답변 내역

안녕하세요. 최천호 공인중개사입니다.일반적으로 상가 1층은 건물 전체 가치의 40~50% 정도를 차지할 만큼 비쌉니다. 3~4층은 1층 매매가의 약 30~50% 수준인 경우가 많습니다. 같은 금액으로 더 넓은 곳을 구할 수 있습니다. 예를 들어 1층에서 10평을 살 수 있는 자금이라면 3~4층에서는 20~30평 이상의 넓은 매물을 구할 수 있으며 학원, 병원, 사무실, 헬스장처럼 고객이 목적을 가지고 찾아오는 업종이라면 굳이 비싼 1층보다 3~4층의 넓은 공간을 더 선호합니다. 매수시 주의할점은 1층은 업종 제한이 적어 세를 놓기가 쉽지만 3~4층은 특정 업종으로 한정되어 공실이 생기면 오래갈 수 있으며 고층 상가는 승강기 유무와 주차 공간 확보 여부가 매매가와 임대수익에 결정적인 영향을 미칩니다. 감사합니다.

안녕하세요. 최천호 공인중개사입니다.네 가능합니다 주택도시보증공사, 한국주택금융공사, SGI 서울보증 등을 통해 가입할 수 있으며 가장 많이 이용하는 허그 기준으로 일정한 요건을 만족해야 합니다. 현재 정부 지침상 공시가격 X 140% X 90%=공시가격의 126% 이내로 전세금이 들어와야 보증보험 가입이 가능합니다. 즉 전세가가 집값에 너무 육박하면 가입이 거절합니다. 또한 빌라에 잡힌 대출과 내 전세금을 합친 금액이 집값의 일정 비율을 넘지 않아야 하고 베란다 무단 확장 등 위반건축물로 등재된 빌라는 보증보험 가입이 절대 불가능합니다. 빌라는 아파트보다 시세 파악이 어려우니 반드시 주변 시세를 발품 팔아서 확인하고 보증보험 가입이 가능한 매물인지 계약서 특약에도 넣어야 안전합니다. (임대인은 임차인의 전세보증보험 가입을 위해 협조하며 가입 불가 시 계약은 무효로 하고 계약금은 즉시 반환한다) 감사합니다.

안녕하세요. 최천호 공인중개사입니다.이사 전날 답답하겠지만 잔금 입금 전 비밀번호 공유는 원칙적으로 어렵습니다. 보증금 잔금을 입금해야 집에 대한 권리가 생겨나 그전까지는 사고 방지를 위해 집주인이 비번을 알려주지 않는 것이 일반적입니다. 청소 상태가 불량할 경우 대치는 내일 아침 짐을 넣기 전에 지저분한곳을 사진이나 영상으로 상세하게 찎으시고 전 세입자가 하기로 한 약속이 어겨진 것이므로 집주인에게 연락해 청소비 명목의 비용지원을 강력히 요구해야 합니다. 이사 당일 업체 청소는 현실적으로 힘들 수 있으니 짐을 들이기 전 바닥과 화장실 등 급한 곳만 먼저 닦고 이사를 진행하는 것이 최선입니다. 오늘 저녁에 해야할 일은 집주인에게 전화하여 내일 이사 지연을 막기 위해 확인만 하러 가겠다 직접 열어주실 수 있냐고 정중히 부탁해 해보는 수밖에 없습니다. 감사합니다.

