답변 내역

안녕하세요. 최천호 공인중개사입니다.내년 4월 완공을 목표로 퇴계원역 인근에서 추진중인 아파트는 과거 군부대 부지여던 곳에 들어서는 롯데걸설 시공 아파트인 가칭 퇴계원 롯데캐슬 단지일 가능성이 매우 높습니다. 현재 공식적인 단지명과 분양가는 입주자 모집 공고 전이라 변동될 수 있지만 지금까지 공개된 사업 계획은 다음가 같습니다. 아직 정식 명칭은 확정되지 않았으나 롯데건설이 시공을 맡아 롯데캐슬 브랜드가 사용될 것으로 보이며 지하 2층~지상 25층 총 8개 동 규모의 공동주택으로 조성될 예정입니다. 경기도 남양주시 퇴계원읍 퇴계원리 140-1번지 일원인 구 군부대 부지로 위치는 예상됩니다. 분양상태는 사용자가 분양 완료로 알고 계신 부분은 아마 토지 매각 및 시행 단계 완료 소식을 들으셨을 가능성이 큽니다 실제 일반인 대상 아파트 청약은 아직 공시적으로 진행되지 않았거나 곧 진행될 예정인 단계입니다. 인근의 퇴계원 힐스테이트나 최신 신축 시세를 고려할때 84제곱미터 기준으로 6억원~7억원대 안팎에서 형성될 것으로 업계는 보고 있으며 정화한 분양가는 입주자 모집 공고문을 통해 확인해야 합니다. 퇴계원역에서 해당 부지까지는 직선거리로 700미터 내외이며 성인 걸음으로 약 7분~10분정도 걸리는 역세권 입니다. 감사합니다.

안녕하세요. 최천호 공인중개사입니다.이사 확정 직후 한달 전에 손 없는 날이나 주말은 예약이 빠리차므로 미리 미리 이사업체의 견적을 받고 예약을 하시면 좋습니다. 버릴 가전이나 가구는 지자체 대형 폐기물 수거 신청을 하거나 중고 거래로 미리 비워 두시고 새로 이사 갈 곳의 사다리차 사용 가능 여부나 엘리베이터 예약이 필요한지 확인하세요. 이사 1~2주전에는 우체국 주소 이전 서비스나 KT 무빙 서비스를 이용하면 금융기관, 통신사 등에 등록된 주소를 한번에 옮길 수 있습니다. 카드사, 은행 등의 청구서 수령지를 변경하시고 인터넷은 이사 당일 바로 사용할 수 있도록 미리 이전 설치를 예약하시면 좋습니다. 이사 전날 및 당일에는 한전 123에 계량기 숫자를 불러주고 정산을 하시고 가스는 도시가스 고객센터에 연락해서 당일 철거 및 정산 예약을 미리 하셔야 합니다. 수도는 수도사업소에 연락해서 정산하시면 됩니다. 임차인인 경우는 그동안 관리비에 포함해 냈던 장기수선충당금을 임대인에게 돌려 받으시고 내놓은 대형 폐기물에 미리 신청한 폐기물 스티커를 붙여주세요. 이사 후에는 14일 이내에 전입신고와 확정일자를 받아야 하지만 이사 당일에 정부 24나 주민센터를 통해서 바로 처리하여 대항력을 확보하는 것이 가장 중요합니다. 이전 거주자의 흔적을 지우기 위해 가장 먼저 하셔야 하는일은 도어락 비밀먼호 변경도 필수입니다. 감사합니다.

