답변 내역

안녕하세요. 최천호 공인중개사입니다.계약 전 주소지 등기부등본의 근저당 금액과 내 보증금의 합계가 집 시세의 60~70%를 넘지 않는지 확인하고 계약 특약에 HUG 전세보증보험 가입 거절 시 계약을 무효로 하고 보증금을 전액 반환한다를 넣어야 안전합니다. 집을 방문하면 화장실 변기 물을 내림과 동시에 세면대와 싱크대 물을 끝까지 틀어 수압이 약해지지 않는지, 물이 고이지 않고 시원하게 잘 빠지는지 반드시 직접 눈으로 확인해야 합니다. 방구석과 장롱 뒤편, 베란다 벽면 등에 거뭇거뭇한 곰팡이 흔적이나 도배를 급하게 덧댄 자국이 없는지 확인하고 창문을 열어 앞 건물이 햇빛과 바람을 완전히 막고 있지는 않은지 체크하셔야 합니다. 또한 가로등이 없는 어두운 골목길인지 건물 현관에 CCTV나 도어락이 잘 작동하는지 확인하고 주말 밤이나 평일 저녁에 인근 상가 유흥 시설로 인한 소음이 방안까지 크게 들리지 않는지 살펴야 합니다. 감사합니다.

안녕하세요. 최천호 공인중개사입니다.임대차보호법은 세입자를 보호하는 법이므로 합의하에 1년만 계약서를 썼더라도 주택임대차보호법의 모든 대항력과 보증금 보호 규정을 똑같이 적용받습니다. 1년 계약을 할 경우 세입자는 법적으로 1년 뒤에 보증금을 돌려받고 나갈 수도 있고 아니면 법정 최소 기간인 2년을 채워 살겠다고 주장할 수도 있습니다. 반대로 집주인은 1년 계약을 이유로 1년 지났으니 무조건 나가라고 요구할 수 없으며 법적으로 세입자가 2년동안 살겠다고 하면 이를 무조건 받아들여야 합니다. 만약 1년 뒤에 나갈 예정이라면 계약 만료 최소 2개월 전에는 집주인에게 계약대로 1년만 살고 나가겠다고 명확하게 통보해야 보증금을 제때 돌려받기 수월합니다. 계약 기간이 1년이더라도 이사 당일 전입신고를 하고 계약서에 확정일자를 받는것은 내 보증금을 지키기 위해 무조건 당일에 완료해야 합니다. 감사합니다.

안녕하세요. 최천호 공인중개사입니다.법적으로 낙찰자가 기존 거주자에게 이사 비용을 반드시 주어야 할 의무는 전혀 없으며 어디까지나 완만한 합의를 위한 관례입니다. 보통 강제집행에 드는 실제 비용을 기준으로 책정하며 원룸이나 소형 평수는 100~150만원, 중대형 평수는 200~300만원 안팎이 합의선입니다. 이사 비용은 절대로 미리 주며 안되며 기존 거주자가 짐을 완전히 다 빼고 공실 상태인 것을 눈으로 직접 확인한 뒤 비밀번호나 열쇠를 넘겨받는 동시이행으로 지급해야 합니다. 만약 거주자가 터무니없이 과도한 이사비를 요구한다면 법원에 인도명령을 신청하여 강제집행 절차를 동시에 진행하면서 집행 비용을 보여주고 압박하는 것이 현실적인 협상 방법입니다. 만약 현재 살고 있는 사람이 경매 절차를 통해 자기 보증금을 전액 또는 대부분 배당받아 나가는 임차인이라면 낙찰자의 명도확인서가 있어야 돈을 찾을 수 있으므로 이사비를 줄 필요가 없습니다. 감사합니다.

안녕하세요. 최천호 공인중개사입니다.관악구 봉천,서울대입구역은 강남역까지 2호선으로 15~20분 만에 이동 가능하며 서울에서 보증금과 월세가 가장 저렴해서 가성비가 최고인 대학가, 직장인 자취촌입니다. 동작구 사당, 남성역은 강남역과 단 3정거장 거리로 출퇴근이 매우 쉽고 유흥가와 주거지가 분리되어 밤길이 밝고 안전하지만 관악구보다 월세가 조금 더 비쌉니다. 송파구 문정, 가락동은 동네가 계획도시처럼 깔끔하고 씨씨티비 및 경비 보안이 잘 된 신축 오피스텔과 원룸이 많아 치안을 최우선으로 생각하는 청년들에게 추천드립니다. 현실적인 구방 예산은 치안과 위생이 취약한 반지하나 옥탑방을 피하고 지상층 원룸 기준으로 보증금 1000만원에 월세 50~65만원선을 평균 마지노선으로 잡는 것이 좋습니다. 마음에 드는 매물을 골랐다면 계약 전에 반드시 저녁 8시 이후 밤 시간에 다시 방문해서 역에서 집까지 가는 골목길이 밝고 안전한지 확인해야 합니다. 감사합니다.

