기존 주택 대출 규제 소급 적용 여부 및 갱신권 청구 시 보증부 월세 전환 문의

Question

안녕하세요, 전문가님의 조언을 구하고자 문의드립니다.

현재 임대 중인 아파트의 임대차 계약 만기를 앞두고, 임차인과의 계약 연장 조건 및 향후 전세보증금 반환대출 한도와 관련하여 명확한 법적·금융적 판단이 필요해 질문을 남깁니다. 관련된 상세 현황은 아래와 같습니다.

1. 주택 및 임대차 현황

• 현재 임대 조건 : 전세 4억 원

• 주변 전세 시세 : 수리된 매물 기준 약 5억 원 선 형성

• 진행 상황 : 주택임대차보호법상 5% 인상(2,000만 원 증액)을 제안했으나,
  임차인이 자금 부족으로 증액이 어려워 갱신요구권을 사용하며 보증금 동결을 원하는 상황입니다.
  그렇기에 저는 일부 월세(증액 5% 상한을 넘지 않는 7~8만원)로 받으려는 생각을 가지고 있습니다.

2. 문의 사항

해당 주택은 6월 27일 대출 규제 조치 이전에 매매 계약을 완료하고 취득한 주택입니다.

매매 당시에 확인한 바로는 전세반환보증금 대출 한도가 기존 보증금 총액인 4억 원까지 가능한 것으로 알고 있습니다. 만약 이번에 임차인과 '계약갱신권을 동반한 보증부 월세(보증금 4억 고정 + 월세 추가)'로 재계약을 체결하게 될 경우, 이것이 신규 임대차 계약으로 분류되어 1억 원 원 한도 제한 등 강화된 대출 규제 대상에 포함되게 되는지 우려됩니다.

규제 대상에 포함이 되지는 않을지와 추후 임차인 퇴거 시점에 4억 원의 반환대출 한도를 온전히 적용받기 위해 계약서 특약 등에 반드시 명시해야 할 사항이 있다면 자문 부탁드립니다.

Answer 1

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.

일단 현 임차인의 최초 전세계약이 6.27일이전이고 취득시점이 6.27일 이전이라면 수도권및 규제지역 내 전세퇴거자금대출 규제는 적용되지 않는 것으로 알고 있습니다. 질문처럼 해당 임차인과 재계약의 경우는 사실 정확한 가이드라인이 나와있는게 없으나, 실제 당사자가 같은 연장계약의 경우는 신규계약으로써 보지는 않기 떄문에 위 규제를 적용받지 않아 LTV한도에 따른 전세퇴거자금대출은 이전규정 그대로 적용이 될것으로 보입니다.

Answer 2

안녕하세요. 한영현 공인중개사입니다.

결론만 말씀드리겠습니다.

계약갱신요구권을 쓰는 갱신이라면 전세를 월세로 바꾸는 건 임차인 동의 없이 어렵고 6월 27일 이전에 취득한 주택이라고 해서 이번 갱신이 자동으로 예전 대출 규제를 그대로 보장해준다고 단정할 수 없습니다.

다만 기존 계약의 갱신인지 완전히 새로운 계약인지에 따라 대출 취급이 달라질 수 있어 계약서 문구를 잘 남기시길 바랍니다.

감사합니다.

Answer 3

보증금 4억 원을 유지하면서 월세를 추가하는 갱신 계약은 신규 계약으로 보지 않는 것이 일반적입니다. 따라서 규제 대상에 포함되지 않고, 반환대출 한도 4억 원을 적용받을 가능성이 높습니다.

Answer 4

안녕하세요. 유현심 공인중개사입니다.

질문자님 케이스는 현재로선 신규 임대차보다는

기존 임대차의 갱신 성격이 강해 보이며,

보증금 4억을 유지하고 계약갱신요구권에 따른 갱신이라는 점을 명확히 남기면 향후 반환대출에서도 기존 계약의 연속성을 주장하는 데 유리합니다

다만 전세반환대출은 최종적으로 은행·보증기관의 당시 심사 기준이 결정적이므로, 계약 체결 전에 반드시 실제 대출 예정 은행에 계약서 문구까지 확인받으시는 것을 권장합니다

Answer 5

안녕하세요. 최천호 공인중개사입니다.

규제일 이전 매매 계약 주택이고 갱신권 행사로 기존 보증금 4억을 유지하므로 강화된 한도 제한 규정을 피해 추후 4억원까지 대출 자격이 유지될 가능성이 높아보입니다. 보증금 4억원 동결 후 추가할 월세는 법정 전환율인 연5.5%에 의거해서 최대 9.1만원을 넘지 않아야 하므로 구상하신 월 7~8만원은 법적으로 안전합니다. 계약서에 임차인의 갱신권 행사 및 기존 보증금 동결과 일부 차임 전환 합의를 명시해야 하며 은행에 따라서 월세 추가 시 대출 심사가 까다로워질 수 있으니 확인이 필요합니다. 감사합니다.