안녕하세요. 최천호 공인중개사입니다.가장 먼저 목돈이 들어가는 초기 자금인 보증금과 이사비용을 생각해야 하는데 보통 500만원에서 1000만원이 가장 일반적입니다. 최근 전세 사기 여파로 보증금을 낮추고 월세를 높이는 추세입니다. 이삿짐센터 비용, 생필품, 가구 구입비로 약 100만원에서 200만원 정도가 추가로 필요합니다. 고정지출로 수원역 인근이나 세류 등 구도심은 35~45만원이며 광교, 영통, 인계 등 신도심 역세권은 50~65만원이며 신축 오피스텔은 70만원 이상인 곳도 많습니다. 관리비는 일반 원룸은 5~10만원에 수도, 인터넷 포함인 경우가 많으며 오피스텔은 공용관리비와 별도로 전기와 가스를 합쳐 12~18만원정도 생각하시면 됩니다. 변동지출로 전기나 가스는 여름과 겨울철 냉난방비 포함하여 평균 5~8만원정도와 식비 와 생활활동비또한 생각하셔야 합니다. 외식 물가가 요즘 높은 편이라 최소 60~80만원정도는 넉넉하게 잡아야 생활이 가능합니다. 즉 수원에서 평범한 수준의 원룸 자취를 하기 위해서는 보증금 1000만원에 매달 130~150만원 정도의 주거비를 포함한 생활비가 확보되어야 안정적인 생활이 가능합니다. 감사합니다.

안녕하세요. 최천호 공인중개사입니다.전세는 크 보증금을 맡기고 나중에 돌렵다는 구조이므로 저축성 성격이 강합니다. 매달 내는 150만원은 사라지는 돈이지만 본인이 투자한 원금은 그대로 보존됩니다. 나중에 이사갈 때 목돈을 쥐고 나갈 수 있어 다음 집을 마련할 때 유리합니다. 무주택 세대주라면 전세 대출 원리금 상환액에 대해 소득공제를 받을 수 있으며 리스크로는 최근 가장 큰 이슈인 전세사기나 역전세 위험이 있으며 반드시 전세보증보험 가입이 가능한 집인지를 확인해야 합니다. 월세는 보증금이 적은 대신 매달 비용을 지불하는 소비성 성격이 강합니다. 보증금이 적기 때문에 목돈이 묶이지 않으며 남는 여유 자금을 주식이나 코인 등 다른 곳에 투자해서 150ㅁ나우너 이상의 수익을 낼 자신이 있다면 월세가 유리할 수 있습니다. 또한 보증금이 적어 보증금 미반환 리스크로부터 상대적으로 안전합니다. 직장인이라면 월세 세액공제를 최대 15~17%를 받을 수 있으며 연봉에 따라서 다르지만 전세 대출 소득공제보다는 환급액이 더 큰 경우가 많습니다. 월세의 리스크로는 매달 나가는 150만원은 완전히 소멸되는 비용입니다 계약 갱신 시 집주인이 월세를 올릴 가능성도 전세보다 높을 수 있다는 점도 유의하셔야 합니다. 감사합니다.

안녕하세요. 최천호 공인중개사입니다.지인이 아파트를 취득할 때 제출하는 자금조달계획서에는 차입금 항목에 1억원을 기재하게 됩니다. 지인이 이 돈을 실제로 갚을 능력이 있는지 혹은 부모 등에게 증여받고 차용으로 위장한 것인지를 주로 확인합니다. 통상적으로 빌려준 사람의 계좌를 역추적해서 그 돈이 어떻게 형성되었는지까지 조사하는 경우는 흔치 않습니다. 다만 지인이 세무조사 대상으로 선정되어 자금 흐름을 정밀하게 추적받게 될 때는 빌려준 분의 계좌 입출금 내역 확인을 요청받을 수도 있습니다. 조사 가능성을 최소화하려면 거래를 투명하게 남기는 것이 오히려 안전한데 말씀하신대로 법정 이자율을 적용한 차용증을 작성하시고 1억원의 경우 이자가 연간 1000만원 미만이므로 무상 대여도 법리상 가능하나 소명시에는 이자를 주고 받은 내역이 있는 것이 훨씬 유리합니다. 현금이 아닌 반드시 계좌 이체를 통해서 대여와 상환 기록을 남기시고 전업투자자 자금 관련 주의할점은 빌려준 1억원에 대해 당장 소명할 필요는 없지만 추후 본인이 부동산을 매수하거나 큰 자산을 취득할떄는 코인 수익에 대한 증빙이 필요할 수도 있습니다. 현재 국내 세법상 가상자산 양도소득세 과세는 유예중이나 자금 출처 조사시에는 거래소의 입출금 내역과 거래 명세로 자금 형성을 증빙해야 할 수도 있습니다. 감사합니다.

