경제
재개발 재건축 분양금액의 변화가 궁금합니다
재개발 재건축 분양금액의 변화가 궁금합니다
보통은 조합원 분양할때의 분양가와 실제 분양할때의 일반 분양가가 바뀐다는데 맞나요?
조합원 분양할때의 일반 분양가는 일부로 낮게 한다는데. 궁금합니다
7개의 답변이 있어요!
안녕하세요. 최현지 공인중개사입니다.
조합원 분양가는 우너가 위주라서 일반 분양가보다 낮게 책정되는 것이 일반적이고 일반 분양가가 높을수록 조합원의 추가 분담금은 줄어드는 구조입니다. 초기 계획시 분양가가 낮아 보이는 것은 수익성을 낙관하거나 변동 요인을 반영하지 못한 경우가 많으며 실제로는 긴 사업 기간 중 공사비 상승으로 분담금이 늘어날 가능성이 큽니다. 일반 분양가는 시장 상황과 규제에 맞춰서 결정되므로 초기 산정치와 실제 분양 시점 사이네는 상당한 가격 차이가 발생할 수 있습니다. 정리하자면 분양가는 사업 초기 예측치와 실제 분양 시점의 물가 상승과 시장 상황에 따라서 달라지며 조합은 일반 분양가를 높여야 조합원 부담이 줄어드는 구조입니다.
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.
재개발이나 재건축시에 조합원분양가는 조합원이 신축 아파트를 분양받을 때 적용되는 가격인데, 조합원 배정 후 남은 물량을 일반 청약자에게 분양하는 일반 분양가에 비해서 일반적으로 낮게 책정됩니다. 일반 분양을 통한 수익금은 사업비에 사용되어 조합원의 분담금을 낮출 수 있습니다.
안녕하세요. 최천호 공인중개사입니다.
분양가 변동은 사실입니다. 조합원 분양 신청 시점의 분양가는 물가와 공사비가 반영되지 않은 추정치일 뿐이며 수년 뒤 실제 착공 시점에는 원자재 가격과 인건비 상승으로 인해서 대부분 크게 인상됩니다. 다만 일부로 낮게 잡는 이유는 미분양 리스크를 방지하고 사업성을 보수적으로 계산하기 위한 안전장치이며 분양 시점의 시장 흐름이 좋으면 가격을 높여서 조합 수익을 극대화하기 위함입니다. 일반 분양가가 오르면 조합원 수입이 늘어 분담금이 줄어들 수 있지만 건설사 공사비가 그보다 더 크게 뛰면 조합원 분양가와 추가분담금도 동시에 늘어날 수 있습니다. 감사합니다.
안녕하세요. 최병옥 공인중개사입니다.
우선 재개발이나 재건축의 경우 사업 주체가 조합원이라 보시면 됩니다.
따라서 조합원이 신청을 하는 조합원 신청가는 일반 분양가보다 낮고 또한 옵션이나 층별 배정에서 우위로 점할 수 있는 장점이 있고 또한 사업이 잘 되어서 분양이 완판이 되게 되면 사업성과에 따라 이익을 받을 수 있습니다.
다만 사업성이 좋을 경우이고 사업진행이 잘 안되고 비용만 커지고 미분양이 나게 되면 조합원이 추가분담금을 내어야 할 수 도 있습니다. 또한 일반분양가 - 조합원분양가 차액을 조합원 프리미엄이라고 표현합니다.
감사합니다.
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.
설명전에 한가지 말씀드리면
조합원은 개발전 구역내 소유자들의 집단이고, 개발과정에서는 개발의 주체이자 개발비용을 부담하는 주체라고 할수 있습니다. 그에 반해 일반공급물량 입주자는 청약을 통해 입주하게 되는 일반수요자의 개념입니다.
분양가는 크게 택지비와 건설비용으로 구성이 되는데, 조합원 분양가의 경우는 이미 지분을 보유하고 있던 소유자들로써 택비지에 대한 부담이 적고, 산정기준 역시도 기존 자산가치 및 총사업비를 기준으로 산정이 되지만, 일반분양자들은 택지비와 부담이 그대로 적용되고, 산정기준 역시도 외부 시장가격이 반영이 되기 때문에 상대적으로 조합원 분양가 보다는 높은 편입니다.
다만 조합원들은 사업 지연이나 공사비용 증가에 따른 추가 분담금등의 리스크가 있지만 상대적으로 일반분양은 분양가 가 확정된 이후로는 추가분담에 대한 부담은 없습니다. 또한 시장 상황이 호황으로 상승기에서는 일반분양가가 높아지고 분양완판이 되는 경우가 많아 조합원 분양가와의 격차가 커지는게 일반적이나, 부동산 하락기에서는 시세가 떨어지게 되면 일반분양 여건이 나빠지게 되면서 격차가 줄어들수도 있습니다.
즉, 일부로 낮추는게 아니라 구조상 지위가 다르기에 나타나는 것이고 그 격차 역시도 사업의 진행상황이나 부동산시장 추세등에 따라 사업별로 다르게 나타날수 있습니다 .
안녕하세요. 한영현 공인중개사입니다.
네 맞습니다.
재개발, 재건축에서는 보통 조합원 분양가와 일반 분양가가 다르게 책정되고 일반적으로는 조합원 분양가가 더 낮게 잡히는 경우가 많습니다.
조합원 분양가는 기존 토지, 주택을 가진 조합원이 새 아파트를 받는 구조라서 보통 건축비, 사업비 중심으로 산정됩니다.
반면 일반 분양가는 사업 막바지에 남은 물량을 분양하는 방식이라 주변 시세, 분양 시장 상황, 분양가 심의가 더 크게 반영합니다.
그래서 조합원 분양가는 원가에 가깝다는 표현이 자주 나오는 것입니다.
안녕하세요. 채정식 공인중개사입니다.
맞습니다 조합원 분양가는 건축비와 사업비 중심으로 책정이 되고 일반 분양가는 사업 완료 시점의 시장 시세를 반영하여 책정이 되므로 10-40% 이상 차이가 발생이 됩니다 또한 상승장이라면 격차가 더 벌어질 수 있습니다