안녕하세요. 최천호 공인중개사입니다.쉽게 말해 내 땅 위에 건물을 얼마나 높이 쌓아 올릴 수 있느냐를 나타내는 비율입니다. 용적률이란 대지면적에 대한 건축물의 연면적=각 층 바닥 면적의 합계의 비율입니다. 계산하는 방법은 건축물 연면적/대지 면적 X 100 = 용적률로 계산을 하며 100평 땅에 용적률이 200%라면 각 층 50평 짜리 건물을 4층까지 (총 200평) 지을 수 있다는 뜻입니다. 용적률이 높으면 건물을 더 높고 빽뺵하게 지을 수 있어 분양할 수 있는 집이 늘어나 주자자와 건설사 입장에서는 좋습니다. 기존 아파트의 용적률이 낮고 새로 지을 수 있는 허용 용적률이 높을수록 일반 분양물량이 많아져 조합원의 분담금이 줄어들어 재건축에도 유리합니다. 반면에 용적률이 낮으면 거주자 입장에서는 좋습니다. 건물이 띄엄띄엄 있거나 층수가 낮아 일조권과 조망권 확보에 유리하며 단지 안이 덜 붐비고 주거 쾌석성이 올라갑니다. 즉 용적률은 건물을 높게 지을 수 있는 권리이며 투자 가치 면에서는 용적률이 높게 허용될수록 좋고 거주 쾌적성 면에서는 현재 용적률이 낮은 아파트가 인기가 많습니다. 감사합니다.

안녕하세요. 최천호 공인중개사입니다.본인의 취득, 보유, 양도 세금 부담이 급증하며 아파트 가액에 따라 동생 부부에게 증여세가 발생할 수 있습니다. 이미 유주택자이므로 두번째 집 매입 시 지역에 따라서 취득세율 8~12%까지 대폭 상승할 수 있고 주택수가 늘어남에 따라 매년 납부하는 재산세와 종합부동산세가 합산 과세되어 세부담이 크게 커집니다. 동생 부부가 무상으로 거주할 경우 부동산 사용 이익이 5년 기준 1억을 초과하면 증여세가 부과됩니다. 그리고 나중에 집을 팔 때 다주택자로 분류가 되어서 양도소득세 비과세 혜택을 받지 못하고 중과세율이 적용될 수 있습니다. 다주택자는 추가 주택 구입 시 주택담보대출 한도가 제한되거나 아예 나오지 않을 가능성도 큽니다. 실제 자금은 동생이 내고 명의만 본인으로 할 경우 탈세나 명의신탁으로 간주되어 법적 처벌도 받을 수 있다는 점도 주의하셔야 합니다. 감사합니다.

안녕하세요. 최천호 공인중개사입니다.1> 네 가능성이 높습니다. 거래가 안되는데 꼭 팔아야 하는 매도인이라면 가격을 더 낮출 수 밖에 없습니다. 2> 추가 네고 가능성은 사실상 매우 어렵습니다. 이미 가격을 내린 상태로 추가로 4000만원 약 12%를 더 깎는 것은 시장가에서 벗어난 요구라 매도인이 거저할 확률이 높습니다. 3> 구축 아파트 네고는 수백만원 정도는 가능합니다. 연식이 있으므로 수리비 지원 명목으로 500만원 전후의 네고는 흔히 시도하는 수준입니다. 4> 네 있습니다 집주인이 조용히 집을 팔기 원하거나 앱에 올리기 전 부동산 단골에게만 먼저 공개되는 급매물이 존재합니다. 5> 입지가 1순위 입니다. 같은 평수라도 역세권,학군 등 동네 위치가 가격을 결정하고 그 안에서 층수와 조망에 따라 세부 가격이 갈리게 됩니다. 즉 대폭적인 네고보다는 중개사를 통해 급매를 확인하고 수백만원 단위의 현실적인 협상을 시도하는 것이 가장 좋습니다. 감사합니다.

안녕하세요. 최천호 공인중개사입니다.단순히 깎아달라고 하기보다는 이사 비용 지원이나 소모품 수리비 명목으로 정중하게 요청하는 것이 매도인의 거부감을 줄입니다. 현장에서 직접 말하기 전에 중개사에게 예산이 조금 부족하니 중간에서 분위기를 잘 잡아달라고 미리 협조를 구하는 것이 가장 효과적입니다. 잔금 날짜를 매도인 일정에 전적으로 맞추겠다는 조건을 내걸며 그 대가로 100~200만원 정도의 단수 조정을 제안해 보세요. 그리고 집이 너무 마음에 들어 꼭 사고 싶다는 애착과 예의를 보여주며 매도인이 기분 좋게 베푸는 분위기를 만드는 것이 중요하다고 생각합니다. 주의할점은 매도인이 너무 강경하다면 무리하게 밀어붙이지 마세요 소액 때문에 계약 자체가 파기될 위험이 있으니 분위기 파악이 최우선입니다. 즉 중개사를 통해 먼저 이사비 명분으로 제안하는 것이 성공 확률이 가장 높아보입니다. 감사합니다.

