답변 내역

안녕하세요. 최천호 공인중개사입니다.은행은 해당 주소지에 귀하 외에 세대주가 없다는 사실을 요구하므로 주민센터에 급박한 상황임을 설명하고 거주불명 등록 절차를 최대한 신속하게 진행해 달라고 요청하시고 거주불명 처리가 완료되면 주민등록상 해당 주소지에서 제외되므로 거주불명자 제외가 포함된 주민등록표 초본을 제출해서 대출 취소 사유를 해소할 수 있습니다. 은행 담당자에게 현재 처리중임을 입증할 서류를 제출해서 대출 유예 기한을 확보하고 매도인에게는 이로 인해 발생하는 손해배상 책임을 강력하게 고지해서 협조해 달라고 하세요. 감사합니다.

안녕하세요. 최천호 공인중개사입니다.59 제곱미터 리모델링은 평당 150만원에서 250만원 수준이 통상적인 시장가이며 이는 전체 시공시 2700~4500만원 사이 정도입니다. 최근 인건비와 자재비 상승으로 인해서 과거보다 예산을 10% 정도 높게 잡아야 하며 특히 노후 아파트라면 배관이나 전기 증설 같은 내장 공사비가 큰 비중을 차지합니다. 무리한 비용 절감보다는 전체 공사 금액에서 인건비 비중을 확인하고 마감재 수준을 타협해서 기초 설비 공사의 품질을 보장받는 것을 우선적으로 고려하시기 바랍니다. 감사합니다.

안녕하세요. 최천호 공인중개사입니다.매매계약 특약사항으로 전세보증금 미반환시 위약금 없이 계약을 무효로 하고 가계약금을 전액 반환한다는 내용을 반드시 명시해서 법적 안전장치를 마련하시고 보증금 반환 지연이 예상될 경우를 대비해서 임대인에게 만기 퇴거 의사를 녹취나 문자로 명확하게 남기고 필요시 임차권등기명령을 위한 사전 준비를 지금부터 시작하세요. 신생아 특례 대출 기한이 10월 말까지이므로 만약의 사태를 대비해서 은행 상담사를 통해서 대출 승인과 지급일을 유연하게 변경할 수 있는지도 미리 상담받으시기 바랍니다 감사합니다.

안녕하세요. 최천호 공인중개사입니다.공부상 주소와 실제 호수가 다르면 대항력을 인정받지 못해서 보증금을 법적으로 보호받을 수 없고 전입신고가 무효가 돼서 각종 대출 신청도 불가능합니다. 이는 불법으로 방을 쪼개거나 임의로 호수를 변경한 고시텔에서 흔히 발생하는 문제인데 현관문 포기가 아닌 건축물대장상 평면도를 반드시 확인해야 합니다. 계약시 반드시 건축물대장과 일치하는 법적 주소로 계약서를 작성해야 하며 불일치할 경우 임대인에게 공부상 주소로의 정정을 요구하셔야 합니다. 감사합니다

안녕하세요. 최천호 공인중개사입니다.부동산 중개수수료의 신용카드 결제는 가능하지만 해당 공인중개사가 카드사 가맹점에 가입되어 있어야만 결제가 가능합니다. 가맹점임에도 카드 결제를 거부하거나 수수료를 전가하는 행위는 법적으로 위반입니다. 카드 단말기 미설치 자체는 불법이 아니라서 가맹점이 아닌 경우 강제로 카드 결제를 요구하기는 어렵습니다. 카드결제가 불가능할 경우 현금으로 지급하시고 현금영수증을 발급 받으시기 바랍니다. 감사합니다.

안녕하세요. 최천호 공인중개사입니다.9월 6일 계약 만료시점에 보증금을 받지 못하면 대항력 유지를 위해 즉시 임차권등기명령을 신청하고 법적 집행 권원 확보를 위해 지급명령이나 소송도 준비해야 합니다. 신생아 특례대출의 경우 보증금 반환 지연 상황을 수탁은행에 즉시 아리고 일시적 2주택 요건이나 잔금 지급 유예가 가능한지 긴급하게 상담을 진행하시기 바랍니다. 집주인에게는 계약 만료 후 보증금 미반환 시 발생할 지연이자와 손해배상 책임을 명시한 내용증명을 발송해서 법적으로 압박하시고 대한법률구조공단을 통해서 전문가의 조력도 받으시기 바랍니다. 감사합니다.

안녕하세요. 최천호 공인중개사입니다.월세 연체시 발생하는 지연손해금은 일반적으로 원금에만 이자가 붙는 단리 방식이며 말씀하신 복리 방식의 계산은 부당할 가능성이 높습니다. 연 20% 법정 최고이자율을 적용해도 50만원의 월 이자는 8333원 수준인데 매달 10만원 이상의 이자를 요구한느 것은 법적 한도를 초과하는 불법 가능성이 높습니다. 임대인이 요구하는 계산 방식이 계약서에 있더라도 법률상 무효일 확률이 크니깐 대한법률구조공단 132번에 전화해서 정확한 법적 보호 조치를 확인하시는게 제일 정확합니다. 감사합니다.

안녕하세요. 최천호 공인중개사입니다.중개사는 당시 임차인 확인 등 주의 의무를 다했음을 입증할 자료를 확보하고 직접적인 책임 판단보다는 매도인에게 민법상 하자담보책임 가능성을 설명하며 당사자간에 합의를 중재하세요. 매수인의 숨은 하자 주장에는 고의적 은폐가 없었음을 분면하게 밝히시고 과도한 개입으로 책임을 떠안지 않도록 주의하시고 분쟁 조정 기구 활용을 안내해서 중립적인 태도를 유지하세요. 합의가 끄내 결렬될 경우 중개사가 임의로 판단해서 책임 소재를 확정 짓지 말고 법적 절차나 전문가의 감정을 통해서 문제를 해결해야 함을 양측에 고지하고 대응하시기 바랍니다. 감사합니다.

안녕하세요. 최천호 공인중개사입니다.대지권의 목적인 토지의 표시란에는 계산값이 아니라 분양 계약서에 기재된 아파트 단지 전체의 토지 면적을 그대로 옮겨 적으시면 됩니다. 질문자님께서 보유하신 공유지분 49.9297은 본인의 권리 면적일뿐 전체 토지 면적이 아니므로 이 수치를 기재하지 않도록 주의하시고 정확한 수치를 확인하려면 분양 계약서상의 해당 항목을 다시 살피거나 단지의 집합건물 등기사항전부증명서 표제부에 기재된 전체 대지 면적을 확인하여 작성하시기 바랍니다. 감사합니다.

안녕하세요. 최천호 공인중개사입니다.국민은행의 3억 한도 제한은 정부가 가이드라인보다 강력한 자체 리스크 관리 조치이며 다른 시중은행들 또한 가계뿌채 관리와 풍선효과 방지를 위해서 대출 심사 강화와 한도 축소에 동참하고 있습니다. 신한은행의 보증보험 취급 중단, 하나, 농협 은행의 대출모집인 채널 제한 등 이미 주요 은행들이 대출 문턱을 대폭 높이고 있어서 규제 강화 기조는 전방위적으로 확산할 전망입니다. 부동산 상승기마다 반복되는 대출 규제 강화가 현실화되고 있으므로 자금 계획을 세우실 때 현재 은행권의 대출 한도 축소 추세와 더불어서 대출 심사 기간이 길어질 수 있는 상황을 반드시 고려해야 합니다. 감사합니다.