안녕하세요. 최천호 공인중개사입니다.무조건 신규 계약을 거절한 것이 아니라 새로운 세입자를 데려오면 계약을 해주겠다며 구체적인 조건을 제시했으므로 권리금 회수 방해 행위에 해당하지 않습니다. 현재 상가의 불법 부분을 신규 임차인이 시정하는 조건으로 계약하겠다는 요구는 건물의 안전 관리를 위한 임대인의 정당한 권리이자 합법적인 조건입니다. 신규 계약시에는 5% 제한이 없고 주변 시세의 중간 수준인 120만원을 요구한 것은 정당한 시세 반영이므로 법적 방해 행위가 아닙니다. 임대인이 제시한 합리적인 조건 때문에 신규 임차인이 계약을 스스로 포기한 것은 임차인 측 사정일 뿐이므로 임대인에게 책임이 없어 보입니다. 현실적인 대응 요령으로 주변 시세와 불법 시정 조건만 맞추면 언제든 계약해 주겠다는 내용을 문자나 카톡으로 남겨 증거를 확보하시고 퇴거 시 불법 부분에 대한 원상복구 의무도 명확하게 고지하시기 바랍니다. 감사합니다.

안녕하세요. 최천호 공인중개사입니다.커피 머신, 제빙기 등 핵심 설비는 테이크아웃 매장 특성상 부하가 커서 보통 5년 전후로 잔고장이 잦아지며 대대적인 부품 수리나 교체가 필요합니다. 그라인더 날은 1~2년, 머신 소모품은 6개월에서 1년 주기로 갈아주어야 커피 맛이 유지되며 긱 본체의 수명도 늘릴 수 있습니다. 가맹사업법 보호로 본사가 강제할 수는 없으나 보통 계약갱신이나 브랜드 정책 변화와 맞물리는 7~10년 주기로 리뉴얼 제안이 들어옵니다. 본사의 권유로 인테리어를 바꿀 경우 본사가 비용의 20~30%를 법적으로 부담해야 하므로 초기 창업 후 최소 5년은 압박 없이 안정적 영업이 가능합니다. 감사합니다.

안녕하세요. 최천호 공인중개사입니다.환경분쟁조정위원회 기준 소음과 피해 기간에 따라 차등적으로 책정되며 보통 1인당 최소 10만원에서 장기화 시 최대 100만원 안팎을 받게 됩니다. 보상금 신청 접수 후 위원회의 현장 조사 및 심사를 거쳐서 최종 결정을 내려지기까지 보통 6개월에서 9개월 정도의 긴 시간이 소요됩니다. 위원회의 최종 배상 결정문이 나온 후 건설사가 이에 동의하면 결정문을 수령한 날로부터 대략 1~2달 이내에 지정된 계좌로 입금됩니다. 대기하는 동안 소음이 심할때마다 구청 환경과에 신고하여 공사장의 소음 기준 초과 및 행정처분 기록을 최대한 많이 확보해 두어야 추후 배상금 산정에 유리합니다. 감사합니다.

안녕하세요. 최천호 공인중개사입니다.물가 상승 시기에는 자산가 수요가 몰리는 해운대구, 수영구의 준신축 대단지와 북항 재개발 수혜지인 남구 대연, 우암의 대규모 신축 분양권이 가장 유망합니다. 탄탄한 명문 학군과 대중교통망을 갖춰 경기 변동에 흔들림이 없는 동래구 연제구의 평지형 역세권 대단지 아파트도 안전한 투자처입니다. 사두면 오른다는 전방위적 불패신화는 끝났으며 인구 감소로 인해 핵심 상급지만 살아남고 외곽 지역은 도태되는 철저한 양극화 시장이 지속됩니다. 인플레이션에 대응하기 위해 화폐 가치 하락을 방어할 실물 자산 투자는 필수적이나 어설픈 다주택자보다 확실한 입지 좋은 똘똘한 한 채에 집중해야 합니다. 감사합니다.

안녕하세요. 최천호 공인중개사입니다.7호선 상도역 역세권으로 강남, 여의도 출퇴근이 편리하며 상도근린공원과 맞닿아 있어 매우 조용하고 쾌적합니다. 인근 상도 14, 15구역이 신속통합기획 대단지로 개발중이어서 주변 상권과 도로 인프라가 대폭 개선됩니다. 인근 장승배기역에 여의도로 직결되는 서부선 경전철이 추진되고 있어 향후 교통 편의성과 배후 주거지 가치가 더욱 상승합니다. 141세대의 소규모 단지라 대단지에 비해 커뮤니티 시설이 부족하고 시세 상승 탄력이 다소 느릴 수 있다는 단점이 있습니다. 소단지라는 아쉬움은 있지만 주변 대형 정비사업의 낙수효과를 그대로 누릴 수 있어 실거주와 자산 가치 안정성을 모두 갖춘 알짜배기 단지입니다. 감사합니다.

안녕하세요. 최천호 공인중개사입니다.계약서 특약을 오타 업이 입력할 수 있는 한글 타이핑 실력솨 선배들이 만든 매물장에 숫자, 텍스트를 채워 넣고 검색할 줄 아는 정도면 충분합니다. 컴퓨터나 ITQ 같은 자격증이 있다고 해서 채용에 가산점을 주지 않으므로 자격증 취득을 위해 무리하게 시간과 비용을 쓸 필요가 전혀 없습니다. 현재 중개업계에서는 문서 작성보다 네이버 블로그나 인스타그램, 유튜브 등에 매물 사진을 보기 좋게 편집하고 홍보 글을 올리는 능력을 훨씬 높게 평가합니다. 실제 사무실에서는 워드보다 부동산 전용 공동망 프로그램을 주로 사용하며 이는 취업 후 며칠만 배우면 초보자도 쉽게 적응할 수 있습니다. 컴퓨터 자격증 공부 대신 스마트폰으로 방 사진을 예쁘게 찍는 법을 익히거나 인터넷 등기소와 정부24에서 건축물대장 등 부동산 서류를 발급받는 과정을 미리 연습해 보는 것이 유익합니다. 감사합니다.