄 수 있습니다. 감사합니다.

안녕하세요. 최천호 공인중개사입니다.LH 청약플러스 앱 설치 후 문자알림 서비스를 신청해서 부산 지역 청년 임대주택 공고를 실시간으로 모니터링 하시고 30세 직장인은 본인 소득과 자산 기준을 충족하면 신청이 가능하고 유지중인 청약통장으로 가점을 받을 수 있습니다. LH가 지은 아파트인 행복주택, 기존 웜룸을 임대하는 매입임대, 본인이 구한 전셋집을 지원받는 전세임대 중 선택해서 청약하시면 됩니다. LH 뿐만 아니라 부산도시공사 공고도 함께 확인하면 좋으며 국토부 마이홈 포털의 자가진단을 통해서 합격 가능성을 미리 점쳐볼 수 있습니다. 감사합니다.

안녕하세요. 최천호 공인중개사입니다.행복주택 재청약 제한이 완화되어 동일 단지 유형에 다시 신청할 수 있으며 당첨 전까지 현재 집에서 안정적으로 살 수 있습니다. 새 공고에 최종 당첨되면 기존계약은 해지해야 하며 전체 최대 거주기간은 리셋되지 않고 기존 거주 기간과 합산이 됩니다. 같은 단지 내에서 이동하는 경우 외부에 임시 거처를 구할 필요 없이 당일에 퇴거와 새 집 입주를 동시에 진행하면 되고 단순 임대료 갈아타기성 지원은 공고에 따라 기존 임대주택 거주자 감점이 있을 수 있으니 당첨 확률과 이사 비용을 먼저 계산해 보시기 바랍니다. 감사합니다.

안녕하세요. 최천호 공인중개사입니다.규제일 이전 매매 계약 주택이고 갱신권 행사로 기존 보증금 4억을 유지하므로 강화된 한도 제한 규정을 피해 추후 4억원까지 대출 자격이 유지될 가능성이 높아보입니다. 보증금 4억원 동결 후 추가할 월세는 법정 전환율인 연5.5%에 의거해서 최대 9.1만원을 넘지 않아야 하므로 구상하신 월 7~8만원은 법적으로 안전합니다. 계약서에 임차인의 갱신권 행사 및 기존 보증금 동결과 일부 차임 전환 합의를 명시해야 하며 은행에 따라서 월세 추가 시 대출 심사가 까다로워질 수 있으니 확인이 필요합니다. 감사합니다.

안녕하세요. 최천호 공인중개사입니다.매매가나 전세금 규모와 상관없이 현재 본인의 소득과 기존 부채와 다주택자 여부에 걸려 대출 가능 금액이 1억원으로 산정되었을 확률이 가장 높습니다. 임차인이 퇴거하고 본인이 입주하는 시점에 반환대출을 받는 것은 가능하지만 소득이나 부채 상황이 그대로라면 그대로 똑같이 1억원만 나올 수 있습니다. 8개월 후 부족한 전세금을 채우려면 소득이 높은 사람 기준으로 부부 합산 소득을 증빙하거나 기존 신용대출을 상환해서 DSR 한도를 늘려야 하며 필요시에는 2금융권 대출도 고려해봐야 합니다. 감사합니다.