안녕하세요. 최천호 공인중개사입니다.평택 시장은 삼성전자 고덕 캠퍼스와 GTX 연장 등 호재는 확실하지만 최근 공급 물량이 많아 단지별 양극화가 심합니다. 입지에 따라서 향후 가치 차이가 크게 벌어질 수 있습니다. 계약금 0원은 초기 비용 부담을 낮춰 계약을 유도하는 마케팅 기법입니다. 하지만 이는 당장 현금이 안 든다는 뿐 추후 중도금 대출이나 잔금 마련 부담은 온전히 수분양자의 몫입니다. 계약금 안심 보장제 같은 특약이 없다면 나중에 계약 해지가 어려울 수 있으니 꼭 주의하셔야 하며 평택은 현재 대부분 비규제지역으로 묶여 있어 전매 제한이나 대출 규제에서 상대적으로 자유로운 것은 맞습니다. 다만 이것이 수익성을 보장하는 것은 아니며 주변 시세 대비 분양가가 적정한지를 반드시 따져봐야 합니다. 지인이 권유하는 단지가 삼성전자 캠퍼스나 주요 역세권과 얼마나 인접해 있는지 확인해 보시고 입지에 따라 향후 자산 가치 차이가 매우 큽니다. 신축 분양가가 인근 단지의 기존 아파트 매매가보다 지나치게 높다면 완공 후 마이너스 프리미엄이 발생할 위험이 있으며 실거주 목적이신지 혹은 시세차익을 노린 투자 목적인지에 따라 전략이 달라집니다. 2026년 금리 변동성이 여전하므로 잔금 대출 시점의 금리 감당 능력을 반드시 계산해 보셔야 합니다. 즉 단순히 조건이 좋다는 지인의 말만 믿기보다는 해당 단지의 구체적인 위치와 분양가를 주변시세와 꼼꼼하게 비교해 보시는 것이 좋습니다. 감사합니다.

안녕하세요. 최천호 공인중개사입니다.우회로가 있떠라도 오랫동안 공용 도로로 이용이 되었다면 임의로 길을 막는 행위는 형법상 일반교통방해죄에 해당하여 처벌을 받을 수 있으므로 실력 행사보다는 법적 절차를 우선해야 합니다. 내 땅을 되찾기 위해서는 과거 소유자가 도로를 사용되는 것을 묵인했는지 여부인 배타적 사용수익권의 포기 여부를 먼저 확인해야 하며 상속이나 경매로 최근에 취득했다면 권리 주장에 유리할 수 있습니다. 현실적으로 도로를 점유하고 있는 지자체를 상대로 토지 지료를 내라는 소송을 제기하여 금전적 보상을 받는 방법과 우회로가 충분히 제 기능을 하고 있다면 내땅을 통과하지 못하게 하거나 통행 경로를 변경하도록 법원에 청구하면 됩니다. 관할 지자체에 해당 토지를 도로 부지로 정식 매수해 줄것을 요청하여 자산을 현금화하는 방법도 있습니다. 가장 먼저 경계복원측량을 통해 도로로 사용되는 정확한 면적을 확정하고 지자체에 해당 도로의 포장 경위등을 정보공개 청구하여 법적 대응 근거를 마련하는 것이 중요합니다. 감사합니다.

안녕하세요. 최천호 공인중개사입니다.퇴거래허가구역 내 아파트의 지분 매매도 토지거래허가 대상이며 실거주 요건을 채운다면 허가를 받을 수 있습니다. 토지거래허가구역 내에서는 소유권이 일부 지분을 이전하는 경우에도 면적이 일정기준을 넘으면 반드시 허가를 받아야 합니다. 부모님 소유 지분 100%중 40%만 매수하는 경우도 허가 대상이며 허가 없이 체결한 계약은 법적으로 무효이며 벌칙 대상이 될 수 있으니 주의해야 합니다. 토지거래허가의 핵심은 실수요성 입니다. 전체 지분이 아닌 40%만 매수하더라도 매수자가 해당 아파트에 실제로 전입하여 거주해야 하며 원칙적으로 세대원 전원이 무주택자여야 하거가 잘나오며 유주택자라면 기존 주택 처분 계획서를 제출해야 할 수 있습니다. 주의할점은 지분 40%에 해당하는 매매 대금을 어떻게 마련했는지 증빙해야 하며 부모 자식 간 거래이므로 증여세 문제가 발생하지 않도록 시세에 적정한 가격으로 거래하는 것이 중요합니다. 부모님과 함께 거주하는 것인지 혹은 부모님이 나가시고 질문자님이 거주하시는 것인지에 따라서 이용 계획서 내용이 달라질 수 있습니다. 매수하려는 40% 지분에 해당하는 토지 면적이 허가 면적 기준 이하인 경우에는 허가 없이 거래가 가능할 수도 있으니 등기부등본상 대지권 지분을 확인해 보세요 감사합니다.