안녕하세요. 최천호 공인중개사입니다.소득공제 안 내도 됩니다. 주택 구입이나 당첨으로 인한 해지는 부득이한 사유에 해당하여 과거에 받은 소득공제 혜택을 뱉어내지 않습니다. DSR에 포함되지만 영향은 미미합니다. 2024년부터 청약 담보대출도 DSR 산정에 포함이 되지만 보통 이자만 내는 방식이라 원리금 부담이 낮아 실제 주택담보대출 한도를 크게 줄이지는 않습니다. 그리고 무조건 유지를 춴합니다. 9년이라는 가입기관과 납입횟수는 해지하면 다시 살 수 없는 자산입니다. 차후 공공분양이나 민간분양 가점제에서 유리하며 급전이 필요하다면 해지 대신에 청약 담보대출을 활용하는 것이 훨씬 현명합니다. 즉 주택구입 시 혜택 반환은 없으나 9년의 세월이 아까우니 해지보다는 담보대출을 이용해 통장을 살려두시는 것이 유리합니다. 감사합니다.

안녕하세요. 최천호 공인중개사입니다.매수시 발생하는 취득세는 현재 1주택인 상태에서 조정대상지역의 주택을 추가 매수하면 취득세율이 8%로 중과될 수 있습니다. (비조정지역은 1~3%) 본인 소득으로 매수하는 것이니 큰 무넺는 없으나 혹시라도 동생이 자금을 일부 보태면 증여세 문제가 생길 수 있습니다. 보유시 발생하는 종부세 및 재산세는 2주택자가 되면 공시가격 합산액이 높아져 종부세 부담이 커지고 특히 1주택일 때 받던 기본 공제 혜택이 줄어들어 매년 내야 할 세금이 눈에 띄게 늘어날 수 있습니다. 거주시 발생한는 문제는 동생 부부가 형님 소유의 집에 공짜로 사는 것은 법적으로 임대료만큼의 이익을 증여받은 것으로 간주합니다. 적정 임대료인 시세의 4.7%를 계산했을 때 5년간 합계 이익이 1억원 미민이면 증여세가 나오지 않습니다. (대략적으로 시세 13억원 이하 아파트라면 무상 거주해도 당장은 세금 문제는 적습니다.) 마지막으로 나중에 팔 때 발생하는 양도소득세는 2주택자로서 양도세가 중과될 수 있으며 현재 거주 중인 본인 집을 팔때도 1주택 비과세 혜택을 받지 못합니다. 동생을 돕는 좋은 취지지만 형님께서는 다주택자로서의 세금 규제를 모두 짊어지는 점 알아두시길 바래요 감사합니다.

안녕하세요. 최천호 공인중개사입니다.연락 없이 당일에 그냥 방문하는 것은 위험합니다. 잔금을 치르는 목적은 열쇠(도어락 비밀번호)을 받기 위함인데 집주인이나 부동산이 준비되지 않았다면 당일 입주가 불가능할 수 있습니다. 잔금 전 시설물 파손이나 입주 청소 상태를 최종 확인을 해야 하고 약속 없이 가면 집주인이 수리나 청소를 마무리하지 않을수도 있습니다. 원래는 부동산이 미리 시간 약속을 잡고 잔금 입금 계좌 확인, 관리비 정산 등을 안내해야 합니다. 연락이 없다면 부동산이 업무를 소홀히 하고 있는 것입니다. 19일에 몇시에 방문하면 되는지 집주인분과 시간 조율 부탁드린다고 부동산에게 짧게라도 메시지를 보내시고 부동산에 도착해서 잔금을 입금하고 동시에 비밀번호를 넘겨받는 절차가 매끄럽게 진행되려면 사전 조율이 필수입니다. 번거로우시더라도 부동산에 연락해 방문 시간만이라도 확정 지으시는것이 불필요한 낭패를 막는 길입니다. 감사합니다.