안녕하세요. 최천호 공인중개사입니다.환율이 1500원을 넘었다는 것은 원화 가치가 폭락했다는 뜻입니다. 정부와 한국은행은 자본 유출을 막기 위해 강제로 금리를 올릴 수 밖에 없습니다. 대출 금리가 급등하면 영끌족은 물론 수백억 대출을 낀 빌딩 부자들도 이자 부담을 버티지 못하고 급매물을 던지게 됩니다. 강남3구나 용산 같은 고가지역은 대출 비중이 커서 금리 변화에 매우 민감하게 반응하며 하락 압력을 받습니다. 아파트를 지을 때 들어가는 철근, 시멘트 등 주요 원자재는 대부분 수입에 의존하는데 환율이 오르면 수입 단가가 치솟아 분양가가 감당할 수 없을 만큼 상승합니다. 사업성이 악화되어 재건축/재개발 현장이 멈추고 건설사가 부도 위기에 처하며 부동산 시장 전반의 심리가 얼어붙습니다. 환율 1500원은 수입 물가 상승으로 이어져 국내 물가를 폭등합니다. 밥상 물가와 에너지 비용이 오르면 가계의 가처분 소득이 줄어듭니다. 집을 살 여력이 사라지며 매수 심리가 실종되고 부동산 거래 절벽 현상이 심화됩니다. 환율이 급등하면 외국인 투자자 입장에서 한국 자산은 가치가 떨어지는 위험 자산이 됩니다. 국가 신용도 하락 우려가 커지며 시장에 지금 집을 사면 망한다는 강력한 공포 심리가 지배하게 됩니다. 결과적으로 하락세가 양도세 중과 유예 종료라는 매물 유도 정책까지 맞물리면 고가 지역부터 가격이 빠르게 무너지는 트리거가 될 수도 있습니다.감사합니다.

안녕하세요. 최천호 공인중개사입니다.카톡과 문자로 기록을 남기셨지만 법적 강제성을 띄는 것은 내용증명입니다. 나는 분명히 나간다고 했고 만기 날 돈 안주면 법적 조치를 하겠다는 최후의 통보를 하기 위해 내용증명을 보내서 법적으로 압박을 해야 합니다. 질문하신 임차권등기는 가장 확실한 무기입니다. 하지만 반드시 임대차 계약 만료일 다음날부터 신청이 가능하고 등기부등본에 임차궝등기가 실제로 기재된 것을 확인한 후에 이사를 가셔야 합니다. 신청만 하고 바로 이사가면 대항력을 잃어 돈을 못 받을 수 있습니다. 집주인이 등기부등본에 빨간 줄이 가는 걸 극도로 싫어하므로 이 단계에서 해결되는 경우가 많습니다. 집주인이 세입자 안 들어와서 못 준다고 하는건 전형적인 핑계이며 법적으로 보증금 반환 의무는 집주인에게 있지 다음 세입자 유무와는 상관이 없습니다. 부동산에 집을 내놓는 것도 원칙적으로 임대인의 업무입니다. 질문자님이 거절하신건 정당한 권리이며 다음 세입자가 대출 확인 중이라는 말도 사실이 아닐 가능성이 높습니다. 집을 안 봤는데 대출을 먼저 할리가 없기 때문에 집주인의 말을 너무 믿지마시고 오늘이나 내일중으로 우체국에 가서 내용증명을 한통 보내세요. 감사합니다.